房子还没到手,定金就要不回了?!最新版新加坡买房流程!弄错这一步,找谁都没用

2019-10-02     1,947

最近一段时间,受到香港事件的影响,许多人再一次把房产投资的目光对准了新加坡市场,再加上岛内居民的刚需买房,今年下半年的房产市场再次火热起来。前面几期的内容对房产类型,购买资格等最基本需要了解的问题进行了介绍。今天我们就来跟大家介绍一下真的进入买房阶段时应该做些什么?

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购房前 - 如何选择

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了解购房资格

这个应该是购房之前最最最基本的一个工作了,小编在之前的文章中也给大家介绍新加坡各类型的房源和购买所需满足的身份条件

点击连结参考往期内容:

2019新加坡买房超实用科普贴 - 收藏版(一)

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确认个人财务及贷款情况

这一点真的非常重要,大家千万不要在选好房子交了定金之后再到银行去申请贷款。要知道,银行都会有专业人士根据大家的财务情况来确认你的贷款额度,通常需要花费一周左右的时间来完成。如果之后银行批准的贷款额少于预计的额度导致无法完成交易,就有可能会损失前期所缴纳的定金部分。

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大家一定要提前进行贷款评估,这之后再去看房,银行就会按照这份评估来处理贷款等事情。

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了解楼盘类型

新加坡的房产分为新楼盘二手楼盘两种,新楼盘又包括期房现房。期房是指那些还在建设尚未修建完成的楼盘,现房顾名思义就是已经通过政府验收(拿到TOP临时入伙证)完成付款便可以即刻入住的房子。而期房的付款会根据建设的进度来完成阶段性付款。

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以一个新楼盘刚开盘的情况为例,一般需要等3~4年左右的工期,但是价格上会比现房更便宜一些。

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购房后 - 付款阶段

上面有提到新楼盘和二手楼盘最大的不同就是在付款的环节上。下面就跟大家分别介绍下这两种类型的楼盘在每个阶段的付款比例和需要注意的一些地方。

新楼盘

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买家提供有效的个人证件并支付房款的5%作为定金,发展商会签订购房意向书给买家(Option To Purchase,简称OTP)。在这期间开发商不能更改出售价格,也不能将预定单位转售给其他买家。买家如果在签订买卖合同之前反悔,开发商会收取订金的25%作为违约金

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开发商会在买家支付定金后的两周内出具买卖合同(Sales & Purchase Agreement,简称S&P),此合同为政府规定的标准格式,里面会详细介绍房屋的具体户型、房间大小、装修材料、家电情况和房屋保修期等内容。

发展商会把买卖合同寄给买家或者买家所指定的律师事务所,买家则需要在三周内办理好贷款并前往律师事务签字

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之后则需在签订购房合同之日起14日内完成购房税款的缴纳(买家印花税BSD+额外买家印花税ABSD)。这笔钱可用现金或公积金CPF支付,一般情况在第二阶段就可以付给律师并由他来处理。

买家印花税BSD

(Buyer's Stamp Duty)

买入价格(新币)

税率

$18W以内

1%

$18W-$36W以内

2%

$36W-$100W以内

3%

$100W以上

4%

买房印花税(BSD)按照以下方式计算:

-价格少于或等于新币100W的房产

印花税 = 房屋价格 x 3% - $5400

-价格高于新币100W的房产

印花税 = 房屋价格 x 4% - $15400

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额外买家印花税ASBD

(Additional Buyer's Stamp Duty)

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2019新加坡买房超实用科普贴 - 收藏版(二)

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在签订完购房意向书OTP的8周内需要支付首付剩余15% + 工程分期款项5% (按照75%的贷款额度)。

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按照楼盘工程进度支付剩余款项

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楼盘取得临时入伙证(TOP)之后,就能在网上预约拿到钥匙,在律师的协助下办理登记手续,完成验房交房的工作。

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二手楼盘

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由于是二手楼盘,相比新房而言购买过程会更加简单和高效,通常情况下大概需要2~3个月的时间就能完成购买手续

在选定好需要购买的单元后,卖家会为买家准备购买意向书(Letter of offer,简称LOO),买家在这个时候需要核实好卖家的身份,并且如有额外的购房附加条件(对墙面重新进行粉刷,家具赠送或转卖家具等)应当同时写在购买意向书中。双发在价格和条件上达成一致后买家需要支付1%的定金给卖家,然后卖家收到买家的定金支票后才会把购房意向书(Option To Purchase)交给买家。

2

通过买方律师签订购房意向书OTP,合同有效期一般为14天(此时间可以协商),在此期间卖家不能更改价格,也不能将该单位转售给其他人。买家可以在有效期内可执行OTP,并支付4%的执行费(Exercise Fee) 给卖房律师暂时代收。如果反悔,则OTP自动失效,已付1%的定金会作为违约金给卖家。如购买继续执行,买家则需在OTP之后的2周内通过律师交付税款(买家印花税BSD+额外买家印花税ABSD)。

3

签订并执行完购买意向书后,买家需等待8~12周来完成本次交易,并在最后一周将剩余20%的首付部分交给自己律师的托管账户(按照贷款75%来算)。交易完成当天,买家律师会支付所有款项给卖家律师,卖家律师会进行屋主更名,将房产转至买家名下,并对房屋钥匙门卡进行交接。如其中一方需要延迟交易,则需要双方协商同意。

今天的买房干货就到这里结束啦。买房这件事,听起来虽然非常复杂,但只要前期做好充分准备,后期就是一步步跟着流程来啦。大家记得一定要找对靠谱的房产经纪,有专业人士的协助能够让你事半功倍。

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