去年10月，《聯合早報》報道了星展的一項預測：到2040年，新加坡私宅平均尺價或突破4000新元。 當時覺得這個數字誇張的人，可能也想看看：接下來的房價，會不會真往這個方向走？ 現在一年過去了。 房價確實又漲了。但把數據拆開看，核心區和郊區的表現，差別還不小。
一年過去
公寓價格漲了約2%
對比URA的2025年第三季度和2026年第三季度數據。 至少說明，過去一年，市場並沒有出現一些買家期待的普遍降價。 但全島漲了，不代表每個地方都漲。繼續往下看，差別就出來了。
漲得最多的是郊區
核心區還低於去年同期
同樣比較兩年的第三季度，非有地住宅分區一年的價格變化是：
·核心中央區 CCR ：−0.9%
·其他中央區 RCR ：+0.3%
·中央區以外 OCR ：+5.4%
郊區漲了5.4%，其他中央區基本沒動，核心區則低於去年同期。
所以，「新加坡房價上漲」和「我看的這套房值得買」，中間還有不少功課要做。
核心區地段好，但過去一年沒有領漲； 郊區表現好，也不能直接推斷接下來一年還會領先。
現在選房，除了看地區，還得查具體樓盤的成交，不能只按全島漲幅估價。
星展說的4000元
算預測對了嗎？
還不能這麼說。 星展討論的是十幾年的走勢，支撐條件包括人口、經濟發展、收入和穩定的治理。
過去一年房價繼續上漲，方向跟它的判斷一致，但一年數據證明不了十幾年的結果。
而且，我們這裡比較的是URA價格指數，星展預測的是平均尺價，兩者不能直接當成一回事。
平均尺價還會受成交組合影響。
新房成交多一些、高價地段成交多一些，都可能把平均數拉高，並不代表所有舊房都跟著漲到同樣的價格。
所以，4000元值得關注，但現在還不能拿它來算某套房子將來能賺多少。
房價還在漲，後面供應也不少
URA今年第三季度公告提到，未來一至兩年，可能有超過3.2萬套私宅單位可供出售，包括EC。
對正在看房的人來說，後面還有項目，可以提前比較，不必只盯著眼前這一場開盤。
不過，全島供應多，不代表你關注的地方就一定有很多選擇。
把地段、戶型和交房時間篩一遍，真正會考慮的項目，可能沒剩幾個。
因此，今明年哪些項目會推出，值得提前了解。
但供應增加，也不能直接理解成以後一定更便宜。
今明年看新盤
別漏掉已經在賣的房子
新項目還沒開價，可以先了解地點和產品，但值不值得買，要等價格出來才知道。
已經開售的新盤、老盤余貨和附近二手房，也值得一起看。
它們有實際報價和成交記錄，可以拿來比較，不用只憑宣傳判斷。
比如 同一區域的新盤比二手房貴多少？
多付的錢換來的是更好的戶型、設施，還是主要差在樓齡？
老盤余貨如果便宜，是發展商調整價格，還是剩下的單位有朝向、樓層等問題？
把這些弄清楚，比單看「新盤」或「打折」兩個標籤有用。
過去一年的數據告訴我們，房價還在漲，但不同地區並沒有一起漲。接下來供應也不少，買家更需要比較具體項目，而不是只判斷新加坡房價會不會繼續向上。
好好過陪客戶看房，做的也是這些比較：附近真實成交是多少，新盤和二手差價有多大，這套房子的優缺點，開價有沒有反映出來。
