房地產市場情緒跌入悲觀區間，但住宅市場為何依然堅挺？
最新公布的新加坡房地產行情指數（RESI）顯示，整體房地產市場信心正在降溫。
新加坡國立大學房地產與城市研究院最新調查指出，今年第一季整體房地產市場情緒已經跌入悲觀區間。不過，細看各個板塊，卻會發現市場正出現明顯分化：住宅市場依然保持韌性，而商業及工業地產則面臨更大的壓力。
房地產整體信心降至近幾季最低
根據最新調查，今年第一季：
當前市場情緒指數由6.1下降至4.9
未來市場情緒指數由5.5降至5.0
綜合房地產情緒指數跌至4.9，首次跌破5.0的中性水平
這意味著，房地產業內人士對於未來市場的看法，已經由過去的樂觀逐漸轉向謹慎。
為什麼市場開始轉趨保守？
調查顯示，最大的影響因素來自全球宏觀經濟環境。
其中，80%的受訪業內人士認為通脹及利率問題，是目前房地產市場最大的風險，相比上一季度大幅增加。
除此之外，市場還擔憂：
全球經濟放緩
建築成本持續上漲
本地經濟增長放緩
就業市場轉弱
隨著中東局勢持續緊張，能源價格及全球經濟的不確定性，也進一步影響市場信心。
住宅市場依然展現韌性
雖然整體房地產情緒下降，但住宅市場卻沒有想像中悲觀。
尤其是大眾化私宅（OCR），依然是目前最受市場支持的板塊。
調查發現，無論是當前市場表現還是未來六個月展望，看好OCR住宅市場的業內人士都明顯多於看淡者。
另一方面，不少發展商對於未來新盤依然保持信心。
有約一半受訪發展商預計，未來六個月推出的新項目售價仍有機會小幅上漲，顯示市場需求依然存在。
主要原因包括：本地買家需求仍然穩定，且HDB升級買家持續進入市場。此外新盤供應仍相對有限，而且利率較過去幾年已有所回落。
這些因素持續支撐住宅市場表現。
豪宅市場熱度開始降溫
相比大眾化住宅，高端住宅市場的樂觀情緒則明顯減弱。
雖然整體仍有更多業內人士看好豪宅市場，但樂觀比例已較上一季度明顯下降，反映投資者面對外部經濟風險時開始採取更謹慎的態度。
商業與工業地產成為最受影響板塊
真正出現明顯轉弱的是商業房地產。
辦公樓市場由原本偏樂觀，轉為中性。
零售物業更出現明顯逆轉，無論是郊區商場還是市中心高端零售，看淡者比例均已超過看好者。
酒店及服務式公寓同樣受到影響。
其中表現最弱的是商業園區（Business Park）及高科技產業空間（High-Tech Space），看淡比例更高達25個百分點，成為本輪調查中情緒最低迷的房地產類別。
市場正在進入"防禦模式"
國大房地產與城市研究院指出，目前房地產市場並非進入衰退，而是逐漸由過去的擴張階段，進入更加謹慎的"防禦模式"。
企業及投資者面對外部經濟的不確定性，開始更加重視現金流、融資成本及風險控制，因此商業及工業房地產率先受到影響。
然而，對於住宅市場而言，由於需求主要來自本地自住買家，加上供應依然有限，因此整體抗跌能力仍然較強。
總結
這份RESI調查反映的，並不是房地產市場全面轉弱，而是不同板塊之間開始出現明顯分化。
住宅市場仍受到本地剛需及升級需求支撐，尤其是大眾化私宅表現相對穩健；反觀商業及工業地產，則更容易受到全球經濟、利率及企業投資意願影響。
對於購房者來說，與其過度關注整體市場情緒，不如更深入分析不同區域、不同產品類型及自身置業需求。真正具備優越地段、交通便利、生活配套完善的新盤，預計仍將保持較強的市場競爭力。
未來隨著全球經濟及利率走勢逐漸明朗，新加坡房地產市場的發展方向，仍值得持續關注。
