利率从SOR向SORA过渡 房贷常见问答

2022年08月12日   •   1650次阅读

目前新加坡金融市场正向单一基准利率“新元隔夜利率”(Singapore Overnight Rate Average,简称SORA)过渡,当前使用的“新元掉期利率”(Singapore Dollar Swap Offer Rate,简称SOR)将于明年6月30日终止采用。

大部分原本背负以SOR为基准利率房贷配套的借贷者,已经将房贷转换至其他房贷配套,例如以SORA为基准的浮动利率配套,或者是固定利率房贷。若你还迟迟未动,那么应即刻联络银行,以赶在今年8月31日前完成SOR房贷配套转换程序。否则从今年10月起,SOR房贷就会被银行自动转换成SORA转换配套(SORA Conversion Package)。

在当前市场利率持续上行的大环境下,事不宜迟,尽快向银行了解如何转换SOR房贷,以及有哪些相应的替代配套选择可更好地满足自身需求。

问1:如果目前我的房贷配套与SOR挂钩,该怎么办?

答:如果你目前的房贷以SOR为基准利率,你应立刻与银行讨论转换房贷配套,了解相关的替代配套, 以确保转换手续能在今年8月31日前完成。若你届时未主动将SOR房贷转换成其他配套,那么银行就会在今年10月自动将所有SOR房贷转换为SORA转换配套(SORA Conversion Package),由此可避免因SOR在明年6月30日终止采用而可能造成的房贷断供 。

你可向借贷银行了解有关SORA转换配套的详情,或银行提供的其他房贷,例如以SORA为基准的浮动利率配套或固定利率房贷配套的资料。需注意的是,这些配套附带相应条规,例如锁定期等。因每个银行的房贷配套不同,建议你向借贷银行询问详情。

问2:我可以选择哪种房贷?

答:除了SORA转换配套,你也可以选择银行当前以SORA为基准的浮动利率配套或者是固定利率房贷配套。你可根据自身需求、风险承受能力,以及当前利率上升的市场趋势,在详细比较各配套的优劣之后做出明智选择。大致而言,选择固定利率房贷配套意味着未来一段时间需担负的房贷利率及相应支出都是稳定的,而浮动利率,例如与SORA挂钩的房贷配套则会受到金融市场波动影响。

问3:若我来不及转换SOR房贷配套怎么办?

答:如果你继续以目前的方式还贷,未主动将SOR房贷在8月底前转换至其他配套,那么银行会在今年10月将你的SOR房贷自动转换至SORA转换配套(SORA Conversion Package),且没有锁定期的限制,此外还能在2023年6月30日前再享有一次免行政费转去其他配套的机会。

举例来说,如果你目前的贷款配套是SOR+0.8%年利率,若在10月被银行自动转成与三个月期SORA 复利挂钩(Compounded SORA)的转换配套,那么利率将按以下方式计算:

届时三个月期SORA复利+0.8%+9月1日公布的零售调整利差

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问4:为什么新元掉期利率(SOR)将终止?

答:为加强金融基准的可靠性及稳健性, 全球正进行利率基准改革。由于SOR的计算方法需参考美元伦敦银行同业拆息率(US Dollar London Interbank Offered Rate,简称LIBOR),所以当LIBOR在2023年6月30日终止,SOR也将同时终止。SOR是通过借入相同期限的美元,并将美元兑换成新币,计算新币综合拆借反映出来的借贷成本。

问5:什么是新元隔夜利率(SORA)?

答:新元隔夜利率(SORA)是新加坡无担保隔夜银行间新元现金市场上午8点至下午6点15分之间的借款交易量加权平均利率。申报银行提供所有在这个时间段内在窗口交易和登记的合格交易数据。新加坡金融管理局验证数据并计算所有符合条件的交易量加权平均比率。金管局每天都在其网站上公布涉及新元隔夜利率、一个月、三个月和六个月的新元隔夜利率复利等数据,方便公众查询。本地银行于2020年7月起陆续推出以SORA为参考利率的房贷配套,且日渐受大众青睐。目前银行推出的SORA房贷配套以与三个月期SORA复利挂钩的房贷配套为主。

问6:什么是SORA转换配套(SORA Conversion Package)?

答:过去三年来各大银行都为房贷客户顺利地由SOR向SORA基准利率转换做足了准备,并自去年起陆续推出了SORA转换配套。它与三个月期SORA复利挂钩,转换时既无需缴纳转换配套的行政费用(限2023年6月30日前),也没有额外锁定期。需要注意的是,与SOR相比,SORA利率没有信贷和期长溢价,所以在房贷配套转换时会纳入必要的利差调整以反映这些溢价。而在转换之后,房贷利率会出现怎样的变化主要还是取决于三个月期SORA复利的高低。

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需注意的是,SORA转换配套属于浮动利率房贷配套,其参考利率三个月期SORA复利依市场情况而变动。若你倾向于将利率锁定在一个稳定的水平,未来支付的利息不会出现大波动,那么可以考虑将房贷转换至固定利率配套。

问7:为何要在房贷配套转换时纳入调整利差(零售)?它又会对我的SORA转换配套带来哪些影响?

答:2016年1月至今年6月的数据显示,多数情况下三个月期SORA复利低于三个月期SOR,两者差距最大时曾达138个基点,或1.38%。由于SORA利率没有信贷和期长溢价,因此在房贷配套转换时会纳入必要的利差调整以反映这些溢价。而在转换之后,房贷利率会出现怎样的变化主要还是取决于三个月期SORA复利的高低。为透明起见,新加坡银行公会于每个月的首个工作日在其网站上公布零售调整利差数据,方便公众查询在SOR与SORA贷款配套转换中的利差调整部分。同时,贷款银行不得增加任何额外的点差或成本。目前全球利率正处于上扬趋势,尽早转换SOR房贷也就意味着可能为剩余的贷款期锁定相对较低的零售调整利差。比如,今年1月的零售调整利差仅为0.1517%,而7月已升至1.0063%。在7月1日公布的调整利差,反映的是今年4月至6月间,SOR与三个月期SORA复利之间的差别。

利率从SOR向SORA过渡 房贷常见问答
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问8:调整利差(零售)是否会在我的借贷期内不时变动?

答:不会。转换至SORA转换配套(SORA Conversion Package)后,零售调整利差在剩余借贷期内保持固定,不会有任何变化。

问9:从SOR房贷转换至替代房贷配套是否受总偿债率框架(Total Debt Servicing Ratio,简称TDSR)限制?

答:鉴于借贷人需转换SOR房贷配套的原因是我国即将终止采用SOR基准利率,因此新加坡金融管理局不要求金融机构在为其客户转换房贷时重新计算总偿债率顶限。这是整个行业的一次性特例,以便客户在其贷款银行的帮助下转换SOR房贷配套。若你打算向另一间金融机构申请房贷的再融资(需遵循金融机构的附带条规),应查询是否可豁免另受总偿债率框架限制。借贷人在为其自住房屋房贷再融资时,可获豁免总偿债率限制。

你准备好了吗?

根据时间表,SOR将于明年6月30日终止采用。若你正在背负以SOR为基准利率的房贷配套,并且尚未将房贷转换至其他配套,例如以SORA为基准利率的配套,或者是固定利率房贷,应即刻联络银行,以赶在今年8月31日前完成SOR房贷配套转换程序。否则从今年10月起,SOR房贷就会被银行自动转成SORA转换配套(SORA Conversion Package)。

好消息是,无论是选择在8月底前完成手续,主动将SOR房贷配套转去SORA转换配套,还是由银行在10月将SOR房贷自动转换至SORA转换配套,都能在2023年6月前再享有一次免行政费转去其他配套的机会。

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词汇注解

现有贷款利差

“现有贷款利差”指的是在计算总贷款利率时,需在SOR之上所叠加的利差。这会在你收到的银行贷款献议书中列明。例如,你现有的SOR房贷配套是SOR+0.8%,那么SOR贷款利差就是0.8%。

9月1日的调整利差(零售)

“9月1日的调整利差(零售)”指的是新加坡银行公会将在2022年9月1日的公布的调整利差。它反映的是今年6月至8月间,SOR与三个月期SORA复利之间的差别,且会用于银行将SOR房贷配套自动转换至SORA转换配套。

【本文由新加坡银行公会呈献】

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