中國人不來新加坡買房了！
根據博納產業（PropNex）數據
2025年前八個月
中國買家只買了新加坡17個私宅單位
平均一個月約售出兩套
僅占外國買家交易量的9.3%！
要知道2023年僅上半年
中國買家就買了166個單位
占比外國買家交易量高達35.8%
但短短兩年
就從「最大買家群體」到「幾乎消失」
落差也太明顯了吧……
01 「中國人曾是我們的大戶」
即將到來的10月1日，是中國為期一周的國慶黃金假。疫情之前，這段時間正是房產經紀們最忙碌的時刻：許多中國高凈值客戶趁著假期來新加坡旅遊，順便組團看房，是全年最好的銷售周期之一。
博納產業（PropNex）區域資深總監說，疫情前，他經常組織一些高凈值人士在假期飛來新加坡看房，行程安排得滿滿當當：上午看新加坡知名郵區豪宅，下午走一趟聖淘沙，晚上再到濱海灣邊吃飯邊聊投資。客戶一邊度假，一邊順手簽下千萬級的豪宅合同「我們會和私人銀行、家族辦公室合作，把客戶介紹到新加坡來。中國買家精明又果敢，通常持有巨額財富，完全就是我們『大戶』。」總監回憶。
但這一切，在 2023年4月之後戛然而止。
圖源：新加坡國家發展部
2023年4月，新加坡政府把針對外國買家的額外買方印花稅（ABSD）調高到60%，這幾乎成為「壓倒駱駝的最後一根稻草」。比如一套500萬新幣的公寓，單是稅就要300萬。房產總監說，這一刀切下去，「中國買房團基本消失」，電話里再也沒有來自中國的諮詢。
印花稅調整前，中國買家六個月的交易量就能達到166個私宅單位，整體占外國買家的35.8%。兩年時間，這項數據從35.8%驟降到9.3%，中國人在新加坡購買私宅的月銷售量從27.5套降到2套，降幅令人吃驚！
2025年的中國十一黃金周有8天假期，而且恰逢新加坡F1大獎賽（9月31日至10月5日），同時還疊加了米爾肯研究所亞洲峰會、Token2049加密貨幣峰會等國際活動，屆時會彙集各路投資大佬和高凈值人士，看上去是一個再好不過的「招商投資買房」環境。
但新加坡本地的房產總監卻給大家潑了一盆冷水，表示即便黃金周與F1碰在一起，對中國買家的投資需求並沒有帶來實質幫助。「這些大型活動或許對企業做投資和生意有幫助，但對本地房產市場是一點幫助也沒有。」換句話說，場子再熱鬧，中國買家的缺席仍然是現實。
02 新加坡的房產現在賣給誰？
中國買家雖然「退場」了，新加坡的房產市場並沒有完全冷清下來。頂替過去「大戶」位置的，是來自美國的買家。
根據博納產業的數據，2025年前八個月，美國買家已經成為新加坡最大外國買房群體，占比達到46.4%。
和中國買家不同，美國買家在新加坡買房，不需要支付60%的額外稅，因為新美自由貿易協定賦予他們和新加坡公民一樣的印花稅待遇。這就意味著，美國買家的購房門檻大大降低。
再加上美元一直以來強勢，新加坡被視為亞洲最穩的避風港，也讓美國買家在新加坡置產越來越積極，過去在豪宅區常見的中國客戶，如今更多換成了美國面孔。
03 「新移民」仍然是主力之一
不過，說中國買家「消失」，其實也並不完全準確。博納產業數據顯示，今年前八個月，中國籍的新加坡永久居民買下了641套私宅，占所有PR買家的28.1%。
換句話說，很多中國買家並不是不買，而是換了身份買。
更有意思的是，如果把外國買家和PR買家一起統計，來自中國的買家仍然是交易量最高的群體，而且交易甚至出現了回升。以新私宅為例，2025年前八個月，中國買家共買下159個單位，比去年同期的73個單位翻了一倍還多！
Alan 評論
新加坡政府於2023年4月將外國買家的額外買方印花稅（ABSD）大幅調高至60%，政策的本意就是想要抑制外國人的房產投資需求，控制過於快速上漲的公寓價格。
兩年後的今天回頭來看，調高ABSD的政策還是達到了非常好的效果，不僅僅是中國買家，60%的ABSD成本對於絕大多數外國投資者而言已成為不可逾越的門檻。從而優先保障了新加坡公民和PR的住房需求，並抑制了由外國資本推動的房價過熱，讓整個市場情緒回歸理性。
儘管絕大多數中國買家不再入場本地私宅，但中國買家的需求依然真實存在，數據也表明更多的中國買家等待拿到PR或者新加坡公民之後才購買房產，而且占PR交易量的比例依然非常高，這說明高凈值中國投資者依然高度認可新加坡房產的長期價值，但他們會通過先獲取永久居民身份的方式來規避高昂的額外稅費。如果將外國買家與PR買家數據合併，中國群體依然占最大的份額。
2023年4月的ABSD調高影響了新加坡房市的投資需求，以及整個市場對於位置和戶型的需求結構:
以前備受投資買家青睞的一臥兩臥的小型公寓逐漸失寵，以往新樓盤尺價最高的都是一臥兩臥的小戶型，現在新樓盤開盤正好相反，一臥兩臥的小戶型尺價比較便宜，三臥四臥的剛需戶型尺價比較貴，即便如此現在一般的新樓盤剩下的滯銷單位往往是最小的一臥。
二手房方面，絕大多數樓盤一臥兩臥的尺價都要比同樓盤三臥四臥的尺價要便宜200-300，部分樓盤甚至更多。
CBD區域的公寓主要購買群體來自於外國富裕買家，ABSD調高後由於需求大幅下降逐漸變得供過於求，價格一直穩定微跌，大多數二手房像Marina One和Marina Bay Suites等等都只能虧錢轉手。
但今年上半年新開盤熱賣的ONE MARINA GARDENS尺價僅2800-2900，這樣的價格跟郊區新開盤的大巴窯金文泰甚至淡濱尼等樓盤已經基本平起平坐，所以這樣的優質CBD新盤其實是在風險和不確定性中投資CBD區域房產的機遇。
CCR核心中央區第9/10/11郵區一直以來都是備受本地富裕家庭青睞的豪宅區，ABSD調高以後由於外國富裕人群的購買需求下降，最近兩年的價格基本上維持不變或者微漲一點點，該區域的價格跟市區外圍RCR樓盤的價格基本上已經相差無幾。
所以現在這個時間點是入場CCR房產的非常難得的窗口，River Valley的River Green, Zyon Grand和荷蘭村Skye at Holland都是今年下半年性價比非常高值得入手的優質樓盤。
RCR/OCR區域交通生活方便的優質樓盤的三臥四臥剛需單位成為了ABSD調高後最大的受益者，剛需提升置換成為了市場上最主流的需求。
像金文泰Parc Clematis(OCR)/璧山Jadescape(RCR)這種優質二手樓盤，好的三臥四臥都要尺價2500甚至更高，未來相當長的一段時間內，RCR和部分OCR的三臥四臥在整個市場上預計依然一直會供不應求，預期價格穩定上漲The Orie, Chuan Park, Nava Grove這些目前市場上的RCR優質新盤依然具有不錯的投資價值。
-總結
2023年調高ABSD的政策，達到了預期的抑制投資需求和減緩房價上漲的目的，並造成了新加坡房市需求的結構變化。而長期來看，新加坡房市因為政治經濟穩定，新元穩定升值，大部分中低收入家庭可以選擇物美價廉的政府組屋，以及本地高收入家庭的健康需求等因素依然預期可以穩定健康的隨通貨膨脹不斷升值。
因此目前來看，有身份的剛需買家或者長期投資的買家依然可以很安全放心的在目前這個時間點入場新加坡房產，只需挑選有本地需求支撐的地點，以及周圍交通生活方便的宜居優質樓盤。
