- 一套位于新加坡第9区的永久产权公寓在近六年后以损失近180万新元的价格售出，成为今年4月最不盈利的公寓交易。
- 尽管在过去十年中价格上涨超过34%，Ritz-Carlton Residences的近期销售仍显示出价格的急剧下降。
- 豪华公寓由于其有限的买家群体和高投资成本承受着独特的市场风险，尤其是在经济不确定性增加的情况下。
- 中央地段的较高价格并不总能保证高回报，尤其是在买家开始寻求更多价值和生活方式选项时，需要持续进行关注
上周，兀兰一套三房式公寓成功出售，卖家赚得了118.5万新币的利润，引起了不少人对于新加坡楼市的关注。
然而，在新加坡繁华的地产市场中，一些豪华公寓并没有实现投资者所期望的回报。在过去的一周内，一套位于纽顿的永久产权高档公寓以亏损售出，损失近180万新元，成为了2025年4月最不盈利的房产交易。
尽管楼盘地理位置优越，资本增值潜力大的情况下，仍然可以遭遇市场不利。那么在过去一个月内，都有哪些楼盘，没有获得预期中的增长呢？
1）4月十大亏损最严重的销售记录
从上图中可以看到，位于纽顿的The Ritz-Carlton Residences的一个卖家承受了最大程度的损失。与2018年12月的原始购买价格1039.8万新元相比，在持有该公寓单位的6年多时间内，卖方一共损失了了约179.8万新元的打击。平均每年他都损失了近28万新币！
虽然它是永久产权项目，且位置也相当不错，但这些优势并没有转换成真金白银。这个案例或许是对投资者的一个善意提醒：虽然“新加坡黄金地段的永久产权公寓”通常被视为购房的黄金公式，但市场时机、入门价格和买家需求最终在转售结果中发挥着重要作用。
2）过去5年公寓的价格上涨情况
或许不少人会认为，上述案例只是个个例，不足以反映出整体的转售趋势。但如果我们将The Ritz-Carlton Residences, The Orchard Residences和Marina Bay Suites三个条件相似的公寓拿在显微镜下仔细分析，可以看到，只有Marina Bay Suites的转售价格呈现出了积极趋势。 而其他两个公寓，在这些年都承受了近6%的亏损！
永久产权项目并不意味着稳赚，从以上三个公寓中就能看出来。唯一的永久产权项目The Ritz-Carlton Residences亏损幅度最大，但其他两个99年产权的公寓则相对表现更好一些。
这再一次验证了，在新加坡楼市中想要进行投资，市场时机、购买价位和买方兴趣都可能严重影响其最终的转手收益的观点。
3）那么，将时间拉长到15年看呢？
从短期来看，Marina Bay Suites无疑是表现最好的那一个，但如果再将时间线拉长一点，我们会惊讶的发现一切似乎反转过来了。
The Ritz-Carlton Residences反而是三个公寓项目中，唯一获得了盈利的公寓。
图源：99.co
在新销售、次级销售和转售交易中，拥有221个单元的滨海湾套房（Marina Bay Suites）成交量最高，但价格下跌幅度最大，超过25%。
逐渐老化租赁权项目通常价格下降，而永久产权则表现出稳定甚至增加的趋势。
因此，我们似乎能得出一个结论：如果只是想短期持有永久产权豪华公寓并不是一个好主意，从长线看，基本还是稳赚不赔的。
5）The Ritz-Carlton Residences真的崩盘了？
抛开此次交易不谈，今年有关The Ritz-Carlton Residences的另一个交易，往往被认为是极度成功的。
今年1月，一个3,057平方英尺的四卧室公寓以1380万新元（或每平方英尺4,514新元）的价格成交，并为卖家带来了约320万新元的可观利润。
这种对比进一步表明，这笔亏损179.8万新元的交易可能更多的是一个例外，而不是一个令人担忧的趋势的开始。然而，基于以下两个事实，我们仍有理由保持谨慎。
①尺价的大幅度降低
根据这两笔交易，丽思卡尔顿公寓2025年的平均每平方英尺价格为3776新元。与2024年相比，这一数字大幅下降了30%。去年，有两套四房式公寓的销售记录考察，平均每平方英尺5397新元。
再往前看，在2022年，一套与本月售出的那套类似的三居室公寓，成交价为1200万新元。尽管房型相同，但这宗交易的成交价为每平方英尺4,238新元，与4月份那笔无利可图的每平方英尺3,037新元的交易相比，差异很大。
图源：99.co
②但尺价长期价格实现增值
然而，从10年的角度来看，The Ritz-Carlton Residences的尺价实际上上涨了34.86%。这一增长速度甚至超过了新加坡第九邮区永久产权公寓30.57%的平均水平。
在豪华地产领域，买家群体更小众，更受情感驱动。因此，The Ritz-Carlton Residences未来的转售交易将是关键指标——价格是维持稳定、继续下滑还是反弹？这或许能对这个市场做出重要指示。
6）中央区——黄金地段但持续面临压力
除了 The Ritz-Carlton Residences，本月最不赚钱的公寓销售名单上几乎所有的交易都来自第1邮区和第9邮区。这些地区处于新加坡中心位置，是投资者最梦寐以求的地区之一。
但在过去的五年里，第一邮区的公寓整体价格仅上涨了5.91%，而第九邮区的涨幅略高，为11.83%。相比之下，新加坡全岛公寓价格却整体飙升了36.85%......
究其根本，还是像The Ritz-Carlton Residences这样的豪华公寓迎合了一个非常特定的买家群体——通常是高净值个人、外国投资者和企业实体。当额外买方印花税（ABSD）上涨、经济不确定性或信贷条件收紧等外部因素发挥作用时，买家群体就可能会迅速萎缩。
豪华寓的交易量往往较低，这意味着一旦发生价格波动，价格波动可能会很剧烈。
另外，新加坡其他地区新推出的豪华公寓——提供全新的设施、现代化的布局，有时还有更好的品牌——也带来了竞争，给现有较老的豪华公寓转售单位带来了下行压力，即使是在久负盛名的老楼盘。
