房地产市场情绪跌入悲观区间，但住宅市场为何依然坚挺？
最新公布的新加坡房地产行情指数（RESI）显示，整体房地产市场信心正在降温。
新加坡国立大学房地产与城市研究院最新调查指出，今年第一季整体房地产市场情绪已经跌入悲观区间。不过，细看各个板块，却会发现市场正出现明显分化：住宅市场依然保持韧性，而商业及工业地产则面临更大的压力。
房地产整体信心降至近几季最低
根据最新调查，今年第一季：
当前市场情绪指数由6.1下降至4.9
未来市场情绪指数由5.5降至5.0
综合房地产情绪指数跌至4.9，首次跌破5.0的中性水平
这意味着，房地产业内人士对于未来市场的看法，已经由过去的乐观逐渐转向谨慎。
为什么市场开始转趋保守？
调查显示，最大的影响因素来自全球宏观经济环境。
其中，80%的受访业内人士认为通胀及利率问题，是目前房地产市场最大的风险，相比上一季度大幅增加。
除此之外，市场还担忧：
全球经济放缓
建筑成本持续上涨
本地经济增长放缓
就业市场转弱
随着中东局势持续紧张，能源价格及全球经济的不确定性，也进一步影响市场信心。
住宅市场依然展现韧性
虽然整体房地产情绪下降，但住宅市场却没有想象中悲观。
尤其是大众化私宅（OCR），依然是目前最受市场支持的板块。
调查发现，无论是当前市场表现还是未来六个月展望，看好OCR住宅市场的业内人士都明显多于看淡者。
另一方面，不少发展商对于未来新盘依然保持信心。
有约一半受访发展商预计，未来六个月推出的新项目售价仍有机会小幅上涨，显示市场需求依然存在。
主要原因包括：本地买家需求仍然稳定，且HDB升级买家持续进入市场。此外新盘供应仍相对有限，而且利率较过去几年已有所回落。
这些因素持续支撑住宅市场表现。
豪宅市场热度开始降温
相比大众化住宅，高端住宅市场的乐观情绪则明显减弱。
虽然整体仍有更多业内人士看好豪宅市场，但乐观比例已较上一季度明显下降，反映投资者面对外部经济风险时开始采取更谨慎的态度。
商业与工业地产成为最受影响板块
真正出现明显转弱的是商业房地产。
办公楼市场由原本偏乐观，转为中性。
零售物业更出现明显逆转，无论是郊区商场还是市中心高端零售，看淡者比例均已超过看好者。
酒店及服务式公寓同样受到影响。
其中表现最弱的是商业园区（Business Park）及高科技产业空间（High-Tech Space），看淡比例更高达25个百分点，成为本轮调查中情绪最低迷的房地产类别。
市场正在进入"防御模式"
国大房地产与城市研究院指出，目前房地产市场并非进入衰退，而是逐渐由过去的扩张阶段，进入更加谨慎的"防御模式"。
企业及投资者面对外部经济的不确定性，开始更加重视现金流、融资成本及风险控制，因此商业及工业房地产率先受到影响。
然而，对于住宅市场而言，由于需求主要来自本地自住买家，加上供应依然有限，因此整体抗跌能力仍然较强。
总结
这份RESI调查反映的，并不是房地产市场全面转弱，而是不同板块之间开始出现明显分化。
住宅市场仍受到本地刚需及升级需求支撑，尤其是大众化私宅表现相对稳健；反观商业及工业地产，则更容易受到全球经济、利率及企业投资意愿影响。
对于购房者来说，与其过度关注整体市场情绪，不如更深入分析不同区域、不同产品类型及自身置业需求。真正具备优越地段、交通便利、生活配套完善的新盘，预计仍将保持较强的市场竞争力。
未来随着全球经济及利率走势逐渐明朗，新加坡房地产市场的发展方向，仍值得持续关注。
