新加坡：分析師表示，從本周五（5月8日）起實施的執行共管公寓（EC）政策變動，可能會降低地塊競標的熱度，從而提高首房買家的購房負擔能力。
然而，他們補充道，在短期內，那些不受此次政策影響的即將推出項目可能會迎來更高的需求。
具體政策變動包括：最低居住年限（MOP）翻倍至10年、取消延期付款計劃（Deferred Payment Scheme），以及增加首房買家的配額和優先申請期。
這些措施由國家發展部部長 Chee Hong Tat 於周五宣布，旨在幫助首房買家更容易地獲得 EC 單位。
新措施將適用於所有在周五或之後截止投標的 EC 政府土地銷售（GLS）地塊。
分析師指出，對於五個不受新政影響的即將推出的 EC 項目，需求預計將增加，尤其是對於第二次購房者。這些項目位於 Senja Close、Sembawang Road、Miltonia Close 以及 Woodlands Drive 17 的兩個項目。這五個地塊的投標均在 2025 年 8 月至 2026 年 4 月之間截止。
Huttons Asia 執行長 Mark Yip 表示，未來 EC 項目更長的最低居住年限將增強這些尚未推出項目的吸引力。
PropNex 執行長 Kelvin Fong 同意這五個項目可能會有強勁需求，但由於地價堅挺，預計短期內 EC 價格將保持穩定或略有上漲。
他指出，Woodlands Drive 17 的兩個地塊以及 Senja Close 的地價在 EC GLS 地塊中屬於最高之列。
EC 買家需符合每月家庭收入上限 16,000 新元（約 12,600 美元）以及 30% 的房貸償還比率（MSR）。
「在某種程度上，這將限制 EC 價格上漲的幅度，」他說道。
城市發展有限公司（CDL）在給媒體的一份聲明中表示，政策更新不會影響其計劃於明年推出的位於 Woodlands Drive 17 和 Senja Close 的兩個 EC 項目。
過去十年中，每平方英尺（PSF）的價格翻了一倍多。今年 1 月至 4 月，新 EC 的每平方英尺中位價為 1,843 新元，而 2016 年僅為 782 新元。
最低居住年限（MOP）延長
根據新措施，新 EC 的買家需要滿足 10 年的 MOP 之後，才能出租整個單位、購買另一處住宅房產，或將單位出售給新加坡公民和永久居民。
EC 將在 15 年後完全私有化（此前為 10 年）。15 年後，它可以出售給任何買家。
Fong 先生表示，對於那些計劃在滿足 5 年 MOP 後就買入並轉售 EC 單位的潛在買家來說，延長的 MOP 是關鍵。然而，這不太可能打消那些打算長期居住的真實自住買家的念頭。
Fong 先生認為，這一變化與公共住房框架一致，因為 Prime 和 Plus 模式下的 HDB 平房也適用更長的 MOP。
「我們預計私宅轉售市場不會立即受到影響，但新 EC 10 年 MOP 的影響可能會在未來顯現，因為進入市場的年輕轉售 EC 流量將減少，」他表示。
「這可能會引導潛在買家轉向其他私宅轉售公寓或新的大眾市場項目。」
Huttons 的 Yip 先生指出，在轉售市場中，滿足 5 年 MOP 後就出售的 EC 數量在增加，部分單位的轉售價比發行價高出 100 萬新元以上。
2025 年有 162 筆此類交易，平均持有期為 9.6 年。
由於目前 EC 業主的平均持有期接近 10 年，更長的 MOP 不太可能降低 EC 的吸引力。
「這一趨勢與 HDB 轉售市場類似，買家更青睞沒有轉售限制的剛滿 MOP 的房子，」他補充道。
取消延期付款計劃
專家一致認為，取消延期付款計劃（DPS）將促使買家在購買 EC 時更加謹慎。
該計劃允許買家預付 20% 的購房款，其餘 80% 在項目獲得臨時入伙准證（TOP）時支付。
取消後，所有 EC 買家必須使用普通付款計劃（Normal Payment Scheme），即根據建築進度分階段付款。
Realion (OrangeTee & ETC) 集團首席研究員兼策略師 Christine Sun 表示，這一變化可能會對市場產生最大影響。
她指出，DPS 在首房買家和二房買家中都非常受歡迎。目前超過 50% 的 EC 買家採用了 DPS，部分項目的比例甚至達到 60% 至 70%。
這對 HDB 升級買家有利，因為他們可以避免同時償還兩筆貸款，同時也幫助年輕買家推遲付款，直到他們的還款能力相對提高。
「考慮到富裕父母為子女支付首付的趨勢日益增長（子女在購買 EC 時可能還在讀書或剛開始職業生涯），取消 DPS 可能是個審慎的決定，」她補充道。
「這種做法可以被視為投機，因為負責償還剩餘貸款的子女在項目獲得 TOP 後可能沒有穩定工作或收入不足。」
「如果經濟惡化或失業率上升，這種風險將被放大。」
ERA Singapore 執行長 Marcus Chu 表示，取消 DPS 預計將為首房買家創造更公平的競爭環境。
「此前，二房買家可以通過出售現有房屋的資金來資助購買 EC，而首房買家沒有這種財務優勢，」他說道。
他補充說，這提高了財務門檻，可能會縮小符合條件的二房買家群體。
Chee 部長在公告中提到，相對於擁有更多房屋銷售資金的二房買家，首房 EC 買家的比例有所下降。2020 年，約一半的 EC 買家是首房買家，到 2024 年和 2025 年，這一比例下降到 30% 至 40% 之間。
首房買家獲得更多單位
根據新變化，首房買家的配額和優先期將從 70% 增加到 90%，優先期從一個月延長至兩年。
Huttons 的 Yip 先生表示，由於二房買家的配額僅剩 10%，當 EC 項目開盤時，他們的需求預計將是「壓倒性」的。
他們可能會將目光轉向其他新 EC 項目、新私宅公寓開盤或轉售市場。
如果更多二房買家選擇購買新私宅，他們很有可能會賣掉現有的 HDB 平房並選擇租房，這樣就無需支付額外的買家印花稅（ABSD）。
「這將增加轉售平房的供應，並對 HDB 轉售價產生下行壓力，尤其是當 2026 年起 MOP 到期的供應量增加時，」他補充道。
另一方面，PropNex 的 Fong 先生表示，首房買家獲得 EC 單位的機會將增加，尤其是對於熱門地段的高度超額認購項目。
他指出，二房買家的配額通常在開盤當天就被填滿，而首房買家的需求則無法完全消化項目剩餘的未售單位。
在最近的 Rivelle Tampines EC 開盤中，儘管平均價格為 1,893 新元/平方英尺，但所有二房買家名額在 5 月 21 日開盤當天的下午 2:15 就被搶購一空。
在現有方案下，銷售通常在一個月後再次回升，屆時更多二房買家能夠預訂單位。
「隨著優先期延長至兩年，首房買家在二房買家進入預訂之前，將有更多時間規劃和深思熟慮購房決定，」他說道。
土地競標趨于謹慎
分析師認為，隨著新措施的實施，開發商在土地競標時可能會更加謹慎，這可能會提高單位的負擔能力。
Yip 先生表示，開發商將把新政策納入考量，在接下來的 EC 招標中出價更低，預計競標價格可能比之前的競標低 10%。
他認為，由於新 EC 的潛在需求池減小，賣完一個新項目可能需要更長時間。
「如果 EC 項目的銷售周期延長，開發商競標土地的緊迫感可能會降低。這可能會導致 GLS 招標的參與度降低，土地競標更加穩定，從而使價格保持平穩，」他說道。
ERA 的 Chu 先生表示，這些措施的切實可見影響將在約 1.5 到 2 年後顯現，屆時第一批執行新政的 EC 將推出。
這包括今年上半年將在 Canberra Drive 和 Sembawang Drive 推出招標的兩個地塊。
「這兩個 EC 地塊將成為開發商對新措施反應的『試金石』，」他說道。
PropNex 的 Fong 先生認為，總體而言，對新 EC 單位的需求預計將保持健康。
這是由於 EC 相對較低的負擔能力、人們對其價值的強烈認知、深厚的買家群體以及新單位供應相對緊張。
Fong 先生補充道：「在實施這些措施的同時，我們希望政府在每半年的政府土地銷售計劃中繼續提供充足的 EC 地塊，以確保供應能跟上對 EC 單位的健康潛在需求。」
