据报道，一名中国买家购买了CanningHill Piers项目的20个住宅单位，该项目是克拉码头附近综合发展项目的一部分。(图片: CDL & CapitaLand)
新加坡（EDGEPROP）- 新加坡的住宅物业受到外国买家的青睐，主要因为它被誉为资产安全港。此外新加坡还以拥有稳定的房地产市场和强劲的资本升值、亲商的经济以及透明和无腐败的政府而闻名。
截至2023年2月2日，提交给市区重建局（URA）的房产留置权显示，2002年，外国买家占公寓总销售额的19.7%；2012年增加到23.9%，但去年略微下降到22.4%。
额外买家印花税（ABSD）和COVID-19对外国买家的影响
新加坡政府于2013年1月首次对外国买家实施额外买家印花税（ABSD），税率为购买价格或或物业市场价值的15%，以较高者为准。2018年7月，外国买家的ABSD税率被提高到20%，2021年12月再次提高到30%。
2013年ABSD的最初实施对新加坡住宅物业在外国买家中的受欢迎程度影响甚微，外国买家购买了2013年售出的所有公寓中的25.5%，高于2012年的23.9%。在2018年中期提高ABSD税率后，外国买家的比例从2017年的24.7%略微下滑到2018年的23.1%。然而，外国买家似乎遗忘了第二轮ABSD税率的增加，去年占所有公寓销售的22.4%，高于2021年实施增加时的19.7%。
新加坡在2020年初记录了第一例COVID-19病例，导致政府在同年4月实施了第一个熔断措施。从去年3月开始，逐步取消了限制和旅行禁令。
与ABSD税率的引入和修订相比，COVID-19的旅行禁令和限制对外国买家的需求影响更大。2020年和2021年，新加坡公寓的外国买家比例自2002年以来首次跌破20%。
然而，随着新加坡和其他国家逐步放宽COVID-19限制和旅行禁令，外国买家似乎正在回归。尽管自2021年12月以来，外国买家的ABSD率大幅提高，但去年外国买家占新加坡公寓总销售交易的22.4%。这种重新出现的购买意向可能源于高净值个人向安全地带的逃离。
深入了解外国买家的国籍
在过去的20年里，新加坡住宅物业的前五大外国买家的国籍几乎没有变化。马来西亚、印度尼西亚、中国和印度一直在前五名名单中。
然而，前五大外国买家的排名发生了一些变化。中国和印度的排名有所上升，而马来西亚和印度尼西亚的排名有所下降。英国以前在名单上，但自2012年以来被美国取代。
美国买家受益于新加坡和美国之间签署的自由贸易协定（FTAs），该协定给予美国人与新加坡人相同的印花税待遇。来自冰岛、列支敦士登、挪威和瑞士的公民也从类似的自由贸易协定中受益。
过去五年中，顶级外国买家的国籍没有变化
从2018年到2022年，前五大外国买家共占新加坡公寓总销售额的13%至17%。这5国买家也占了所有出售给外国人的公寓的66%至76%。
在外国买家中，中国买家在2018至2021年期间在新加坡购买的公寓数量最多。其次是来自马来西亚、印度、印度尼西亚和美国的买家。去年，前三名都是同样的国家，但美国上升了一个名次，成为第四名，取代了下滑到第五名的印度尼西亚。
中国买家的回归？
中国买家一直是新加坡公寓的前五大外国买家之一。他们购买的单位数量已经从2002年的157个单位（占外国人购买单位总数的5.6%）增长到去年的1344个单位（30.7%）。自2016年以来，中国也牢牢取代了马来西亚，成为最大的外国买家。
中国买家购买的公寓单位的五年平均数（2013年至2017年）为1,298套，低于之前五年的平均数1,548套。引入ABSD，再加上全球经济疲软和住宅物业价格上涨，可能抑制了需求。新加坡公寓的五年平均价格（2013年至2017年）为1354新元/平方英尺；比之前五年的平均价格1084新元/平方英尺高出270新元/平方英尺
COVID-19似乎对中国买家的影响有限，他们在2020年和2021年分别购买了1,047和1,738套公寓单位。中国买家去年购买了1344个单位，占所有出售给外国人的公寓的30.7%，这比去年的30%有所改善。中国买家购买单位数量的下降可能是由于去年可供出售的住宅物业数量有限，而不是因为2021年起ABSD利率的提高。
在去年年底中国政府放宽COVID-19限制和旅行禁令，以及预计今年中国经济增长更强劲之后，来自中国买家的需求被普遍预期会加强。
根据国际货币基金组织（IMF）2023年1月的《世界经济展望》（World Economic Outlook）更新，中国的实际GDP去年增长了3%，预计今年将反弹至5.2%。然而，国际货币基金组织警告说，中国的经济复苏可能因其持续的低疫苗接种率而被另一次COVID-19疫情所削弱。
中国买家的需求回归预计将对新加坡的住宅房地产市场产生积极影响，因为他们是最大的外国买家。自2014年以来，中国买家占了所有外国买家的公寓销售的30%左右。
据观察，一些中国买家在新加坡大量购买高端公寓。据广泛报道，一名中国买家在2022年中期以超过8500万新元的价格购买了CanningHill Piers的20个单位。这一趋势预计将持续到今年，这将促进需求。
总结
多年来，外国买家对新加坡公寓的需求一直保持强劲，自2002年以来占总销售交易量的至少20%。然而，由于COVID-19大流行，全球经济状况疲软，以及地缘政治紧张局势，这一比例在2020年和2021年下滑到20%以下。
去年，尽管从2021年12月起，外国买家的额外买方印花税（ABSD）增加至30%，但外国买家还是重返市场，占所有公寓销售的22.4%。大流行限制的放宽和外国人对新加坡住宅物业市场的重拾兴趣可能是需求上升的原因。
由于中国政府放宽了对COVID-19的限制，以及新加坡作为金融和教育中心的声誉，预计将吸引更多的中国超级富豪来到这个城市国家，因此中国买家今年将引领外国需求。他们一直是新加坡公寓的最大外国买家，在过去两年中占所有外国买家销售额的30%左右。
根据URA的数据，去年有4528个公寓单位推出销售，市场观察家估计今年将有40个项目的10000至15000个单位推出，这应该会给紧张的供应市场带来缓解，并减缓价格增长的速度。
国际货币基金组织（IMF）最新的《世界经济展望》预测，全球GDP增长将从去年的3.4%放缓到今年的2.9%，然后在2024年回升到3.1%。全球通胀率预计将从去年的8.8%下降到今年的6.6%和2024年的4.3%，高于大流行前的水平。
外国买家，特别是中国买家，对新加坡住宅物业的兴趣重燃，这将促进需求和价格，但价格增长的速度将受到新上市产品激增、全球经济前景疲软、通货膨胀导致的高利率、地缘政治紧张和持续的大流行病的影响。
