利率從SOR向SORA過渡房貸常見問答

2022年08月12日 • 3萬次閱讀

目前新加坡金融市場正向單一基準利率「新元隔夜利率」（Singapore Overnight Rate Average，簡稱SORA）過渡，當前使用的「新元掉期利率」（Singapore Dollar Swap Offer Rate，簡稱SOR）將於明年6月30日終止採用。

大部分原本背負以SOR為基準利率房貸配套的借貸者，已經將房貸轉換至其他房貸配套，例如以SORA為基準的浮動利率配套，或者是固定利率房貸。若你還遲遲未動，那麼應即刻聯絡銀行，以趕在今年8月31日前完成SOR房貸配套轉換程序。否則從今年10月起，SOR房貸就會被銀行自動轉換成SORA轉換配套（SORA Conversion Package）。

在當前市場利率持續上行的大環境下，事不宜遲，儘快向銀行了解如何轉換SOR房貸，以及有哪些相應的替代配套選擇可更好地滿足自身需求。

問1：如果目前我的房貸配套與SOR掛鉤，該怎麼辦？

答：如果你目前的房貸以SOR為基準利率，你應立刻與銀行討論轉換房貸配套，了解相關的替代配套，以確保轉換手續能在今年8月31日前完成。若你屆時未主動將SOR房貸轉換成其他配套，那麼銀行就會在今年10月自動將所有SOR房貸轉換為SORA轉換配套（SORA Conversion Package），由此可避免因SOR在明年6月30日終止採用而可能造成的房貸斷供。

你可向借貸銀行了解有關SORA轉換配套的詳情，或銀行提供的其他房貸，例如以SORA為基準的浮動利率配套或固定利率房貸配套的資料。需注意的是，這些配套附帶相應條規，例如鎖定期等。因每個銀行的房貸配套不同，建議你向借貸銀行詢問詳情。

問2：我可以選擇哪種房貸？

答：除了SORA轉換配套，你也可以選擇銀行當前以SORA為基準的浮動利率配套或者是固定利率房貸配套。你可根據自身需求、風險承受能力，以及當前利率上升的市場趨勢，在詳細比較各配套的優劣之後做出明智選擇。大致而言，選擇固定利率房貸配套意味著未來一段時間需擔負的房貸利率及相應支出都是穩定的，而浮動利率，例如與SORA掛鉤的房貸配套則會受到金融市場波動影響。

問3：若我來不及轉換SOR房貸配套怎麼辦？

答：如果你繼續以目前的方式還貸，未主動將SOR房貸在8月底前轉換至其他配套，那麼銀行會在今年10月將你的SOR房貸自動轉換至SORA轉換配套（SORA Conversion Package），且沒有鎖定期的限制，此外還能在2023年6月30日前再享有一次免行政費轉去其他配套的機會。

舉例來說，如果你目前的貸款配套是SOR＋0.8％年利率，若在10月被銀行自動轉成與三個月期SORA 複利掛鉤（Compounded SORA）的轉換配套，那麼利率將按以下方式計算：

屆時三個月期SORA複利+0.8%+9月1日公布的零售調整利差

問4：為什麼新元掉期利率（SOR）將終止？

答：為加強金融基準的可靠性及穩健性，全球正進行利率基準改革。由於SOR的計算方法需參考美元倫敦銀行同業拆息率（US Dollar London Interbank Offered Rate，簡稱LIBOR），所以當LIBOR在2023年6月30日終止，SOR也將同時終止。SOR是通過借入相同期限的美元，並將美元兌換成新幣，計算新幣綜合拆借反映出來的借貸成本。

問5：什麼是新元隔夜利率（SORA）？

答：新元隔夜利率（SORA）是新加坡無擔保隔夜銀行間新元現金市場上午8點至下午6點15分之間的借款交易量加權平均利率。申報銀行提供所有在這個時間段內在窗口交易和登記的合格交易數據。新加坡金融管理局驗證數據並計算所有符合條件的交易量加權平均比率。金管局每天都在其網站上公布涉及新元隔夜利率、一個月、三個月和六個月的新元隔夜利率複利等數據，方便公眾查詢。本地銀行於2020年7月起陸續推出以SORA為參考利率的房貸配套，且日漸受大眾青睞。目前銀行推出的SORA房貸配套以與三個月期SORA複利掛鉤的房貸配套為主。

問6：什麼是SORA轉換配套（SORA Conversion Package）？

答：過去三年來各大銀行都為房貸客戶順利地由SOR向SORA基準利率轉換做足了準備，並自去年起陸續推出了SORA轉換配套。它與三個月期SORA複利掛鉤，轉換時既無需繳納轉換配套的行政費用（限2023年6月30日前），也沒有額外鎖定期。需要注意的是，與SOR相比，SORA利率沒有信貸和期長溢價，所以在房貸配套轉換時會納入必要的利差調整以反映這些溢價。而在轉換之後，房貸利率會出現怎樣的變化主要還是取決於三個月期SORA複利的高低。

需注意的是，SORA轉換配套屬於浮動利率房貸配套，其參考利率三個月期SORA複利依市場情況而變動。若你傾向於將利率鎖定在一個穩定的水平，未來支付的利息不會出現大波動，那麼可以考慮將房貸轉換至固定利率配套。

問7：為何要在房貸配套轉換時納入調整利差（零售）？它又會對我的SORA轉換配套帶來哪些影響？

答：2016年1月至今年6月的數據顯示，多數情況下三個月期SORA複利低於三個月期SOR，兩者差距最大時曾達138個基點，或1.38%。由於SORA利率沒有信貸和期長溢價，因此在房貸配套轉換時會納入必要的利差調整以反映這些溢價。而在轉換之後，房貸利率會出現怎樣的變化主要還是取決於三個月期SORA複利的高低。為透明起見，新加坡銀行公會於每個月的首個工作日在其網站上公布零售調整利差數據，方便公眾查詢在SOR與SORA貸款配套轉換中的利差調整部分。同時，貸款銀行不得增加任何額外的點差或成本。目前全球利率正處於上揚趨勢，儘早轉換SOR房貸也就意味著可能為剩餘的貸款期鎖定相對較低的零售調整利差。比如，今年1月的零售調整利差僅為0.1517％，而7月已升至1.0063%。在7月1日公布的調整利差，反映的是今年4月至6月間，SOR與三個月期SORA複利之間的差別。

問8：調整利差（零售）是否會在我的借貸期內不時變動？

答：不會。轉換至SORA轉換配套（SORA Conversion Package）後，零售調整利差在剩餘借貸期內保持固定，不會有任何變化。

問9：從SOR房貸轉換至替代房貸配套是否受總償債率框架（Total Debt Servicing Ratio，簡稱TDSR）限制？

答：鑒於借貸人需轉換SOR房貸配套的原因是我國即將終止採用SOR基準利率，因此新加坡金融管理局不要求金融機構在為其客戶轉換房貸時重新計算總償債率頂限。這是整個行業的一次性特例，以便客戶在其貸款銀行的幫助下轉換SOR房貸配套。若你打算向另一間金融機構申請房貸的再融資（需遵循金融機構的附帶條規），應查詢是否可豁免另受總償債率框架限制。借貸人在為其自住房屋房貸再融資時，可獲豁免總償債率限制。

你準備好了嗎？

根據時間表，SOR將於明年6月30日終止採用。若你正在背負以SOR為基準利率的房貸配套，並且尚未將房貸轉換至其他配套，例如以SORA為基準利率的配套，或者是固定利率房貸，應即刻聯絡銀行，以趕在今年8月31日前完成SOR房貸配套轉換程序。否則從今年10月起，SOR房貸就會被銀行自動轉成SORA轉換配套（SORA Conversion Package）。

好消息是，無論是選擇在8月底前完成手續，主動將SOR房貸配套轉去SORA轉換配套，還是由銀行在10月將SOR房貸自動轉換至SORA轉換配套，都能在2023年6月前再享有一次免行政費轉去其他配套的機會。