李乃佳：除了股息支付方式、代币所有权之外，房地产代币的流通性也非常关键。（受访者提供）
插图／陈文泽
张敏璋：房地产代币投资者必须了解房地产的概况，最好能实地考察，掌握它的地理位置、人流量、租户的生意表现等。（受访者提供）
王文杰：房地产代币投资者应参与投资整个周期以获得最大收益，通常需要两年至五年时间。（受访者提供）
区块链、分布式账本技术和智能合约等科技日臻成熟，使资产代币化（tokenization）越来越普及，为房地产投资带来更多可能。本期《理财锦囊》为读者介绍房地产代币化的发展，探讨投资者该如何布局及抓住新的投资机会。
由于房地产的投资周期长、流动性不高，使口袋不深的投资者望而却步，转向房地产投资信托（REIT）这类更容易掌握的投资产品。
除了REIT之外，房地产代币化近来引起市场关注，它大大降低投资门槛，借助区块链科技并采纳分布式账本技术（distributed ledger technology，简称DLT），将实质资产证券化，让房地产转换成可以交易的数码代币。
作为本地少数专门提供房地产代币的线上投资平台，RealVantage和Fraxtor近日获得新加坡金融管理局的资本市场服务（Capital Markets Services）正式执照；它们在申请执照期间向合格投资者和机构投资者提供服务。
RealVantage联合创办人王文杰接受《联合早报》访问时解释，房地产代币化一般分为两种，一种是将持有该房地产的公司股权代币化，另一种则是将房地产的融资代币化。前者等同于股票，持有者能享有固定股息及有权分享房地产脱售收益，而后者等同于贷款票据，持有者能享有固定利息。
Fraxtor联合创办人兼执行董事佘仰文强调，作为资本市场产品，数码代币犹如集体投资计划中的证券或单位。在不涉及中介的情况下，嵌入代币编码中的智能合约将决定如何购买或出售代币；迅速结算、方便交易是显著优势，更改所有权只需几秒钟。
由于每个代币可以代表股权或债券，因此能在受监管的交易所进行交易。“它的价值获房地产支持，因此价格不会像加密货币一样波动。”
在佘仰文看来，与REIT相比，房地产代币化让投资者享有更多自主权，能选择他们想投资的房地产，包括开发项目等，尤其当房地产增值时，能获得更大收益。
例如，当REIT管理人脱售房地产时，单位持有人无权享有脱售收益，因为管理人一般会把该项收益用来再投资或偿还贷款。此外，虽然投资开发项目能获得更高的回报，但REIT却面对一定限制，且无法把超过10％资产投资于开发项目。
第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部高级主管张敏璋说，没有REIT经理作为中间人，加上无须支付遵守交易所法规的费用，因此房地产代币持有者能分配更多租金收入。
| 与REIT相比风险更高 较适合经验丰富投资者
尽管投资房地产代币让投资者能以较小额投资，但这等同于直接投资单一房地产，比拥有多元化投资组合的REIT面对更高风险，因此适合经验丰富的投资者。
张敏璋认为，投资者首先必须了解房地产的概况，最好能实地考察，掌握它的地理位置、人流量、租户的生意表现等。由于房地产代币还很新颖，发行人本身的信誉也非常重要。
国大房地产与城市研究院副院长李乃佳提醒，房地产代币若涉及未竣工项目，意味开发风险会转移至投资者身上。
除了股息支付方式、代币所有权之外，代币的流通性也非常关键，即投资者能否方便地进行交易。在他看来，房地产代币的投资氛围依旧薄弱，投资者仍较青睐REIT。
| 助投资者进军海外房地产市场
除了新加坡房地产，提供房地产代币的线上投资平台也让投资者有机会进军海外房地产市场。
过去三年，RealVantage提供新加坡、英国、澳大利亚、美国房地产的投资机会，通常是个人投资者无法涉及的机构级房地产，例如雪梨甲级办公楼或英国共管排屋开发项目。这些项目的总回报率介于7％至20％，取决于风险程度。
王文杰透露，平台最低投资额为2万5000元，以项目所在地的流通货币为准。代币通常由发行人或受托人托管。房地产则由在本地新设立的特殊目的公司持有，代币持有者作为公司普通股东，RealVantage负责管理公司。
| 回报通常需几年时间
他建议投资者应参与投资整个周期以获得最大收益，一般需要两年至五年，“房地产作为一项中长期投资，回报不会在几个月内实现，通常需要几年时间。”
自今年1月获得金管局的资本市场服务执照后，RealVantage已开放给所有投资者，包括合格投资者和散户投资者。收费方面，平台会征收股权费及绩效费。前者约集资额的2％，通常向项目的合作伙伴而不是投资者征收；后者则是达至投资者最低回报后才开始征收，一般以内部收益率10％为门槛。
创立于2017年的Fraxtor提供的投资机会包括本地有地和非有地住宅开发项目、英国学生住宿、加拿大疗养院，以及澳大利亚开发项目。平台目前最低投资额为2万元，随着用户群增长，正打算进一步降低投资额的门槛，并开放给散户。
佘仰文透露，该平台为开发项目设定的投资目标是内部收益率每年达12％。有一些项目已实现每年20％至30％回报率。平台征收交易费不超过2％，不过项目发展商或经理会另征其他费用。
他强调，平台并不负责托管代币，投资者须参与投资直到期满为止。不过为了增强代币流动性，该平台正计划建立转手市场，或借助第三方监管的数码资产交易所。
专注房地产市场的数码资产交易所SDAX Exchange去年9月获得金管局发出的认可市场运营商（recognised market operator）执照，第一个上市项目为房地产代币。
SDAX Exchange执行长傅文富说，自去年12月推出数码资产交易平台以来，交易所的目标是未来半年推出更多上市项目为投资者提供独家投资机会，以满足不同的风险状况和投资需求。
来自 / 联合早报
文 / 周岳翔
