外国买家减少，CCR却卖得更好？新加坡豪宅市场正在发生一场深刻变化
过去，提到新加坡核心中央区（CCR），很多人第一时间想到的是豪宅、外国买家以及高净值投资者。
然而，近两年CCR市场正在悄悄发生变化。
随着外国买家印花税（ABSD）大幅提高，海外买家几乎退出市场，但令人意外的是，CCR新盘销量不仅没有持续下滑，反而明显回暖。
推动这一轮市场复苏的，已经不再是外国资本，而是越来越多的新加坡本地买家。
外国买家减少，本地买家开始成为市场主力
自2023年4月政府将外国买家住宅ABSD提高至60%后，CCR市场发生了明显变化。
数据显示，2015年至2022年期间，外国买家平均占CCR新盘成交约17%。
到了2024年，这一比例下降至10.7%。
而截至2026年，目前仅剩4.7%。
不过，外国买家减少并没有让CCR市场持续低迷。相反，2025年CCR新私宅销量从2024年的378套，大幅增长至1,916套，足足增加了五倍。
这意味着，市场正在经历一场结构性的改变：越来越多本地买家开始填补外国买家留下的需求空缺。
CCR与RCR价差快速缩小
推动本地买家回流CCR的重要原因之一，就是价格。过去，CCR与其他中央区（RCR）之间一直存在明显价差。
但2025年，两者的中位数价格差距已经缩小至约10.1%，相比2024年的21.5%，几乎减少了一半。
价格差距缩小之后，越来越多原本考虑RCR的买家开始重新评估CCR。
对于不少预算充足的家庭来说，只需增加有限预算，就有机会入住传统核心地段。CCR也因此逐渐从过去的"豪宅市场"，转变为不少本地家庭能够考虑的升级选择。
超过八成本地买家，预算集中在300万新元左右
数据显示，2025年购买CCR新盘的新加坡买家比例已提升至82.4%。
相比2015年至2022年平均67.7%，明显提高。截至2026年，本地买家比例仍维持约78%。
更值得关注的是，大约80%的新加坡买家，购买CCR住宅的预算集中在约300万新元。
其中：
16.1%来自HDB家庭；
55.8%原本已经拥有私人住宅。
换句话说，目前CCR市场的主力，并不是首次购房者，而是已有物业的屋主。
他们更倾向根据家庭需求、生活方式及居住便利性，重新调整住房配置（Right-sizing），而不是传统意义上的"升级置业"。
Turf City将成为CCR新时代的重要试金石
在这样的市场背景下，位于武吉知马的Turf City，无疑成为未来几年最值得关注的新发展区域之一。
整个规划面积约176公顷，未来预计将建设15,000至20,000个住宅单位，包括私人住宅及组屋。
规划上将打造低车化（Car-lite）社区，并配备未来的Cross Island Line Turf City MRT站（预计2032年启用），同时连接现有的第六道地铁站（Sixth Avenue MRT）。
政府已率先推出两幅住宅用地。
其中首个项目Dunearn House，已于7月开放示范单位，并预计7月25日正式开盘。
作为整个Turf City首个私人住宅项目，它的市场表现，也将成为观察CCR未来走势的重要指标。
为什么"第一个项目"往往最重要？
新加坡房地产市场过去已经多次证明，一个新区域的首个项目，往往会成为整个板块未来价格的重要参考。
最典型的例子就是Lentor。2022年首次推出的Lentor Modern，当时平均售价约2,100 psf。
之后几年，整个Lentor板块的新项目几乎都以它作为价格基准。
如今，Lentor Modern业主平均账面盈利已超过30万新元，部分转售交易利润更突破50万新元。
因此，不少业内人士认为，Dunearn House也可能扮演类似角色。
更值得注意的是：Dunearn House地块当年的楼面地价约为1,410 psf ppr，而旁边最新售出的住宅地块楼面地价已达到1,625 psf ppr。
超过15%的土地成本上涨，也反映发展商对于Turf City未来发展的信心。
Bukit Timah或迎来新一轮置换需求
除了首次置业者及投资者，未来Turf City还可能受惠于另一股长期需求：本地改善型及退休置换买家。
随着新加坡逐渐迈入超高龄社会，越来越多年长业主开始考虑从大型有地住宅或大面积公寓搬迁至管理更轻松的新式公寓。
截至2026年第一季度，武吉知马规划区拥有：
超过10,000间有地住宅；
超过22,000个非有地住宅单位。
这意味着，未来区域内本身就拥有庞大的潜在置换需求。
对于这些熟悉武吉知马生活圈的居民而言，Dunearn House既能保留熟悉的环境，又提供更现代、更高效率的户型设计，因此具备一定吸引力。
市场观察
CCR市场正在进入一个全新的阶段。过去支撑市场的是外国资金，如今驱动成交的，则越来越多是本地改善型家庭、自住买家以及长期持有者。
与此同时，CCR与RCR之间不断缩小的价格差距，也让越来越多买家重新审视核心地段的价值。
未来几年，Turf City的发展不仅将改变武吉知马的住宅版图，也可能重新定义CCR的发展方向。
而作为整个区域的首个项目，Dunearn House的销售表现，很可能成为观察这一轮CCR市场转型的重要风向标。
