APAC產業兼新加坡ERA總裁朱泳強認為，雖然房價上漲，但價格依然在許多買家可負擔的範圍內。不過，他也不否認，確實有些買家追不上去年的漲幅，沒有足夠的錢買房子。（何炳耀攝）
朱泳強接受《聯合早報》專訪時說，新降溫措施主要針對擁有超過一間房子的屋主，對公司生意的影響不大，因為在公司負責的交易當中，有不少是不受降溫措施影響的首次購房者或自住型的組屋提升者。
新一輪房地產降溫措施動搖市場情緒，但APAC產業（APAC Realty）兼新加坡ERA總裁朱泳強堅信，有限的新住宅供應量以及首次購房者需求將支撐市場，公司盈利預計能維持良好水平。
去年12月15日，政府毫無預警地在近午夜時突然宣布，隔天起加大力度調控火熱的房地產市場。10多分鐘後，新措施即刻生效，讓許多房地產業者和消費者亂了陣腳。
消息公布後，朱泳強（55歲）當晚立即與其他高層人員針對新措施進行部署，著手調整公司運作。
隔天一早，新加坡ERA便根據新措施修訂經紀專用的房地產費用計算應用，高層人員接著通過視訊會議向旗下8200多名房地產經紀講解新措施內容、目的、對市場的影響和預測。除了發出通知，公司也為經紀進行相關培訓，確保他們了解新措施，才能為客戶提供及時準確的信息。
政府進一步調高額外買方印花稅（ABSD）和收緊總償債率（TDSR）頂限，同時調低組屋房貸的貸款與估值比率（LTV）。
房地產市場出現震盪，股市也受到波及。
ERA的母公司APAC產業以及另一大型經紀公司博納產業（Propnex）首當其衝。消息公布後隔天，這兩家新加坡交易所主板上市公司的股價分別下跌10.46％和3.93％，收報0.685元和1.71元。
新措施主要針對擁有超過一間房子的屋主，整體房屋交易量預計會下滑，尤其是投資型房屋，這讓投資者對房屋經紀公司的發展前景感到擔憂。
朱泳強接受《聯合早報》專訪時說，新措施對公司生意的影響不大，原因是在公司負責的交易當中，有不少是不受降溫措施影響的首次購房者或自住型的組屋提升者。
「今年會有超過3萬個組屋單位滿五年最低居住年限（MOP），相信有很多屋主想要賣掉組屋套現，而我們就會幫助他們出售房子。他們賣掉房子後，需要另買一間房子居住，而購買私宅或更大的組屋是提升房地產的自然法則。這絕對能促進交易量，而這是我們專注的業務之一。」
| 降溫措施實行後 組屋提升者仍略增
他認為，市場不乏首次私宅買主，而且從組屋提升到私宅的自住型買家也是支撐市場的一大支柱，在降溫措施公布後，更凸顯了這些買家的重要性。
根據ERA針對公司客戶進行的一項調查報告，新降溫措施實行之前，有70％的新私宅買家是35歲以上的提升者。他們當中有40％的人選購一臥房或兩臥房單位，其餘的則購買三臥房或以上的大型單位。
降溫措施實行後，提升者增加到72％；選擇小型單位的人下降到26％，購買大型單位的人則上升到74％。
朱泳強還說，另一個推動需求的因素是新住房供應有限，並以近年來預購組屋超額認購為例子來證明他的觀點。
許多發展商目前都按兵不動，靜觀市場變化才決定是否推出新私宅項目。供應暫緩，符合需求減少趨勢，市場供需更平衡。「這些因素都有助於支撐轉售和租賃市場，生意甚至可能會更好。」
朱泳強於1996年成為ERA的房屋經紀，去年7月從營運總監的職位升任為總裁，熟悉房屋買賣的方方面面。
| 房價雖大漲 許多人仍負擔得起
經歷了三輪房地產降溫措施的他認為，消費者已逐漸接受降溫措施，反射反應（knee-jerk reaction）的時長一次比一次短。他預計，這輪降溫措施引發的反射反應也會同樣短暫，主要是市場潛在需求依然強勁，市場可能會在農曆新年淡季之後恢復活躍。
政府出台新降溫措施來抑制不斷上漲的住房價格。私宅價格去年全年上揚10.6％，創2010年以來最大漲幅。比私宅便宜的轉售組屋價漲幅更高，全年上漲12.7％。
即使是不受降溫措施影響的首次購房者，在面對如此驚人的價格漲幅時也覺得難以承擔，但朱泳強卻認為，儘管房價大漲，許多人還是能負擔得起。
「市場之所以能持續表現良好是人們仍買得起房子，房價依然在許多買家可負擔的範圍內。」不過，他也不否認，確實有些買家追不上去年的漲幅，沒有足夠的錢買房子。
| 成立資本市場與投資銷售部門 為高凈值人士等處理房地產交易
ERA其實是美國房產經紀公司Realogy Holdings Corp的品牌，而APAC產業擁有亞太17個國家和地區的ERA品牌特許經營權，目前已在包括新加坡在內的其中10個國家和地區營業。
新加坡ERA創立於1982年，公司定下三大目標，即擴大市場份額、增聘人才和建立創新團隊，以及擴大相關服務。
公司多年來以提供房地產經紀服務為主，但隨著市場的演變，公司決定在今年重拳出擊，大力發展其他業務。
公司日前宣布成立資本市場與投資銷售部門，為高凈值人士、家族辦公室、發展商、機構投資者和房地產投資信託處理高價房地產交易。這些交易包括分層地契辦公空間、零售商場、集體出售項目、重新發展地段和優質洋房。
朱泳強說，現在成立新部門是非常合時的。新一輪降溫措施可能促使高價交易的投資者讓投資組合更多元化，這對店屋、工業和商用房地產有利。
工業房地產需求也因為冠病疫情而上漲，這方面的投資交易和租賃活動預計會增加。
成立新部門自然需要更多職員，ERA除了積極增聘房地產經紀，也招募業界資深人才，加快推動業務發展。
公司也計劃從今年開始擴大海外市場的經營規模，重點放在印度尼西亞、越南、泰國和馬來西亞的新私宅銷售業務和高凈值人士客戶。
朱泳強認為，這些國家都受到疫情的打擊，市場表現不如新加坡市場般亮眼，正因如此，疫情好轉後將會有更大的改善空間，而現在是投入更多資源的好時機。
來自 / 聯合早報
文 / 李蕙心
攝影 / 何炳耀
