新加坡：隨著美國聯邦儲備委員會在周三（9月16日）將利率上調0.25個百分點，新加坡的住房貸款利率最終可能會隨之走高。
這是自2023年以來的首次加息，且美聯儲政策制定者發出信號，未來可能還會有進一步的加息。
雖然新加坡並不直接跟隨美國央行的利率決定，但美國利率會影響全球融資環境，進而影響新加坡的利率。
這其中包括許多浮動利率房貸所採用的定價基準——新加坡隔夜利率平均值（SORA）。
那麼，美聯儲的最新舉措對這裡的房貸究竟有多大影響？在前景發生變化之際，房東應該選擇固定利率還是浮動利率？
美聯儲利率將如何影響新加坡房貸？
對於選擇浮動利率房貸的借款人來說，一個需要關注的指標就是 SORA。
許多此類抵押貸款的定價方式是「複利 SORA 加上銀行收取的利差」。因此，隨著 SORA 的波動，這些借款人支付的利率也會隨之上升或下降。
但 SORA 並非簡單地追蹤美聯儲。
它是基於新加坡隔夜銀行間市場的實際交易，同時也受到國內流動性和更廣泛的金融狀況等因素的影響。
這意味著美聯儲加息0.25個百分點，並不會自動轉化為 SORA 或新加坡房貸利率的等量增加。
SingCapital 執行長 Alfred Chia 表示：「當美聯儲加息時，融資成本通常會上升，SORA 等基準利率也可能隨之走高。這可能會導致新加坡的房貸利率和每月還款額增加。」
不過，Chia 先生認為房貸利率可能不會立即變動，隨後的任何上漲也可能不是簡單的「一對一」調整。
他補充道：「即使美聯儲加息0.25個百分點，新加坡的房貸利率仍將取決於融資成本和銀行之間的競爭。」
華僑銀行（OCBC）集團研究主管兼首席經濟學家 Selena Ling 女士指出，一個重要的考量因素是利率維持高位的時間有多長。
她表示：「『更高且更久』（Higher-for-longer）的利率將使房貸償還成本保持在高位，尤其是對於那些與 SORA 掛鉤的浮動利率房貸借款人而言。」
「受影響最大的是那些未償還貸款金額巨大，或者房貸還款已占收入很大比例的家庭。」
她補充說，選擇固定利率方案的房東以及貸款負擔較輕的人受影響可能會較小。
銀行會調整固定房貸利率嗎？
在周三美聯儲做出決定之前，部分固定房貸利率已經上漲。
MortgageWise.sg 執行董事 Darren Goh 表示，銀行為了應對美聯儲加息的預期，已經將固定利率提高了約 0.10 到 0.25 個百分點。
銀行在為固定利率方案定價時，不僅考慮當前的利率，還考慮對未來利率走向的預期。
Chia 先生表示，因此，目前提供的固定利率方案中可能已經反映了部分對未來加息的預期。
「如果通脹保持高位且再次加息的可能性增加，銀行可能會進一步提高固定利率，或降低促銷方案的吸引力，」Chia 先生說。
「因此，借款人應做好利率在較長時間內保持高位的準備。」
美聯儲最新的預測顯示，18 位政策制定者中有 16 位預計聯邦基金利率在年底前將高於當前水平，這意味著在他們的預測中至少還會有一次 0.25 個百分點的加息。
因此，房貸經紀公司 Mortgage Master 的 CEO David Baey 預計，固定房貸利率將上漲略高於 0.5 個百分點。
他解釋說，銀行希望將利率提高得比美聯儲略多，以利用固定利率貸款需求的增加來獲利。
不過，Goh 先生提醒不要假設今年一定會再次加息，並指出政策制定者的觀點會隨著經濟和地緣政治狀況的變化而改變。
現在選擇固定利率還是浮動利率更好？
分析人士表示，沒有一個方案適合所有借款人，借款人應考慮多個因素。
固定利率方案讓房東在固定期限內對每月還款額有確定性。
Chia 先生認為，這可能更適合那些短期內不打算出售房產、希望每月還款穩定，或預算空間有限、無法承受進一步加息的房東。
與此同時，浮動利率貸款可能適合計劃短期內出售房產且能接受一定波動性的借款人。
它也可能吸引那些預期利率隨時間下降，並準備好承擔利率反而進一步上升風險的借款人。
Chia 先生表示，根據方案條款的不同，此類貸款可能提供更大的靈活性。
Goh 先生告訴 CNA，另一個需要關注的因素是 SORA 對美聯儲加息的反應，但他預計不會有劇烈變化。
認為經濟正走向衰退的 Baey 先生表示，他更傾向於鎖定周期不超過兩年的固定利率貸款。這將使借款人在兩年後有機會重新評估房貸，如果屆時利率較低，則可能從中受益。
最終的決定取決於每位房東的具體情況。
「最終，決定應基於房東的現金流、風險承受能力、對房產的規劃以及對貸款持有時間的預期，」Chia 先生說。
借款人是否應該在進一步加息前辦理轉貸（Refinance）？
分析人士一致認為，現在是房東審視貸款並考慮轉貸的好時機。
「鎖定周期即將結束的房東現在就應該審查貸款，而不是等待下一次加息，」Chia 先生說，並補充道，轉貸可以讓借款人獲得更具競爭力的利率或更高的還款確定性。
然而，他指出，較低的廣告利率並不一定意味著整體成本的顯著降低。
他建議：「（房東）應首先考慮任何鎖定違約金、法律和評估費用、追回條款以及剩餘貸款金額。」
鑒於 2027 年利率走向的不確定性，Goh 先生建議房東保持靈活性。
他說，這可以降低在轉貸時決定選擇固定還是浮動利率而導致決策失誤的風險。
「底線是不要在房貸方案上過度承諾，除非方案中內置了可選方案，否則我們傾向於較短的鎖定周期。」
