中国人不来新加坡买房了！
根据博纳产业（PropNex）数据
2025年前八个月
中国买家只买了新加坡17个私宅单位
平均一个月约售出两套
仅占外国买家交易量的9.3%！
要知道2023年仅上半年
中国买家就买了166个单位
占比外国买家交易量高达35.8%
但短短两年
就从“最大买家群体”到“几乎消失”
落差也太明显了吧……
01 “中国人曾是我们的大户”
即将到来的10月1日，是中国为期一周的国庆黄金假。疫情之前，这段时间正是房产经纪们最忙碌的时刻：许多中国高净值客户趁着假期来新加坡旅游，顺便组团看房，是全年最好的销售周期之一。
博纳产业（PropNex）区域资深总监说，疫情前，他经常组织一些高净值人士在假期飞来新加坡看房，行程安排得满满当当：上午看新加坡知名邮区豪宅，下午走一趟圣淘沙，晚上再到滨海湾边吃饭边聊投资。客户一边度假，一边顺手签下千万级的豪宅合同“我们会和私人银行、家族办公室合作，把客户介绍到新加坡来。中国买家精明又果敢，通常持有巨额财富，完全就是我们‘大户’。”总监回忆。
但这一切，在 2023年4月之后戛然而止。
图源：新加坡国家发展部
2023年4月，新加坡政府把针对外国买家的额外买方印花税（ABSD）调高到60%，这几乎成为“压倒骆驼的最后一根稻草”。比如一套500万新币的公寓，单是税就要300万。房产总监说，这一刀切下去，“中国买房团基本消失”，电话里再也没有来自中国的咨询。
印花税调整前，中国买家六个月的交易量就能达到166个私宅单位，整体占外国买家的35.8%。两年时间，这项数据从35.8%骤降到9.3%，中国人在新加坡购买私宅的月销售量从27.5套降到2套，降幅令人吃惊！
2025年的中国十一黄金周有8天假期，而且恰逢新加坡F1大奖赛（9月31日至10月5日），同时还叠加了米尔肯研究所亚洲峰会、Token2049加密货币峰会等国际活动，届时会汇集各路投资大佬和高净值人士，看上去是一个再好不过的“招商投资买房”环境。
但新加坡本地的房产总监却给大家泼了一盆冷水，表示即便黄金周与F1碰在一起，对中国买家的投资需求并没有带来实质帮助。“这些大型活动或许对企业做投资和生意有帮助，但对本地房产市场是一点帮助也没有。”换句话说，场子再热闹，中国买家的缺席仍然是现实。
02 新加坡的房产现在卖给谁？
中国买家虽然“退场”了，新加坡的房产市场并没有完全冷清下来。顶替过去“大户”位置的，是来自美国的买家。
根据博纳产业的数据，2025年前八个月，美国买家已经成为新加坡最大外国买房群体，占比达到46.4%。
和中国买家不同，美国买家在新加坡买房，不需要支付60%的额外税，因为新美自由贸易协定赋予他们和新加坡公民一样的印花税待遇。这就意味着，美国买家的购房门槛大大降低。
再加上美元一直以来强势，新加坡被视为亚洲最稳的避风港，也让美国买家在新加坡置产越来越积极，过去在豪宅区常见的中国客户，如今更多换成了美国面孔。
03 “新移民”仍然是主力之一
不过，说中国买家“消失”，其实也并不完全准确。博纳产业数据显示，今年前八个月，中国籍的新加坡永久居民买下了641套私宅，占所有PR买家的28.1%。
换句话说，很多中国买家并不是不买，而是换了身份买。
更有意思的是，如果把外国买家和PR买家一起统计，来自中国的买家仍然是交易量最高的群体，而且交易甚至出现了回升。以新私宅为例，2025年前八个月，中国买家共买下159个单位，比去年同期的73个单位翻了一倍还多！
Alan 评论
新加坡政府于2023年4月将外国买家的额外买方印花税（ABSD）大幅调高至60%，政策的本意就是想要抑制外国人的房产投资需求，控制过于快速上涨的公寓价格。
两年后的今天回头来看，调高ABSD的政策还是达到了非常好的效果，不仅仅是中国买家，60%的ABSD成本对于绝大多数外国投资者而言已成为不可逾越的门槛。从而优先保障了新加坡公民和PR的住房需求，并抑制了由外国资本推动的房价过热，让整个市场情绪回归理性。
尽管绝大多数中国买家不再入场本地私宅，但中国买家的需求依然真实存在，数据也表明更多的中国买家等待拿到PR或者新加坡公民之后才购买房产，而且占PR交易量的比例依然非常高，这说明高净值中国投资者依然高度认可新加坡房产的长期价值，但他们会通过先获取永久居民身份的方式来规避高昂的额外税费。如果将外国买家与PR买家数据合并，中国群体依然占最大的份额。
2023年4月的ABSD调高影响了新加坡房市的投资需求，以及整个市场对于位置和户型的需求结构:
以前备受投资买家青睐的一卧两卧的小型公寓逐渐失宠，以往新楼盘尺价最高的都是一卧两卧的小户型，现在新楼盘开盘正好相反，一卧两卧的小户型尺价比较便宜，三卧四卧的刚需户型尺价比较贵，即便如此现在一般的新楼盘剩下的滞销单位往往是最小的一卧。
二手房方面，绝大多数楼盘一卧两卧的尺价都要比同楼盘三卧四卧的尺价要便宜200-300，部分楼盘甚至更多。
CBD区域的公寓主要购买群体来自于外国富裕买家，ABSD调高后由于需求大幅下降逐渐变得供过于求，价格一直稳定微跌，大多数二手房像Marina One和Marina Bay Suites等等都只能亏钱转手。
但今年上半年新开盘热卖的ONE MARINA GARDENS尺价仅2800-2900，这样的价格跟郊区新开盘的大巴窑金文泰甚至淡滨尼等楼盘已经基本平起平坐，所以这样的优质CBD新盘其实是在风险和不确定性中投资CBD区域房产的机遇。
CCR核心中央区第9/10/11邮区一直以来都是备受本地富裕家庭青睐的豪宅区，ABSD调高以后由于外国富裕人群的购买需求下降，最近两年的价格基本上维持不变或者微涨一点点，该区域的价格跟市区外围RCR楼盘的价格基本上已经相差无几。
所以现在这个时间点是入场CCR房产的非常难得的窗口，River Valley的River Green, Zyon Grand和荷兰村Skye at Holland都是今年下半年性价比非常高值得入手的优质楼盘。
RCR/OCR区域交通生活方便的优质楼盘的三卧四卧刚需单位成为了ABSD调高后最大的受益者，刚需提升置换成为了市场上最主流的需求。
像金文泰Parc Clematis(OCR)/璧山Jadescape(RCR)这种优质二手楼盘，好的三卧四卧都要尺价2500甚至更高，未来相当长的一段时间内，RCR和部分OCR的三卧四卧在整个市场上预计依然一直会供不应求，预期价格稳定上涨The Orie, Chuan Park, Nava Grove这些目前市场上的RCR优质新盘依然具有不错的投资价值。
-总结
2023年调高ABSD的政策，达到了预期的抑制投资需求和减缓房价上涨的目的，并造成了新加坡房市需求的结构变化。而长期来看，新加坡房市因为政治经济稳定，新元稳定升值，大部分中低收入家庭可以选择物美价廉的政府组屋，以及本地高收入家庭的健康需求等因素依然预期可以稳定健康的随通货膨胀不断升值。
因此目前来看，有身份的刚需买家或者长期投资的买家依然可以很安全放心的在目前这个时间点入场新加坡房产，只需挑选有本地需求支撑的地点，以及周围交通生活方便的宜居优质楼盘。
