外國買家減少，CCR卻賣得更好？新加坡豪宅市場正在發生一場深刻變化
過去，提到新加坡核心中央區（CCR），很多人第一時間想到的是豪宅、外國買家以及高凈值投資者。
然而，近兩年CCR市場正在悄悄發生變化。
隨著外國買家印花稅（ABSD）大幅提高，海外買家幾乎退出市場，但令人意外的是，CCR新盤銷量不僅沒有持續下滑，反而明顯回暖。
推動這一輪市場復甦的，已經不再是外國資本，而是越來越多的新加坡本地買家。
外國買家減少，本地買家開始成為市場主力
自2023年4月政府將外國買家住宅ABSD提高至60%後，CCR市場發生了明顯變化。
數據顯示，2015年至2022年期間，外國買家平均占CCR新盤成交約17%。
到了2024年，這一比例下降至10.7%。
而截至2026年，目前僅剩4.7%。
不過，外國買家減少並沒有讓CCR市場持續低迷。相反，2025年CCR新私宅銷量從2024年的378套，大幅增長至1,916套，足足增加了五倍。
這意味著，市場正在經歷一場結構性的改變：越來越多本地買家開始填補外國買家留下的需求空缺。
CCR與RCR價差快速縮小
推動本地買家回流CCR的重要原因之一，就是價格。過去，CCR與其他中央區（RCR）之間一直存在明顯價差。
但2025年，兩者的中位數價格差距已經縮小至約10.1%，相比2024年的21.5%，幾乎減少了一半。
價格差距縮小之後，越來越多原本考慮RCR的買家開始重新評估CCR。
對於不少預算充足的家庭來說，只需增加有限預算，就有機會入住傳統核心地段。CCR也因此逐漸從過去的"豪宅市場"，轉變為不少本地家庭能夠考慮的升級選擇。
超過八成本地買家，預算集中在300萬新元左右
數據顯示，2025年購買CCR新盤的新加坡買家比例已提升至82.4%。
相比2015年至2022年平均67.7%，明顯提高。截至2026年，本地買家比例仍維持約78%。
更值得關注的是，大約80%的新加坡買家，購買CCR住宅的預算集中在約300萬新元。
其中：
16.1%來自HDB家庭；
55.8%原本已經擁有私人住宅。
換句話說，目前CCR市場的主力，並不是首次購房者，而是已有物業的屋主。
他們更傾向根據家庭需求、生活方式及居住便利性，重新調整住房配置（Right-sizing），而不是傳統意義上的"升級置業"。
Turf City將成為CCR新時代的重要試金石
在這樣的市場背景下，位於武吉知馬的Turf City，無疑成為未來幾年最值得關注的新發展區域之一。
整個規劃面積約176公頃，未來預計將建設15,000至20,000個住宅單位，包括私人住宅及組屋。
規划上將打造低車化（Car-lite）社區，並配備未來的Cross Island Line Turf City MRT站（預計2032年啟用），同時連接現有的第六道地鐵站（Sixth Avenue MRT）。
政府已率先推出兩幅住宅用地。
其中首個項目Dunearn House，已於7月開放示範單位，並預計7月25日正式開盤。
作為整個Turf City首個私人住宅項目，它的市場表現，也將成為觀察CCR未來走勢的重要指標。
為什麼"第一個項目"往往最重要？
新加坡房地產市場過去已經多次證明，一個新區域的首個項目，往往會成為整個板塊未來價格的重要參考。
最典型的例子就是Lentor。2022年首次推出的Lentor Modern，當時平均售價約2,100 psf。
之後幾年，整個Lentor板塊的新項目幾乎都以它作為價格基準。
如今，Lentor Modern業主平均帳面盈利已超過30萬新元，部分轉售交易利潤更突破50萬新元。
因此，不少業內人士認為，Dunearn House也可能扮演類似角色。
更值得注意的是：Dunearn House地塊當年的樓面地價約為1,410 psf ppr，而旁邊最新售出的住宅地塊樓面地價已達到1,625 psf ppr。
超過15%的土地成本上漲，也反映發展商對於Turf City未來發展的信心。
Bukit Timah或迎來新一輪置換需求
除了首次置業者及投資者，未來Turf City還可能受惠於另一股長期需求：本地改善型及退休置換買家。
隨著新加坡逐漸邁入超高齡社會，越來越多年長業主開始考慮從大型有地住宅或大面積公寓搬遷至管理更輕鬆的新式公寓。
截至2026年第一季度，武吉知馬規劃區擁有：
超過10,000間有地住宅；
超過22,000個非有地住宅單位。
這意味著，未來區域內本身就擁有龐大的潛在置換需求。
對於這些熟悉武吉知馬生活圈的居民而言，Dunearn House既能保留熟悉的環境，又提供更現代、更高效率的戶型設計，因此具備一定吸引力。
市場觀察
CCR市場正在進入一個全新的階段。過去支撐市場的是外國資金，如今驅動成交的，則越來越多是本地改善型家庭、自住買家以及長期持有者。
與此同時，CCR與RCR之間不斷縮小的價格差距，也讓越來越多買家重新審視核心地段的價值。
未來幾年，Turf City的發展不僅將改變武吉知馬的住宅版圖，也可能重新定義CCR的發展方向。
而作為整個區域的首個項目，Dunearn House的銷售表現，很可能成為觀察這一輪CCR市場轉型的重要風向標。
