去年10月，《联合早报》报道了星展的一项预测：到2040年，新加坡私宅平均尺价或突破4000新元。 当时觉得这个数字夸张的人，可能也想看看：接下来的房价，会不会真往这个方向走？ 现在一年过去了。 房价确实又涨了。但把数据拆开看，核心区和郊区的表现，差别还不小。
一年过去
公寓价格涨了约2%
对比URA的2025年第三季度和2026年第三季度数据。 至少说明，过去一年，市场并没有出现一些买家期待的普遍降价。 但全岛涨了，不代表每个地方都涨。继续往下看，差别就出来了。
涨得最多的是郊区
核心区还低于去年同期
同样比较两年的第三季度，非有地住宅分区一年的价格变化是：
·核心中央区 CCR ：−0.9%
·其他中央区 RCR ：+0.3%
·中央区以外 OCR ：+5.4%
郊区涨了5.4%，其他中央区基本没动，核心区则低于去年同期。
所以，“新加坡房价上涨”和“我看的这套房值得买”，中间还有不少功课要做。
核心区地段好，但过去一年没有领涨； 郊区表现好，也不能直接推断接下来一年还会领先。
现在选房，除了看地区，还得查具体楼盘的成交，不能只按全岛涨幅估价。
星展说的4000元
算预测对了吗？
还不能这么说。 星展讨论的是十几年的走势，支撑条件包括人口、经济发展、收入和稳定的治理。
过去一年房价继续上涨，方向跟它的判断一致，但一年数据证明不了十几年的结果。
而且，我们这里比较的是URA价格指数，星展预测的是平均尺价，两者不能直接当成一回事。
平均尺价还会受成交组合影响。
新房成交多一些、高价地段成交多一些，都可能把平均数拉高，并不代表所有旧房都跟着涨到同样的价格。
所以，4000元值得关注，但现在还不能拿它来算某套房子将来能赚多少。
房价还在涨，后面供应也不少
URA今年第三季度公告提到，未来一至两年，可能有超过3.2万套私宅单位可供出售，包括EC。
对正在看房的人来说，后面还有项目，可以提前比较，不必只盯着眼前这一场开盘。
不过，全岛供应多，不代表你关注的地方就一定有很多选择。
把地段、户型和交房时间筛一遍，真正会考虑的项目，可能没剩几个。
因此，今明年哪些项目会推出，值得提前了解。
但供应增加，也不能直接理解成以后一定更便宜。
今明年看新盘
别漏掉已经在卖的房子
新项目还没开价，可以先了解地点和产品，但值不值得买，要等价格出来才知道。
已经开售的新盘、老盘余货和附近二手房，也值得一起看。
它们有实际报价和成交记录，可以拿来比较，不用只凭宣传判断。
比如 同一区域的新盘比二手房贵多少？
多付的钱换来的是更好的户型、设施，还是主要差在楼龄？
老盘余货如果便宜，是发展商调整价格，还是剩下的单位有朝向、楼层等问题？
把这些弄清楚，比单看“新盘”或“打折”两个标签有用。
过去一年的数据告诉我们，房价还在涨，但不同地区并没有一起涨。接下来供应也不少，买家更需要比较具体项目，而不是只判断新加坡房价会不会继续向上。
好好过陪客户看房，做的也是这些比较：附近真实成交是多少，新盘和二手差价有多大，这套房子的优缺点，开价有没有反映出来。
