令吉疲软新山房价更诱人 狮城购屋者：仍不愿买太贵的公寓
马来西亚柔佛州。（图：iStock）
“不想花太多钱在新山置业，担心当地政策反复。”
48岁的新加坡公民李鸿毅是在今年1月3日，也就是在新马两地宣布完成三分之二新柔地铁工程进度一个星期前，在新山买了一个公寓单位，当成周末度假屋。
他所买的公寓项目距离新山关卡大约两公里。
李鸿毅在新山买了一间公寓单位，打算周末时小住两天。（图：受访者提供）
李鸿毅以少过100万令吉的价格 ，即55万令吉（约15万7000新元），买下了一套有两个房间的公寓。尺价为790令吉（约225新元）。
“我不想花太多钱到新山置业，担心当地政策反复；况且靠近武吉查卡一带的公寓太抢手了，房价高很多。”
靠近武吉查卡站公寓项目尺价走高
柔佛房地产咨询机构易而安总裁戴于放。（图：ERA网站）
柔佛房地产咨询机构易而安（ERA）总裁戴于放透露，靠近武吉查卡站（Bukit Chagar）站一带的公寓尺价，已经从1000令吉（约286新元）升至1200令吉（约343新元），有些项目甚至开始要价1400令吉（约400新元）。
“这是一种溢出效应，有人会为了降低生活成本，而选择到新山居住，尤其是在新加坡工作的马来西亚人或者已经退了休的新加坡人。”
马国房地产咨询机构莱坊董事李坤娣。（图：受访者提供）
马国房地产咨询机构莱坊（Knight Frank）董事李坤娣也表示，“两地往返、但因疫情边境封锁而选择在新加坡居住的马国打工一族，预料逐渐回流到新山，因为生活费相对低、何况新柔地铁在2027年启用后也方便来回。选择这么做的，也包括一些新加坡人。”
李鸿毅就指出，他所买入的公寓项目，正好在2027年取得入伙纸，他将因此少了一个顾虑，即新柔长堤交通拥堵的顽疾。
令吉疲弱当地房价相对低 受访买家以现金支付
令吉近期疲弱的走势，导致当地房价显得相对便宜，李鸿毅因此不假思索地选择了分阶段付款计划（progressive payment schedule），全额以现金支付，不向银行贷款。
“我买的单位不到16万新元，三年内根据不同阶段每次支付几千到几万块新元，所以还应付得来。”
除了强劲的新元币值、马国房地产咨询机构莱坊（Knight Frank）董事李坤娣指出，加上新加坡推行的房产降温措施、新加坡屋价仍处于偏高水平等因素，促使一些新加坡居民往海外买房投资，仅一衣带水的新山成了热门地点。
周国强在新山置业收租。（图：受访者提供）
除了自住 也到新山置业收租
56岁新加坡永久居民、马国公民周国强，就在2019年以650令吉尺价，买下了一套毗邻武吉查卡站的公寓单位。据他了解，在2023年4月份取得入伙纸时，尺价已经升至1000令吉。
当地房产的增值潜能，是周国强所瞄准的。在新加坡求学和工作超过40年的他指出，马国生活成本相对低、加上新加坡不时落实房产降温措施，促使他到新山置业，用来收租。
周国强在新山买下的公寓单位。（图：受访者提供）
他是在2023年10月完成装修，之后委托短租平台Airbnb经营租赁服务。他的收入记录目前只有两个月份，这包括：去年12月达到8500令吉（约2420新元），今年1月份则是6600令吉（约1890新元）。在扣除支付给短租平台费用后，去年12月份的收入为4700令吉（约1340新元），今年1月份则是3100令吉（约885新元）。
新山租金收益率全马最高
这两年来，新山住宅租金收益率都是马国所有州属主要城市当中最高的。
房地产营销和销售集团居外IQI（Juwai IQI）联合创办人兼总裁卡西夫·安沙里（Kashif Ansari）通过数据显示，新山于今年2月份的住宅租金收益率为6.25%；去年七月份为6.24%。
居外IQI是通过比较公寓项目的单人套房（studio）、一居室单位、二居室单位、三居室单位和四居室单位在广告中所刊登的售价和租金计算出来的，即把月租乘以12，再除以售价，得出租金收益率。
周国强在新山所买的洋房。（图：受访者提供）
周国强在新山所买的洋房。（图：受访者提供）
由于租金收益率相对比其他城市高，周国强于去年年初，在新山买了第二栋房子。这是一栋占地6000多尺的欧式独立式洋房，装修工程接近尾声。他也打算通过短租平台经营租赁服务；若需求不大，就自住。至于他所买下的公寓单位，他还在观察租赁需求是否稳定，不然，他就会把它出租。
受促留意：供需、经济、政策、政治动向
马国房地产咨询机构莱坊（Knight Frank）董事李坤娣表示，当今年1月中旬宣布新柔地铁系统工程进度完成65%后，为市道增加了信心。但是，接下来房价和租金走势如何，仍有待观察。除了因为供需问题，其他因素还包括项目成本、宏观和微观经济环境、政府政策、政治动向等。
马国柔佛律师事务所Syed Alwi, Ng & Co. 合伙人拉塔·皮莱（Latha Pillay）。（图：受访者提供）
无论出租或自住，马国柔佛律师事务所Syed Alwi, Ng & Co. 合伙人拉塔·皮莱（Latha Pillay）也促请选购声誉良好的房地产发展商，以防货不对办或避免踩到烂尾楼地雷。
这家律师事务所，过去几年处理不少外国买家到新山置业的买卖合约（sale and purchase agreement）。从去年9月到今年3月，她处理近70名海外客户的合约，当中八成来自新加坡，其余来自香港和中东。她的所有海外客户，都购买至少100万令吉的房子。
合伙人拉塔·皮莱（Latha Pillay）提醒，外国人若购买低于100万令吉的房子，最好要求该项目发展商出示证明。
到海外置业，确实得做足功课。李鸿毅也尽其所能，在可控范围内打好算盘，即购买相对低价、符合自己财务能力的单位，以免不可控因素出现时，能把风险降至最低。
“我相信，即使是马国政权出现更迭，今年二月出任马国元首的柔佛苏丹依布拉欣，会确保新柔地铁计划不会以失败告终。”
