最近一段時間，受到香港事件的影響，許多人再一次把房產投資的目光對準了新加坡市場，再加上島內居民的剛需買房，今年下半年的房產市場再次火熱起來。前面幾期的內容對房產類型，購買資格等最基本需要了解的問題進行了介紹。今天我們就來跟大家介紹一下真的進入買房階段時應該做些什麼？
購房前 - 如何選擇
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了解購房資格
這個應該是購房之前最最最基本的一個工作了，小編在之前的文章中也給大家介紹新加坡各類型的房源和購買所需滿足的身份條件。
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確認個人財務及貸款情況
這一點真的非常重要，大家千萬不要在選好房子交了定金之後再到銀行去申請貸款。要知道，銀行都會有專業人士根據大家的財務情況來確認你的貸款額度，通常需要花費一周左右的時間來完成。如果之後銀行批准的貸款額少於預計的額度導致無法完成交易，就有可能會損失前期所繳納的定金部分。
大家一定要提前進行貸款評估，這之後再去看房，銀行就會按照這份評估來處理貸款等事情。
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了解樓盤類型
新加坡的房產分為新樓盤和二手樓盤兩種，新樓盤又包括期房和現房。期房是指那些還在建設尚未修建完成的樓盤，現房顧名思義就是已經通過政府驗收(拿到TOP臨時入伙證)完成付款便可以即刻入住的房子。而期房的付款會根據建設的進度來完成階段性付款。
以一個新樓盤剛開盤的情況為例，一般需要等3~4年左右的工期，但是價格上會比現房更便宜一些。
購房後 - 付款階段
上面有提到新樓盤和二手樓盤最大的不同就是在付款的環節上。下面就跟大家分別介紹下這兩種類型的樓盤在每個階段的付款比例和需要注意的一些地方。
新樓盤
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買家提供有效的個人證件並支付房款的5%作為定金，發展商會簽訂購房意向書給買家(Option To Purchase，簡稱OTP)。在這期間開發商不能更改出售價格，也不能將預定單位轉售給其他買家。買家如果在簽訂買賣合同之前反悔，開發商會收取訂金的25%作為違約金。
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開發商會在買家支付定金後的兩周內出具買賣合同(Sales & Purchase Agreement，簡稱S&P)，此合同為政府規定的標準格式，裡面會詳細介紹房屋的具體戶型、房間大小、裝修材料、家電情況和房屋保修期等內容。
發展商會把買賣合同寄給買家或者買家所指定的律師事務所，買家則需要在三周內辦理好貸款並前往律師事務所並簽字。
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之後則需在簽訂購房合同之日起14日內完成購房稅款的繳納(買家印花稅BSD+額外買家印花稅ABSD)。這筆錢可用現金或公積金CPF支付，一般情況在第二階段就可以付給律師並由他來處理。
買家印花稅BSD
(Buyer's Stamp Duty)
買入價格(新幣)
稅率
$18W以內
1%
$18W-$36W以內
2%
$36W-$100W以內
3%
$100W以上
4%
買房印花稅(BSD)按照以下方式計算：
-價格少於或等於新幣100W的房產
印花稅 = 房屋價格 x 3% - $5400
-價格高於新幣100W的房產
印花稅 = 房屋價格 x 4% - $15400
額外買家印花稅ASBD
(Additional Buyer's Stamp Duty)
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在簽訂完購房意向書OTP的8周內需要支付首付剩餘15% + 工程分期款項5% (按照75%的貸款額度)。
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按照樓盤工程進度支付剩餘款項。
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樓盤取得臨時入伙證(TOP)之後，就能在網上預約拿到鑰匙，在律師的協助下辦理登記手續，完成驗房和交房的工作。
二手樓盤
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由於是二手樓盤，相比新房而言購買過程會更加簡單和高效，通常情況下大概需要2~3個月的時間就能完成購買手續。
在選定好需要購買的單元後，賣家會為買家準備購買意向書(Letter of offer，簡稱LOO)，買家在這個時候需要核實好賣家的身份，並且如有額外的購房附加條件(對牆面重新進行粉刷，家具贈送或轉賣家具等)應當同時寫在購買意向書中。雙發在價格和條件上達成一致後買家需要支付1%的定金給賣家，然後賣家收到買家的定金支票後才會把購房意向書(Option To Purchase)交給買家。
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通過買方律師簽訂購房意向書OTP，合同有效期一般為14天(此時間可以協商)，在此期間賣家不能更改價格，也不能將該單位轉售給其他人。買家可以在有效期內可執行OTP，並支付4%的執行費(Exercise Fee) 給賣房律師暫時代收。如果反悔，則OTP自動失效，已付1%的定金會作為違約金給賣家。如購買繼續執行，買家則需在OTP之後的2周內通過律師交付稅款(買家印花稅BSD+額外買家印花稅ABSD)。
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簽訂並執行完購買意向書後，買家需等待8~12周來完成本次交易，並在最後一周將剩餘20%的首付部分交給自己律師的託管帳戶(按照貸款75%來算)。交易完成當天，買家律師會支付所有款項給賣家律師，賣家律師會進行屋主更名，將房產轉至買家名下，並對房屋鑰匙門卡進行交接。如其中一方需要延遲交易，則需要雙方協商同意。
今天的買房乾貨就到這裡結束啦。買房這件事，聽起來雖然非常複雜，但只要前期做好充分準備，後期就是一步步跟著流程來啦。大家記得一定要找對靠譜的房產經紀，有專業人士的協助能夠讓你事半功倍。
