令吉疲軟新山房價更誘人 獅城購屋者：仍不願買太貴的公寓
馬來西亞柔佛州。（圖：iStock）
「不想花太多錢在新山置業，擔心當地政策反覆。」
48歲的新加坡公民李鴻毅是在今年1月3日，也就是在新馬兩地宣布完成三分之二新柔地鐵工程進度一個星期前，在新山買了一個公寓單位，當成周末度假屋。
他所買的公寓項目距離新山關卡大約兩公里。
李鴻毅在新山買了一間公寓單位，打算周末時小住兩天。（圖：受訪者提供）
李鴻毅以少過100萬令吉的價格 ，即55萬令吉（約15萬7000新元），買下了一套有兩個房間的公寓。尺價為790令吉（約225新元）。
「我不想花太多錢到新山置業，擔心當地政策反覆；況且靠近武吉查卡一帶的公寓太搶手了，房價高很多。」
靠近武吉查卡站公寓項目尺價走高
柔佛房地產諮詢機構易而安總裁戴於放。（圖：ERA網站）
柔佛房地產諮詢機構易而安（ERA）總裁戴於放透露，靠近武吉查卡站（Bukit Chagar）站一帶的公寓尺價，已經從1000令吉（約286新元）升至1200令吉（約343新元），有些項目甚至開始要價1400令吉（約400新元）。
「這是一種溢出效應，有人會為了降低生活成本，而選擇到新山居住，尤其是在新加坡工作的馬來西亞人或者已經退了休的新加坡人。」
馬國房地產諮詢機構萊坊董事李坤娣。（圖：受訪者提供）
馬國房地產諮詢機構萊坊（Knight Frank）董事李坤娣也表示，「兩地往返、但因疫情邊境封鎖而選擇在新加坡居住的馬國打工一族，預料逐漸回流到新山，因為生活費相對低、何況新柔地鐵在2027年啟用後也方便來回。選擇這麼做的，也包括一些新加坡人。」
李鴻毅就指出，他所買入的公寓項目，正好在2027年取得入伙紙，他將因此少了一個顧慮，即新柔長堤交通擁堵的頑疾。
令吉疲弱當地房價相對低 受訪買家以現金支付
令吉近期疲弱的走勢，導致當地房價顯得相對便宜，李鴻毅因此不假思索地選擇了分階段付款計劃（progressive payment schedule），全額以現金支付，不向銀行貸款。
「我買的單位不到16萬新元，三年內根據不同階段每次支付幾千到幾萬塊新元，所以還應付得來。」
除了強勁的新元幣值、馬國房地產諮詢機構萊坊（Knight Frank）董事李坤娣指出，加上新加坡推行的房產降溫措施、新加坡屋價仍處於偏高水平等因素，促使一些新加坡居民往海外買房投資，僅一衣帶水的新山成了熱門地點。
周國強在新山置業收租。（圖：受訪者提供）
除了自住 也到新山置業收租
56歲新加坡永久居民、馬國公民周國強，就在2019年以650令吉尺價，買下了一套毗鄰武吉查卡站的公寓單位。據他了解，在2023年4月份取得入伙紙時，尺價已經升至1000令吉。
當地房產的增值潛能，是周國強所瞄準的。在新加坡求學和工作超過40年的他指出，馬國生活成本相對低、加上新加坡不時落實房產降溫措施，促使他到新山置業，用來收租。
周國強在新山買下的公寓單位。（圖：受訪者提供）
他是在2023年10月完成裝修，之後委託短租平台Airbnb經營租賃服務。他的收入記錄目前只有兩個月份，這包括：去年12月達到8500令吉（約2420新元），今年1月份則是6600令吉（約1890新元）。在扣除支付給短租平台費用後，去年12月份的收入為4700令吉（約1340新元），今年1月份則是3100令吉（約885新元）。
新山租金收益率全馬最高
這兩年來，新山住宅租金收益率都是馬國所有州屬主要城市當中最高的。
房地產營銷和銷售集團居外IQI（Juwai IQI）聯合創辦人兼總裁卡西夫·安沙里（Kashif Ansari）通過數據顯示，新山於今年2月份的住宅租金收益率為6.25%；去年七月份為6.24%。
居外IQI是通過比較公寓項目的單人套房（studio）、一居室單位、二居室單位、三居室單位和四居室單位在廣告中所刊登的售價和租金計算出來的，即把月租乘以12，再除以售價，得出租金收益率。
周國強在新山所買的洋房。（圖：受訪者提供）
周國強在新山所買的洋房。（圖：受訪者提供）
由於租金收益率相對比其他城市高，周國強於去年年初，在新山買了第二棟房子。這是一棟占地6000多尺的歐式獨立式洋房，裝修工程接近尾聲。他也打算通過短租平台經營租賃服務；若需求不大，就自住。至於他所買下的公寓單位，他還在觀察租賃需求是否穩定，不然，他就會把它出租。
受促留意：供需、經濟、政策、政治動向
馬國房地產諮詢機構萊坊（Knight Frank）董事李坤娣表示，當今年1月中旬宣布新柔地鐵系統工程進度完成65%後，為市道增加了信心。但是，接下來房價和租金走勢如何，仍有待觀察。除了因為供需問題，其他因素還包括項目成本、宏觀和微觀經濟環境、政府政策、政治動向等。
馬國柔佛律師事務所Syed Alwi, Ng & Co. 合伙人拉塔·皮萊（Latha Pillay）。（圖：受訪者提供）
無論出租或自住，馬國柔佛律師事務所Syed Alwi, Ng & Co. 合伙人拉塔·皮萊（Latha Pillay）也促請選購聲譽良好的房地產發展商，以防貨不對辦或避免踩到爛尾樓地雷。
這家律師事務所，過去幾年處理不少外國買家到新山置業的買賣合約（sale and purchase agreement）。從去年9月到今年3月，她處理近70名海外客戶的合約，當中八成來自新加坡，其餘來自香港和中東。她的所有海外客戶，都購買至少100萬令吉的房子。
合伙人拉塔·皮萊（Latha Pillay）提醒，外國人若購買低於100萬令吉的房子，最好要求該項目發展商出示證明。
到海外置業，確實得做足功課。李鴻毅也盡其所能，在可控範圍內打好算盤，即購買相對低價、符合自己財務能力的單位，以免不可控因素出現時，能把風險降至最低。
「我相信，即使是馬國政權出現更迭，今年二月出任馬國元首的柔佛蘇丹依布拉欣，會確保新柔地鐵計劃不會以失敗告終。」
