APAC产业兼新加坡ERA总裁朱泳强认为，虽然房价上涨，但价格依然在许多买家可负担的范围内。不过，他也不否认，确实有些买家追不上去年的涨幅，没有足够的钱买房子。（何炳耀摄）
朱泳强接受《联合早报》专访时说，新降温措施主要针对拥有超过一间房子的屋主，对公司生意的影响不大，因为在公司负责的交易当中，有不少是不受降温措施影响的首次购房者或自住型的组屋提升者。
新一轮房地产降温措施动摇市场情绪，但APAC产业（APAC Realty）兼新加坡ERA总裁朱泳强坚信，有限的新住宅供应量以及首次购房者需求将支撑市场，公司盈利预计能维持良好水平。
去年12月15日，政府毫无预警地在近午夜时突然宣布，隔天起加大力度调控火热的房地产市场。10多分钟后，新措施即刻生效，让许多房地产业者和消费者乱了阵脚。
消息公布后，朱泳强（55岁）当晚立即与其他高层人员针对新措施进行部署，着手调整公司运作。
隔天一早，新加坡ERA便根据新措施修订经纪专用的房地产费用计算应用，高层人员接着通过视讯会议向旗下8200多名房地产经纪讲解新措施内容、目的、对市场的影响和预测。除了发出通知，公司也为经纪进行相关培训，确保他们了解新措施，才能为客户提供及时准确的信息。
政府进一步调高额外买方印花税（ABSD）和收紧总偿债率（TDSR）顶限，同时调低组屋房贷的贷款与估值比率（LTV）。
房地产市场出现震荡，股市也受到波及。
ERA的母公司APAC产业以及另一大型经纪公司博纳产业（Propnex）首当其冲。消息公布后隔天，这两家新加坡交易所主板上市公司的股价分别下跌10.46％和3.93％，收报0.685元和1.71元。
新措施主要针对拥有超过一间房子的屋主，整体房屋交易量预计会下滑，尤其是投资型房屋，这让投资者对房屋经纪公司的发展前景感到担忧。
朱泳强接受《联合早报》专访时说，新措施对公司生意的影响不大，原因是在公司负责的交易当中，有不少是不受降温措施影响的首次购房者或自住型的组屋提升者。
“今年会有超过3万个组屋单位满五年最低居住年限（MOP），相信有很多屋主想要卖掉组屋套现，而我们就会帮助他们出售房子。他们卖掉房子后，需要另买一间房子居住，而购买私宅或更大的组屋是提升房地产的自然法则。这绝对能促进交易量，而这是我们专注的业务之一。”
| 降温措施实行后 组屋提升者仍略增
他认为，市场不乏首次私宅买主，而且从组屋提升到私宅的自住型买家也是支撑市场的一大支柱，在降温措施公布后，更凸显了这些买家的重要性。
根据ERA针对公司客户进行的一项调查报告，新降温措施实行之前，有70％的新私宅买家是35岁以上的提升者。他们当中有40％的人选购一卧房或两卧房单位，其余的则购买三卧房或以上的大型单位。
降温措施实行后，提升者增加到72％；选择小型单位的人下降到26％，购买大型单位的人则上升到74％。
朱泳强还说，另一个推动需求的因素是新住房供应有限，并以近年来预购组屋超额认购为例子来证明他的观点。
许多发展商目前都按兵不动，静观市场变化才决定是否推出新私宅项目。供应暂缓，符合需求减少趋势，市场供需更平衡。“这些因素都有助于支撑转售和租赁市场，生意甚至可能会更好。”
朱泳强于1996年成为ERA的房屋经纪，去年7月从营运总监的职位升任为总裁，熟悉房屋买卖的方方面面。
| 房价虽大涨 许多人仍负担得起
经历了三轮房地产降温措施的他认为，消费者已逐渐接受降温措施，反射反应（knee-jerk reaction）的时长一次比一次短。他预计，这轮降温措施引发的反射反应也会同样短暂，主要是市场潜在需求依然强劲，市场可能会在农历新年淡季之后恢复活跃。
政府出台新降温措施来抑制不断上涨的住房价格。私宅价格去年全年上扬10.6％，创2010年以来最大涨幅。比私宅便宜的转售组屋价涨幅更高，全年上涨12.7％。
即使是不受降温措施影响的首次购房者，在面对如此惊人的价格涨幅时也觉得难以承担，但朱泳强却认为，尽管房价大涨，许多人还是能负担得起。
“市场之所以能持续表现良好是人们仍买得起房子，房价依然在许多买家可负担的范围内。”不过，他也不否认，确实有些买家追不上去年的涨幅，没有足够的钱买房子。
| 成立资本市场与投资销售部门 为高净值人士等处理房地产交易
ERA其实是美国房产经纪公司Realogy Holdings Corp的品牌，而APAC产业拥有亚太17个国家和地区的ERA品牌特许经营权，目前已在包括新加坡在内的其中10个国家和地区营业。
新加坡ERA创立于1982年，公司定下三大目标，即扩大市场份额、增聘人才和建立创新团队，以及扩大相关服务。
公司多年来以提供房地产经纪服务为主，但随着市场的演变，公司决定在今年重拳出击，大力发展其他业务。
公司日前宣布成立资本市场与投资销售部门，为高净值人士、家族办公室、发展商、机构投资者和房地产投资信托处理高价房地产交易。这些交易包括分层地契办公空间、零售商场、集体出售项目、重新发展地段和优质洋房。
朱泳强说，现在成立新部门是非常合时的。新一轮降温措施可能促使高价交易的投资者让投资组合更多元化，这对店屋、工业和商用房地产有利。
工业房地产需求也因为冠病疫情而上涨，这方面的投资交易和租赁活动预计会增加。
成立新部门自然需要更多职员，ERA除了积极增聘房地产经纪，也招募业界资深人才，加快推动业务发展。
公司也计划从今年开始扩大海外市场的经营规模，重点放在印度尼西亚、越南、泰国和马来西亚的新私宅销售业务和高净值人士客户。
朱泳强认为，这些国家都受到疫情的打击，市场表现不如新加坡市场般亮眼，正因如此，疫情好转后将会有更大的改善空间，而现在是投入更多资源的好时机。
来自 / 联合早报
文 / 李蕙心
摄影 / 何炳耀
