新加坡公共住房的"裂痕"

2025/12/28 • 16萬閱

新加坡公共住房體系獨具特色，曾是花園國的基石。然而，隨著需求增長和轉售價格飆升，這一社會契約正面臨挑戰。本文探討了新加坡公共住房政策的演變，從國家驅動的保障計劃到潛在的投資資產，以及政府如何應對「居住」與「利益」之間的矛盾。了解新加坡的住房模式，對其他國家尋求解決住房問題的經驗借鑑具有重要意義。

新加坡公共住房的「裂痕」

引言：新加坡為廣大民眾提供廉價的公共住房，其規劃與城市管理也享譽全球。六十多年來，通過一系列政策舉措，把這個原本貧民窟和違章建築遍布的城市，成功轉化為一個管理有序、環境優美的花園國度。新加坡的公共住房政策主要包括四大核心要素：政府強有力支持、提供財政補貼與住房貸款等援助、完善法律框架體系以及配套的政策支持。然而，隨著需求的持續增加和轉售價格的不斷飆升，如今新加坡住房政策也面臨著諸多考驗。公共住房是為了保障居住還是為了獲取利益？

新加坡公共住房體系可謂是獨樹一幟。這是一項由國家驅動且規模宏大的系統工程，它讓一座原本貧民窟城市轉變成全民擁有住房的美麗國度。590萬新加坡居民中，幾乎80%居住在由HDB（註：住房發展局，以下同）建造的公寓中，居民房屋擁有率則穩定在90%左右。與外界對「公共住房」破舊不堪的印象截然不同，這個熱帶的城市國家，由HDB建造的公共住宅社區，乾淨、安全並配有公園、商店、學校甚至游泳池等設施。這些公寓，出租期限99年，不僅是國民引以為傲的象徵，更是新加坡社會契約的重要組成部分。然而，隨著需求持續增加以及轉售價格飆升，如今這一社會契約正面臨著嚴重的考驗，給這個長期被譽為住房成功典範的領域帶來新的挑戰。

一種獨特的社會契約：全民住房

新加坡全民公屋模式誕生於危機之中。1960年代HDB剛成立時，超過一半人口居住在過渡擁擠的貧民窟或缺乏基本服務的棚戶區。在最初五年時間裡，HDB清理貧民窟，建造了五萬多套公寓。到1980年代，新加坡公民家庭住房擁有率已從原來的10%飆升到90%。這一驚人的轉變源於政府強有力的干預：國家大規模徵用土地（如今擁有約國土總面積90%的土地），規劃並建設高密度新城，以及提供豐厚補貼和融資支持，以幫助民眾購置公寓。特別是，購房者可以動用強制性儲蓄（中央公積金）來償還按揭貸款，因此許多家庭在每月HDB借貸還款中不需要現金支出。新建造的HDB公寓也得到了巨額補貼，其定價通常比市場價值低約20-30%，首次購房者可享受約30萬新元的折扣優惠。得益於這些政策，擁有自己的住房成為新加坡各個階層的普遍期望，而不再只是遙不可及的「特權」。

很重要的一點，HDB住房並不只局限於窮人。中產階層甚至中高收入家庭也非常樂意居住在HDB公寓里，成為適合各階層居住的綜合社區。每個獨立的居住社區都配有完善的生活設施和公共運輸，同時，HDB執行嚴格的種族配額制度，以確保任何一個族群不獨自占據一個街區。這種「融合」有助於避免如其它國家公共住房中出現的貧民窟現象，並增強了社會凝聚力。

通常的做法是，在超市、學校、診所或中心集市周圍布置20-40幢HDB公寓樓，以保證家庭生活所需能在步行距離之內得到解決。幾十年來，政府以「超前思考、跨領域思考」理念，引領HDB住房不斷發展：新項目採用時尚的建築風格，生態環保，並擁有豐富的綠地空間，以保持年輕一代人對公共住房的吸引力。

求偶、承諾以及BTO效應

在新加坡，擁有住房與組建家庭息息相關。一項名為BTO（按訂單建造，以下同）旗艦政策，即政府以補貼價出售新公寓給有資格的公民（通常為新婚夫婦），但公寓建設需要等待3-5年。由於交房周期較長，許多新加坡夫婦會在戀愛初期就申請BTO公寓，有的甚至在正式訂婚前就已申請。當地流行著一句俏皮話：「你想與我一起申請公寓嗎？」如今成為「你願意嫁給我嗎？」的代名詞。根據HDB規定，一對夫婦可以先申請一套公寓，然後，必須在拿到交房鑰匙後三個月內出示結婚證書，這種獨特的制度體系讓申請並獲得住房成為婚姻的預設條件，也充分體現了新加坡社會重視家庭觀念的特徵。

政策明確支持已婚夫婦。在大多數情況下，35歲以下單身人士被限制申購新的HDB公寓（小戶型除外），這體現了住房應支持家庭組建的理念。這些激勵措施似乎對人口增長也起到了積極影響。統計數據顯示，隨著BTO住房供應的擴大，30歲左右年輕人群的結婚率也同步上升。換而言之，由於市場上有更多經濟適用住房推出，促使更多年輕人選擇結婚。研究發現，擁有大量新BTO公寓的區域，其年輕人的結婚率要明顯高於其它地區。在新加坡，經濟適用房似乎已成為推動早結婚的重要推手。

然而，快速辦理婚姻登記手續也有其自身的問題。凡成功獲得BTO公寓的夫婦要遵守MOP（最低居住期限，以下同）規定，即公寓交房後，他們必須至少居住滿五年以上才允許轉售，過早退出將付出高昂代價。如果一對夫婦在五年MOP屆滿前解除關係或離婚，HDB將收回這套公寓所有權並沒收部分購房款，業主還需退還所有補貼或補助金。這些處罰金額將高達到數萬美元，更不用說還要承受失去住房的痛苦。這項規定也導致了不尋常的社會影響。家庭律師指出，有些年輕夫婦，二十歲出頭就結婚併購置公寓，而婚後卻陷入婚姻的困境，但至少要等到五年期限屆滿之後。坊間傳聞顯示，當MOP期滿後，離婚率會有驟增，這表明部分夫婦選擇五年期滿後再離婚，以避免被沒收房產。但是，經濟學家指出，將婚姻問題歸咎於住房政策的看法過於簡單化。

新加坡國立大學教授近期分析得出結論，為了能獲得BTO住房，確實會促使部分人選擇更早結婚，但尚無明確證據表明這將導致更多離婚，離婚率主要取決於諸多的個人因素。事實上，居住在有補貼的HDB公寓里，通常能減輕年輕家庭的經濟壓力，這成為穩定家庭關係的一個重要因素。在新加坡社會結構中，「BTO效應」呈現出不同特徵：它幫助年輕夫婦獲得安全感並促使他們更快地生活在一起，同時也受到了「婚姻與經濟承諾」的約束，讓他們必須謹慎行事。

從入門級住宅到百萬美元資產

新加坡的公共住房雖是一種社會福利，但也具有房地產市場交易功能，而且還得到了蓬勃地發展。建成並居住的HDB公寓，在MOP期滿後，可以到二級市場公開轉售。過去幾十年來，這項轉售政策，讓原本普通的「經濟適用房」成為公民積累財富的潛在資產。轉售公寓的業主通常可以獲得巨額利潤，特別是位於成熟的小鎮或黃金地段的公寓。事實上，目前二手交易市場上，HDB住房的售價通常會超過100萬新元，這對於公共住房來說是一個驚人的數字。如此驚人的售價曾是天方夜譚，而如今卻數見不鮮。

目前，新加坡的住房政策面臨著「居住」與「利益」的諸多棘手問題。公共住房是為了保障居住還是獲取利益？社會觀察家認為，這種內存矛盾的主要表現為：HDB的使命是為每個年輕人提供可負擔的經濟適用房，然而，從轉售中獲取巨額利益，給該體系引入了投機和財富積累的元素。隨著時間的推移，一種政策性不平衡日益突顯出來：過去，以低價購入公寓的年長新加坡人能獲得可觀的資本收益；而如今，年輕購房者則要面臨著更高的購入價格和更沉重的按揭負擔。這種變化給社會意識帶來負面影響，HDB公寓無疑成為一種「好買賣」。

為了保持經濟適用房特性，在政策上做適當「微調與權衡」

當前，新加坡政府已切實意識到這種壓力，並持續優化住房政策，以試圖化解這些矛盾與問題：在保障現有業主預期資產價值的同時，確保新房價格的合理性（affordable），但實際操作難度較大。該國政府在保持住房保障政策連續性的同時，制定並實施了一系列降溫措施和新規則，以免造成最惡劣的後果。

其中一項應對措施，是依據新公寓所處的地理位置進行區分，並對最熱門區域內公寓設置更嚴苛的申請條件。2021年，HDB推出了優質地段公共住房模式（PLH），對位於市中心優質地段的公寓設置了為期10年的「最低居住期限（MOP）」（比普通期限增加一倍），並執行更嚴格的轉售限制政策，包括補貼追繳條款和買家資格認定。雖然這些公共住房在法定權屬上與私人公寓存在一定區別，但部分地區的轉售價格與私人公寓的定價基本趨於一致，尤其是那些在設計、配套設施和地理位置等方面都相近的小區。

另一方面，政府也通過加大公共住房的供應量，來應對需求持續增加的挑戰。該項目計劃在2025至2027年間新建BTO公寓5.5萬套，將公共住房區域擴大到Mount Pleasant和Woodlands North等全新社區。與此同時，政府通過提高住房補貼並實行更嚴格的資格審查標準，既對首次購房者提供更多支持，又有效遏制投機行為。

一種被國際社會關注的模式

長期以來，新加坡公共住房模式令世界各國政府艷羨不已。從城市規劃師到國家領導人，各種國際代表團經常參觀HDB，學習這個小國如何實現了其他國家未能達到的目標：為廣大民眾提供優質的城市經濟適用房。與此同時，HDB住房體系也處於十字路口。在新加坡內部，公眾圍繞公共住房的公平性和真實目的性展開了激烈討論，它是關於國家建設與社會穩定，還是預期資產增值和個人財富？或兩者同時兼顧嗎？