- 一套位於新加坡第9區的永久產權公寓在近六年後以損失近180萬新元的價格售出，成為今年4月最不盈利的公寓交易。
- 儘管在過去十年中價格上漲超過34%，Ritz-Carlton Residences的近期銷售仍顯示出價格的急劇下降。
- 豪華公寓由於其有限的買家群體和高投資成本承受著獨特的市場風險，尤其是在經濟不確定性增加的情況下。
- 中央地段的較高價格並不總能保證高回報，尤其是在買家開始尋求更多價值和生活方式選項時，需要持續進行關注
上周，兀蘭一套三房式公寓成功出售，賣家賺得了118.5萬新幣的利潤，引起了不少人對於新加坡樓市的關注。
然而，在新加坡繁華的地產市場中，一些豪華公寓並沒有實現投資者所期望的回報。在過去的一周內，一套位於紐頓的永久產權高檔公寓以虧損售出，損失近180萬新元，成為了2025年4月最不盈利的房產交易。
儘管樓盤地理位置優越，資本增值潛力大的情況下，仍然可以遭遇市場不利。那麼在過去一個月內，都有哪些樓盤，沒有獲得預期中的增長呢？
1）4月十大虧損最嚴重的銷售記錄
從上圖中可以看到，位於紐頓的The Ritz-Carlton Residences的一個賣家承受了最大程度的損失。與2018年12月的原始購買價格1039.8萬新元相比，在持有該公寓單位的6年多時間內，賣方一共損失了了約179.8萬新元的打擊。平均每年他都損失了近28萬新幣！
雖然它是永久產權項目，且位置也相當不錯，但這些優勢並沒有轉換成真金白銀。這個案例或許是對投資者的一個善意提醒：雖然「新加坡黃金地段的永久產權公寓」通常被視為購房的黃金公式，但市場時機、入門價格和買家需求最終在轉售結果中發揮著重要作用。
2）過去5年公寓的價格上漲情況
或許不少人會認為，上述案例只是個個例，不足以反映出整體的轉售趨勢。但如果我們將The Ritz-Carlton Residences, The Orchard Residences和Marina Bay Suites三個條件相似的公寓拿在顯微鏡下仔細分析，可以看到，只有Marina Bay Suites的轉售價格呈現出了積極趨勢。 而其他兩個公寓，在這些年都承受了近6%的虧損！
永久產權項目並不意味著穩賺，從以上三個公寓中就能看出來。唯一的永久產權項目The Ritz-Carlton Residences虧損幅度最大，但其他兩個99年產權的公寓則相對表現更好一些。
這再一次驗證了，在新加坡樓市中想要進行投資，市場時機、購買價位和買方興趣都可能嚴重影響其最終的轉手收益的觀點。
3）那麼，將時間拉長到15年看呢？
從短期來看，Marina Bay Suites無疑是表現最好的那一個，但如果再將時間線拉長一點，我們會驚訝的發現一切似乎反轉過來了。
The Ritz-Carlton Residences反而是三個公寓項目中，唯一獲得了盈利的公寓。
圖源：99.co
在新銷售、次級銷售和轉售交易中，擁有221個單元的濱海灣套房（Marina Bay Suites）成交量最高，但價格下跌幅度最大，超過25%。
逐漸老化租賃權項目通常價格下降，而永久產權則表現出穩定甚至增加的趨勢。
因此，我們似乎能得出一個結論：如果只是想短期持有永久產權豪華公寓並不是一個好主意，從長線看，基本還是穩賺不賠的。
5）The Ritz-Carlton Residences真的崩盤了？
拋開此次交易不談，今年有關The Ritz-Carlton Residences的另一個交易，往往被認為是極度成功的。
今年1月，一個3,057平方英尺的四臥室公寓以1380萬新元（或每平方英尺4,514新元）的價格成交，並為賣家帶來了約320萬新元的可觀利潤。
這種對比進一步表明，這筆虧損179.8萬新元的交易可能更多的是一個例外，而不是一個令人擔憂的趨勢的開始。然而，基於以下兩個事實，我們仍有理由保持謹慎。
①尺價的大幅度降低
根據這兩筆交易，麗思卡爾頓公寓2025年的平均每平方英尺價格為3776新元。與2024年相比，這一數字大幅下降了30%。去年，有兩套四房式公寓的銷售記錄考察，平均每平方英尺5397新元。
再往前看，在2022年，一套與本月售出的那套類似的三居室公寓，成交價為1200萬新元。儘管房型相同，但這宗交易的成交價為每平方英尺4,238新元，與4月份那筆無利可圖的每平方英尺3,037新元的交易相比，差異很大。
圖源：99.co
②但尺價長期價格實現增值
然而，從10年的角度來看，The Ritz-Carlton Residences的尺價實際上上漲了34.86%。這一增長速度甚至超過了新加坡第九郵區永久產權公寓30.57%的平均水平。
在豪華地產領域，買家群體更小眾，更受情感驅動。因此，The Ritz-Carlton Residences未來的轉售交易將是關鍵指標——價格是維持穩定、繼續下滑還是反彈？這或許能對這個市場做出重要指示。
6）中央區——黃金地段但持續面臨壓力
除了 The Ritz-Carlton Residences，本月最不賺錢的公寓銷售名單上幾乎所有的交易都來自第1郵區和第9郵區。這些地區處於新加坡中心位置，是投資者最夢寐以求的地區之一。
但在過去的五年里，第一郵區的公寓整體價格僅上漲了5.91%，而第九郵區的漲幅略高，為11.83%。相比之下，新加坡全島公寓價格卻整體飆升了36.85%......
究其根本，還是像The Ritz-Carlton Residences這樣的豪華公寓迎合了一個非常特定的買家群體——通常是高凈值個人、外國投資者和企業實體。當額外買方印花稅（ABSD）上漲、經濟不確定性或信貸條件收緊等外部因素髮揮作用時，買家群體就可能會迅速萎縮。
豪華寓的交易量往往較低，這意味著一旦發生價格波動，價格波動可能會很劇烈。
另外，新加坡其他地區新推出的豪華公寓——提供全新的設施、現代化的布局，有時還有更好的品牌——也帶來了競爭，給現有較老的豪華公寓轉售單位帶來了下行壓力，即使是在久負盛名的老樓盤。
