據報道，一名中國買家購買了CanningHill Piers項目的20個住宅單位，該項目是克拉碼頭附近綜合發展項目的一部分。(圖片: CDL & CapitaLand)
新加坡（EDGEPROP）- 新加坡的住宅物業受到外國買家的青睞，主要因為它被譽為資產安全港。此外新加坡還以擁有穩定的房地產市場和強勁的資本升值、親商的經濟以及透明和無腐敗的政府而聞名。
截至2023年2月2日，提交給市區重建局（URA）的房產留置權顯示，2002年，外國買家占公寓總銷售額的19.7%；2012年增加到23.9%，但去年略微下降到22.4%。
額外買家印花稅（ABSD）和COVID-19對外國買家的影響
新加坡政府於2013年1月首次對外國買家實施額外買家印花稅（ABSD），稅率為購買價格或或物業市場價值的15%，以較高者為準。2018年7月，外國買家的ABSD稅率被提高到20%，2021年12月再次提高到30%。
2013年ABSD的最初實施對新加坡住宅物業在外國買家中的受歡迎程度影響甚微，外國買家購買了2013年售出的所有公寓中的25.5%，高於2012年的23.9%。在2018年中期提高ABSD稅率後，外國買家的比例從2017年的24.7%略微下滑到2018年的23.1%。然而，外國買家似乎遺忘了第二輪ABSD稅率的增加，去年占所有公寓銷售的22.4%，高於2021年實施增加時的19.7%。
新加坡在2020年初記錄了第一例COVID-19病例，導致政府在同年4月實施了第一個熔斷措施。從去年3月開始，逐步取消了限制和旅行禁令。
與ABSD稅率的引入和修訂相比，COVID-19的旅行禁令和限制對外國買家的需求影響更大。2020年和2021年，新加坡公寓的外國買家比例自2002年以來首次跌破20%。
然而，隨著新加坡和其他國家逐步放寬COVID-19限制和旅行禁令，外國買家似乎正在回歸。儘管自2021年12月以來，外國買家的ABSD率大幅提高，但去年外國買家占新加坡公寓總銷售交易的22.4%。這種重新出現的購買意向可能源於高凈值個人向安全地帶的逃離。
深入了解外國買家的國籍
在過去的20年里，新加坡住宅物業的前五大外國買家的國籍幾乎沒有變化。馬來西亞、印度尼西亞、中國和印度一直在前五名名單中。
然而，前五大外國買家的排名發生了一些變化。中國和印度的排名有所上升，而馬來西亞和印度尼西亞的排名有所下降。英國以前在名單上，但自2012年以來被美國取代。
美國買家受益於新加坡和美國之間簽署的自由貿易協定（FTAs），該協定給予美國人與新加坡人相同的印花稅待遇。來自冰島、列支敦斯登、挪威和瑞士的公民也從類似的自由貿易協定中受益。
過去五年中，頂級外國買家的國籍沒有變化
從2018年到2022年，前五大外國買家共占新加坡公寓總銷售額的13%至17%。這5國買家也占了所有出售給外國人的公寓的66%至76%。
在外國買家中，中國買家在2018至2021年期間在新加坡購買的公寓數量最多。其次是來自馬來西亞、印度、印度尼西亞和美國的買家。去年，前三名都是同樣的國家，但美國上升了一個名次，成為第四名，取代了下滑到第五名的印度尼西亞。
中國買家的回歸？
中國買家一直是新加坡公寓的前五大外國買家之一。他們購買的單位數量已經從2002年的157個單位（占外國人購買單位總數的5.6%）增長到去年的1344個單位（30.7%）。自2016年以來，中國也牢牢取代了馬來西亞，成為最大的外國買家。
中國買家購買的公寓單位的五年平均數（2013年至2017年）為1,298套，低於之前五年的平均數1,548套。引入ABSD，再加上全球經濟疲軟和住宅物業價格上漲，可能抑制了需求。新加坡公寓的五年平均價格（2013年至2017年）為1354新元/平方英尺；比之前五年的平均價格1084新元/平方英尺高出270新元/平方英尺
COVID-19似乎對中國買家的影響有限，他們在2020年和2021年分別購買了1,047和1,738套公寓單位。中國買家去年購買了1344個單位，占所有出售給外國人的公寓的30.7%，這比去年的30%有所改善。中國買家購買單位數量的下降可能是由於去年可供出售的住宅物業數量有限，而不是因為2021年起ABSD利率的提高。
在去年年底中國政府放寬COVID-19限制和旅行禁令，以及預計今年中國經濟增長更強勁之後，來自中國買家的需求被普遍預期會加強。
根據國際貨幣基金組織（IMF）2023年1月的《世界經濟展望》（World Economic Outlook）更新，中國的實際GDP去年增長了3%，預計今年將反彈至5.2%。然而，國際貨幣基金組織警告說，中國的經濟復甦可能因其持續的低疫苗接種率而被另一次COVID-19疫情所削弱。
中國買家的需求回歸預計將對新加坡的住宅房地產市場產生積極影響，因為他們是最大的外國買家。自2014年以來，中國買家占了所有外國買家的公寓銷售的30%左右。
據觀察，一些中國買家在新加坡大量購買高端公寓。據廣泛報道，一名中國買家在2022年中期以超過8500萬新元的價格購買了CanningHill Piers的20個單位。這一趨勢預計將持續到今年，這將促進需求。
總結
多年來，外國買家對新加坡公寓的需求一直保持強勁，自2002年以來占總銷售交易量的至少20%。然而，由於COVID-19大流行，全球經濟狀況疲軟，以及地緣政治緊張局勢，這一比例在2020年和2021年下滑到20%以下。
去年，儘管從2021年12月起，外國買家的額外買方印花稅（ABSD）增加至30%，但外國買家還是重返市場，占所有公寓銷售的22.4%。大流行限制的放寬和外國人對新加坡住宅物業市場的重拾興趣可能是需求上升的原因。
由於中國政府放寬了對COVID-19的限制，以及新加坡作為金融和教育中心的聲譽，預計將吸引更多的中國超級富豪來到這個城市國家，因此中國買家今年將引領外國需求。他們一直是新加坡公寓的最大外國買家，在過去兩年中占所有外國買家銷售額的30%左右。
根據URA的數據，去年有4528個公寓單位推出銷售，市場觀察家估計今年將有40個項目的10000至15000個單位推出，這應該會給緊張的供應市場帶來緩解，並減緩價格增長的速度。
國際貨幣基金組織（IMF）最新的《世界經濟展望》預測，全球GDP增長將從去年的3.4%放緩到今年的2.9%，然後在2024年回升到3.1%。全球通脹率預計將從去年的8.8%下降到今年的6.6%和2024年的4.3%，高於大流行前的水平。
外國買家，特別是中國買家，對新加坡住宅物業的興趣重燃，這將促進需求和價格，但價格增長的速度將受到新上市產品激增、全球經濟前景疲軟、通貨膨脹導致的高利率、地緣政治緊張和持續的大流行病的影響。
