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新加坡：一些不活跃的房产中介可能会从他人那里“借用”交易记录，以满足一项新要求——即必须在三年内完成至少三笔交易才能维持其注册资格。一些中介在接受 CNA 采访时透露了这一情况。
活跃的中介表示，他们可以将一笔交易提交在不活跃中介的名下，即使后者并未参与该交易。随后，不活跃中介会将佣金转交给实际操作该交易的中介。
但一位专家指出，这可能会削弱房地产代理局（CEA）确保房产中介保持知识更新并向客户提供最新建议的努力。
监管机构告诉 CNA，自 2023 年起在 CEA 注册的房产中介中，约 40% 的人在前三年内没有完成至少三笔住宅物业交易。
从 2023 年到 2025 年，每位中介每年完成的住宅物业交易中位数为两笔。
在要求于明年生效之前，在匿名条件下接受采访的八名中介大多表示，他们知道这种做法，并承认这可能是一种规避手段。
针对 CNA 的查询，CEA 表示，对于大多数物业交易，它将认可每方一名中介——买方或租方一名，卖方或房东一名。
该机构表示：“这将是交易每方直接与客户互动并承担大部分房产代理工作的房产中介，”并补充说，提交虚假或误导性信息是一种违法行为。
“传递交易”
房产中介指出，由于多人可以共同处理一个房源，证明谁开展了实际工作具有挑战性。房产中介有时会组成包含资深和初级成员（包括行业新人）的团队。
一名大约每年交易一次的“兼职”房产中介表示，团队经理可以介入，帮助不活跃的中介维持交易要求。
“这并不难，”他说，“他们可以将交易‘传’给你……一个小单子——比如房间租赁，几百块钱。他们让你去处理这个订单，然后你就完成了一笔交易，这就算了一次。”
当被问及这种做法是否被允许时，他回答道：“按理说不行……但如果你走‘后门’，谁会知道呢？”
一名活跃的房产中介告诉 CNA，很难证明提交交易的中介没有参与其中。例如，他们可以声称自己提供了营销创意。
“如果他们真的想演戏，那么不活跃的中介至少应该出现一两次，这样客户才知道这个不活跃的中介实际上也参与了，”他说道，尽管他补充说自己不会这样做。
他说，佣金可以登记在不活跃中介的名下，他们也将承担相应的所得税账单。
“不活跃的中介必须权衡成本。为了维持执照而支付（更多）所得税是否值得？所以我认为大多数不活跃的中介最终可能会选择退出。”
一名资深中介表示，如果团队中的初级中介无法满足交易要求并向他求助，他会提供“帮助”。
“我认为这很普遍，资深中介很容易把几笔交易挂在他们名下，”他补充说，如果交易条件已经达成，卖家可能并不在乎交易记录在谁名下。
根据新规定，未能达到最低交易数量的中介也可以通过补考（refresher examination）来保持注册更新资格。
这位资深中介表示，他认为通过补考不会那么简单。
CEA 此前表示，补考将侧重于开展房产代理工作所必需的实践相关知识，具体细节将在 2029 年上半年公布。
“我不确定是否每个人都会帮忙，但我确定帮助他们（不活跃中介）非常容易。没有理由不帮忙，”他说。
尽管如此，他指出，三年内完成三笔交易“非常容易”，他不知道有哪个中介需要帮助。
他建议，应该要求中介达到最低收入，而不是最低交易数量，因为那样更难规避。
CEA 表示，刚加入行业的新房产中介在第一年不需要完成任何交易。
从注册第二年起，他们将被要求满足新要求。这意味着他们需要在注册期的剩余两年内完成至少两笔交易，或者通过考试。
由于特殊情况（如严重的医疗问题或处理耗时较长的复杂物业交易）而无法满足要求的中介，可能会被逐案考虑豁免。
人员规模
截至 1 月 1 日，共有 36,816 名房产中介和 997 家房产代理公司。
超过 87% 的中介集中在五大代理公司：
PropNex Realty - 13,945
ERA Realty Network - 8,427
Huttons Asia - 5,760
OrangeTee & Tie - 2,518
SRI - 1,621
Mogul.sg 的首席研究官 Nicholas Mak 表示，维持人员规模有“非常强”的动力。
“即使是不活跃的（公司），只要不活跃的中介不给他们制造麻烦，他们就会尽量留住他们，”他说，“这是为了品牌目的。”
一方面，房地产开发商可能会选择规模较大的代理公司来营销其住宅项目。
他说，一些房产中介也可能选择加入大公司，因为他们认为那里有更多的职业和商业机会。
一名房产中介表示，在团队层面，拥有更高的人员规模也有好处。
“即使是现在，我认为仍有很多（团队）在这样做。比如没有活跃的中介，但有了人数，他们就可以晋升到下一个职级之类。”
“两件事：销售额和人数。因为晋升到下一个职级有标准，（团队）必须在拥有一定团队人数的同时达到一定的销售额，”她说道。
该房产中介补充说，如果她有一个不活跃的助理，她会要求他们在低价值交易的早期接手潜在客户并完成交易。
“这没什么违法的，因为你也得到了业主的批准。比如，‘好，这个人将为您服务’，”她说。
在这种情况下，不活跃的中介是真正接管客户并执行房产代理工作，而不仅仅是将交易记录在自己名下。
不值得承担的风险
根据《房地产代理法》，房产代理公司和中介必须向 CEA 提交物业交易记录。
CEA 的一名发言人表示，提交虚假或误导性信息是一种违法行为，包括在交易由另一名房产中介处理时，将交易提交在某位中介的名下，并补充说他们对此类违规行为持严肃态度。
违规者可能会被起诉并被判处最高 12 个月的监禁，罚款最高 10,000 新元（约 7,810 美元），或两者兼施。
发言人表示，对于某些复杂交易，如集体出售（en bloc）或高端商业或工业物业的销售，CEA 可能会认可交易每方多于一名中介。
代理公司需要向监管机构提供证明文件，以证实其中介在完成这些交易中的参与情况。
发言人补充说，CEA 将逐案评估中介人数以及哪些中介将被认可。
一些接受 CNA 采访的不活跃房产中介表示，他们宁愿放弃执照。
“我不认为这在长期内可行，”25 岁的全职大学生 Wesley Ong 说道，他自 2024 年注册以来尚未进行过交易。
由于他在 2020 年 4 月之前就参加了房地产业务文凭课程，因此被豁免参加房地产销售员（RES）考试。他说他之前没听说过这种规避方法。
“也许现在可以保护你的执照。但你打算……一直依赖别人的交易来保护你的执照吗？那么三年后，你仍然没有完成任何物业交易，”他说。
“最终，到头来你还是没赚到钱。那意义何在？”
另一名中介补充说，她认为活跃的中介不会冒风险去影响自己的注册资格。
“现在政府如此严格。对于那些活跃的中介，我怀疑他们会以这种方式提供帮助。这是你的生计，你的团队。你为什么要为一个不活跃的人去冒险？”
“如果他们无法达标，他们只需要去参加（补考）……所以并不是没有余地，”她说道。
这位在另一个行业全职工作并在约 10 年前注册的中介表示，她保留执照是因为它可能“派上用场”。
她建议，无法满足最低交易要求的中介可以在合格的团队领导下工作，然后再恢复独立执业。
“专业精神实际上关乎知识、指导和持续学习，而不仅仅是交易数量，”她说道。
加强措施
CNA 联系了人员规模最大的五家房产代理公司寻求评论。
ERA 的首席执行官 Eugene Lim 表示，公司将加强法律和合规培训，以强化“伪造交易提交是违法行为”的意识。
他表示，犯此类错误可能会导致 CEA 撤销其注册，之后他们将无法再从事房产代理工作。
他补充说，CEA 将从明年起开始收集所有房产代理公司的佣金支付信息，并可以轻松地将其与提交的交易进行比对。
“如果发现一名中介将交易记录在另一名中介名下，他就提交了虚假信息，这很可能构成犯罪，”他说。
他补充说，三年三笔交易并不难实现，且 CEA 认可所有类型的交易。
Huttons Asia 的 CEO Mark Yip 表示，公司期望其销售人员提交的所有交易都能“准确反映所开展的房产代理工作”。
他补充说，负责该交易的销售人员应按照 CEA 的要求提交相关文件。
“我们的内部流程旨在支持准确的记录保存和监管合规，”他说。
在关于新要求如何影响人员规模方面，他表示公司预计整体影响将是渐进的，更明显的影响可能会在下一个主要续展周期出现。
PropNex Realty 的首席代理官 Eddie Lim 表示，公司不允许将交易记录在未真正被委任或未参与交易的销售人员名下。
交易提交由相关文件支持，包括规定的 CEA 房产代理协议或适用的委任表。
这些文件确定了被委任的销售人员，并由物业所有者或客户以及相关销售人员签署或确认。这为委任以及负责代表客户的销售人员提供了正式记录。
他补充说，任何涉嫌不准确申报或不当归属的行为都将根据 PropNex 的治理和合规流程进行审查。
Lim 先生表示，在实践中，销售人员可以在交易的同一方组成合作伙伴或团队，以向消费者提供更大价值。
然而，只有一名中介可以正式记录该交易以满足时效性要求。其他通过营销推广、买家接洽、市场分析、咨询、谈判、文档处理和交易协调做出实质贡献的团队成员不能记录该交易，他补充道。
“但当消费者投诉时，CEA 会让每个人承担责任。”
“PropNex 打算与 CEA 沟通，探讨如何在不削弱框架完整性的情况下，恰当地认可真实且可证明的团队参与。”
OrangeTee & Tie 拒绝置评，而 SRI 未回应查询。
Mogul.sg 的 Mak 先生表示，这种规避行为可能会破坏 CEA 对房产代理行业的治理。
“房产中介之间‘借用’房地产交易不仅误导公众对中介专业能力的认知，而且是对政府政策和法规的嘲讽，”他说。
他建议堵塞漏洞的方法包括提高最低交易数量、加强审计流程以及增加对违规行为的处罚。
“你必须树立典型。正义必须得到实现，且必须被看见，”他补充道。
