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新加坡：一些不活躍的房產中介可能會從他人那裡「借用」交易記錄，以滿足一項新要求——即必須在三年內完成至少三筆交易才能維持其註冊資格。一些中介在接受 CNA 採訪時透露了這一情況。
活躍的中介表示，他們可以將一筆交易提交在不活躍中介的名下，即使後者並未參與該交易。隨後，不活躍中介會將佣金轉交給實際操作該交易的中介。
但一位專家指出，這可能會削弱房地產代理局（CEA）確保房產中介保持知識更新並向客戶提供最新建議的努力。
監管機構告訴 CNA，自 2023 年起在 CEA 註冊的房產中介中，約 40% 的人在前三年內沒有完成至少三筆住宅物業交易。
從 2023 年到 2025 年，每位中介每年完成的住宅物業交易中位數為兩筆。
在要求於明年生效之前，在匿名條件下接受採訪的八名中介大多表示，他們知道這種做法，並承認這可能是一種規避手段。
針對 CNA 的查詢，CEA 表示，對於大多數物業交易，它將認可每方一名中介——買方或租方一名，賣方或房東一名。
該機構表示：「這將是交易每方直接與客戶互動並承擔大部分房產代理工作的房產中介，」並補充說，提交虛假或誤導性信息是一種違法行為。
「傳遞交易」
房產中介指出，由於多人可以共同處理一個房源，證明誰開展了實際工作具有挑戰性。房產中介有時會組成包含資深和初級成員（包括行業新人）的團隊。
一名大約每年交易一次的「兼職」房產中介表示，團隊經理可以介入，幫助不活躍的中介維持交易要求。
「這並不難，」他說，「他們可以將交易『傳』給你……一個小單子——比如房間租賃，幾百塊錢。他們讓你去處理這個訂單，然後你就完成了一筆交易，這就算了一次。」
當被問及這種做法是否被允許時，他回答道：「按理說不行……但如果你走『後門』，誰會知道呢？」
一名活躍的房產中介告訴 CNA，很難證明提交交易的中介沒有參與其中。例如，他們可以聲稱自己提供了營銷創意。
「如果他們真的想演戲，那麼不活躍的中介至少應該出現一兩次，這樣客戶才知道這個不活躍的中介實際上也參與了，」他說道，儘管他補充說自己不會這樣做。
他說，佣金可以登記在不活躍中介的名下，他們也將承擔相應的所得稅帳單。
「不活躍的中介必須權衡成本。為了維持執照而支付（更多）所得稅是否值得？所以我認為大多數不活躍的中介最終可能會選擇退出。」
一名資深中介表示，如果團隊中的初級中介無法滿足交易要求並向他求助，他會提供「幫助」。
「我認為這很普遍，資深中介很容易把幾筆交易掛在他們名下，」他補充說，如果交易條件已經達成，賣家可能並不在乎交易記錄在誰名下。
根據新規定，未能達到最低交易數量的中介也可以通過補考（refresher examination）來保持註冊更新資格。
這位資深中介表示，他認為通過補考不會那麼簡單。
CEA 此前表示，補考將側重於開展房產代理工作所必需的實踐相關知識，具體細節將在 2029 年上半年公布。
「我不確定是否每個人都會幫忙，但我確定幫助他們（不活躍中介）非常容易。沒有理由不幫忙，」他說。
儘管如此，他指出，三年內完成三筆交易「非常容易」，他不知道有哪個中介需要幫助。
他建議，應該要求中介達到最低收入，而不是最低交易數量，因為那樣更難規避。
CEA 表示，剛加入行業的新房產中介在第一年不需要完成任何交易。
從註冊第二年起，他們將被要求滿足新要求。這意味著他們需要在註冊期的剩餘兩年內完成至少兩筆交易，或者通過考試。
由於特殊情況（如嚴重的醫療問題或處理耗時較長的複雜物業交易）而無法滿足要求的中介，可能會被逐案考慮豁免。
人員規模
截至 1 月 1 日，共有 36,816 名房產中介和 997 家房產代理公司。
超過 87% 的中介集中在五大代理公司：
PropNex Realty - 13,945
ERA Realty Network - 8,427
Huttons Asia - 5,760
OrangeTee & Tie - 2,518
SRI - 1,621
Mogul.sg 的首席研究官 Nicholas Mak 表示，維持人員規模有「非常強」的動力。
「即使是不活躍的（公司），只要不活躍的中介不給他們製造麻煩，他們就會儘量留住他們，」他說，「這是為了品牌目的。」
一方面，房地產開發商可能會選擇規模較大的代理公司來營銷其住宅項目。
他說，一些房產中介也可能選擇加入大公司，因為他們認為那裡有更多的職業和商業機會。
一名房產中介表示，在團隊層面，擁有更高的人員規模也有好處。
「即使是現在，我認為仍有很多（團隊）在這樣做。比如沒有活躍的中介，但有了人數，他們就可以晉升到下一個職級之類。」
「兩件事：銷售額和人數。因為晉升到下一個職級有標準，（團隊）必須在擁有一定團隊人數的同時達到一定的銷售額，」她說道。
該房產中介補充說，如果她有一個不活躍的助理，她會要求他們在低價值交易的早期接手潛在客戶並完成交易。
「這沒什麼違法的，因為你也得到了業主的批准。比如，『好，這個人將為您服務』，」她說。
在這種情況下，不活躍的中介是真正接管客戶並執行房產代理工作，而不僅僅是將交易記錄在自己名下。
不值得承擔的風險
根據《房地產代理法》，房產代理公司和中介必須向 CEA 提交物業交易記錄。
CEA 的一名發言人表示，提交虛假或誤導性信息是一種違法行為，包括在交易由另一名房產中介處理時，將交易提交在某位中介的名下，並補充說他們對此類違規行為持嚴肅態度。
違規者可能會被起訴並被判處最高 12 個月的監禁，罰款最高 10,000 新元（約 7,810 美元），或兩者兼施。
發言人表示，對於某些複雜交易，如集體出售（en bloc）或高端商業或工業物業的銷售，CEA 可能會認可交易每方多於一名中介。
代理公司需要向監管機構提供證明文件，以證實其中介在完成這些交易中的參與情況。
發言人補充說，CEA 將逐案評估中介人數以及哪些中介將被認可。
一些接受 CNA 採訪的不活躍房產中介表示，他們寧願放棄執照。
「我不認為這在長期內可行，」25 歲的全職大學生 Wesley Ong 說道，他自 2024 年註冊以來尚未進行過交易。
由於他在 2020 年 4 月之前就參加了房地產業務文憑課程，因此被豁免參加房地產銷售員（RES）考試。他說他之前沒聽說過這種規避方法。
「也許現在可以保護你的執照。但你打算……一直依賴別人的交易來保護你的執照嗎？那麼三年後，你仍然沒有完成任何物業交易，」他說。
「最終，到頭來你還是沒賺到錢。那意義何在？」
另一名中介補充說，她認為活躍的中介不會冒風險去影響自己的註冊資格。
「現在政府如此嚴格。對於那些活躍的中介，我懷疑他們會以這種方式提供幫助。這是你的生計，你的團隊。你為什麼要為一個不活躍的人去冒險？」
「如果他們無法達標，他們只需要去參加（補考）……所以並不是沒有餘地，」她說道。
這位在另一個行業全職工作並在約 10 年前註冊的中介表示，她保留執照是因為它可能「派上用場」。
她建議，無法滿足最低交易要求的中介可以在合格的團隊領導下工作，然後再恢復獨立執業。
「專業精神實際上關乎知識、指導和持續學習，而不僅僅是交易數量，」她說道。
加強措施
CNA 聯繫了人員規模最大的五家房產代理公司尋求評論。
ERA 的執行長 Eugene Lim 表示，公司將加強法律和合規培訓，以強化「偽造交易提交是違法行為」的意識。
他表示，犯此類錯誤可能會導致 CEA 撤銷其註冊，之後他們將無法再從事房產代理工作。
他補充說，CEA 將從明年起開始收集所有房產代理公司的佣金支付信息，並可以輕鬆地將其與提交的交易進行比對。
「如果發現一名中介將交易記錄在另一名中介名下，他就提交了虛假信息，這很可能構成犯罪，」他說。
他補充說，三年三筆交易並不難實現，且 CEA 認可所有類型的交易。
Huttons Asia 的 CEO Mark Yip 表示，公司期望其銷售人員提交的所有交易都能「準確反映所開展的房產代理工作」。
他補充說，負責該交易的銷售人員應按照 CEA 的要求提交相關文件。
「我們的內部流程旨在支持準確的記錄保存和監管合規，」他說。
在關於新要求如何影響人員規模方面，他表示公司預計整體影響將是漸進的，更明顯的影響可能會在下一個主要續展周期出現。
PropNex Realty 的首席代理官 Eddie Lim 表示，公司不允許將交易記錄在未真正被委任或未參與交易的銷售人員名下。
交易提交由相關文件支持，包括規定的 CEA 房產代理協議或適用的委任表。
這些文件確定了被委任的銷售人員，並由物業所有者或客戶以及相關銷售人員簽署或確認。這為委任以及負責代表客戶的銷售人員提供了正式記錄。
他補充說，任何涉嫌不準確申報或不當歸屬的行為都將根據 PropNex 的治理和合規流程進行審查。
Lim 先生表示，在實踐中，銷售人員可以在交易的同一方組成合作夥伴或團隊，以向消費者提供更大價值。
然而，只有一名中介可以正式記錄該交易以滿足時效性要求。其他通過營銷推廣、買家接洽、市場分析、諮詢、談判、文檔處理和交易協調做出實質貢獻的團隊成員不能記錄該交易，他補充道。
「但當消費者投訴時，CEA 會讓每個人承擔責任。」
「PropNex 打算與 CEA 溝通，探討如何在不削弱框架完整性的情況下，恰當地認可真實且可證明的團隊參與。」
OrangeTee & Tie 拒絕置評，而 SRI 未回應查詢。
Mogul.sg 的 Mak 先生表示，這種規避行為可能會破壞 CEA 對房產代理行業的治理。
「房產中介之間『借用』房地產交易不僅誤導公眾對中介專業能力的認知，而且是對政府政策和法規的嘲諷，」他說。
他建議堵塞漏洞的方法包括提高最低交易數量、加強審計流程以及增加對違規行為的處罰。
「你必須樹立典型。正義必須得到實現，且必須被看見，」他補充道。
