新加坡：随着美国联邦储备委员会在周三（9月16日）将利率上调0.25个百分点，新加坡的住房贷款利率最终可能会随之走高。
这是自2023年以来的首次加息，且美联储政策制定者发出信号，未来可能还会有进一步的加息。
虽然新加坡并不直接跟随美国央行的利率决定，但美国利率会影响全球融资环境，进而影响新加坡的利率。
这其中包括许多浮动利率房贷所采用的定价基准——新加坡隔夜利率平均值（SORA）。
那么，美联储的最新举措对这里的房贷究竟有多大影响？在前景发生变化之际，房东应该选择固定利率还是浮动利率？
美联储利率将如何影响新加坡房贷？
对于选择浮动利率房贷的借款人来说，一个需要关注的指标就是 SORA。
许多此类抵押贷款的定价方式是“复利 SORA 加上银行收取的利差”。因此，随着 SORA 的波动，这些借款人支付的利率也会随之上升或下降。
但 SORA 并非简单地追踪美联储。
它是基于新加坡隔夜银行间市场的实际交易，同时也受到国内流动性和更广泛的金融状况等因素的影响。
这意味着美联储加息0.25个百分点，并不会自动转化为 SORA 或新加坡房贷利率的等量增加。
SingCapital 首席执行官 Alfred Chia 表示：“当美联储加息时，融资成本通常会上升，SORA 等基准利率也可能随之走高。这可能会导致新加坡的房贷利率和每月还款额增加。”
不过，Chia 先生认为房贷利率可能不会立即变动，随后的任何上涨也可能不是简单的“一对一”调整。
他补充道：“即使美联储加息0.25个百分点，新加坡的房贷利率仍将取决于融资成本和银行之间的竞争。”
华侨银行（OCBC）集团研究主管兼首席经济学家 Selena Ling 女士指出，一个重要的考量因素是利率维持高位的时间有多长。
她表示：“‘更高且更久’（Higher-for-longer）的利率将使房贷偿还成本保持在高位，尤其是对于那些与 SORA 挂钩的浮动利率房贷借款人而言。”
“受影响最大的是那些未偿还贷款金额巨大，或者房贷还款已占收入很大比例的家庭。”
她补充说，选择固定利率方案的房东以及贷款负担较轻的人受影响可能会较小。
银行会调整固定房贷利率吗？
在周三美联储做出决定之前，部分固定房贷利率已经上涨。
MortgageWise.sg 执行董事 Darren Goh 表示，银行为了应对美联储加息的预期，已经将固定利率提高了约 0.10 到 0.25 个百分点。
银行在为固定利率方案定价时，不仅考虑当前的利率，还考虑对未来利率走向的预期。
Chia 先生表示，因此，目前提供的固定利率方案中可能已经反映了部分对未来加息的预期。
“如果通胀保持高位且再次加息的可能性增加，银行可能会进一步提高固定利率，或降低促销方案的吸引力，”Chia 先生说。
“因此，借款人应做好利率在较长时间内保持高位的准备。”
美联储最新的预测显示，18 位政策制定者中有 16 位预计联邦基金利率在年底前将高于当前水平，这意味着在他们的预测中至少还会有一次 0.25 个百分点的加息。
因此，房贷经纪公司 Mortgage Master 的 CEO David Baey 预计，固定房贷利率将上涨略高于 0.5 个百分点。
他解释说，银行希望将利率提高得比美联储略多，以利用固定利率贷款需求的增加来获利。
不过，Goh 先生提醒不要假设今年一定会再次加息，并指出政策制定者的观点会随着经济和地缘政治状况的变化而改变。
现在选择固定利率还是浮动利率更好？
分析人士表示，没有一个方案适合所有借款人，借款人应考虑多个因素。
固定利率方案让房东在固定期限内对每月还款额有确定性。
Chia 先生认为，这可能更适合那些短期内不打算出售房产、希望每月还款稳定，或预算空间有限、无法承受进一步加息的房东。
与此同时，浮动利率贷款可能适合计划短期内出售房产且能接受一定波动性的借款人。
它也可能吸引那些预期利率随时间下降，并准备好承担利率反而进一步上升风险的借款人。
Chia 先生表示，根据方案条款的不同，此类贷款可能提供更大的灵活性。
Goh 先生告诉 CNA，另一个需要关注的因素是 SORA 对美联储加息的反应，但他预计不会有剧烈变化。
认为经济正走向衰退的 Baey 先生表示，他更倾向于锁定周期不超过两年的固定利率贷款。这将使借款人在两年后有机会重新评估房贷，如果届时利率较低，则可能从中受益。
最终的决定取决于每位房东的具体情况。
“最终，决定应基于房东的现金流、风险承受能力、对房产的规划以及对贷款持有时间的预期，”Chia 先生说。
借款人是否应该在进一步加息前办理转贷（Refinance）？
分析人士一致认为，现在是房东审视贷款并考虑转贷的好时机。
“锁定周期即将结束的房东现在就应该审查贷款，而不是等待下一次加息，”Chia 先生说，并补充道，转贷可以让借款人获得更具竞争力的利率或更高的还款确定性。
然而，他指出，较低的广告利率并不一定意味着整体成本的显著降低。
他建议：“（房东）应首先考虑任何锁定违约金、法律和评估费用、追回条款以及剩余贷款金额。”
鉴于 2027 年利率走向的不确定性，Goh 先生建议房东保持灵活性。
他说，这可以降低在转贷时决定选择固定还是浮动利率而导致决策失误的风险。
“底线是不要在房贷方案上过度承诺，除非方案中内置了可选方案，否则我们倾向于较短的锁定周期。”
