2022年8月份无新盘推出市场
致新私宅销售环比骤降近48%
8 月份新私宅总销量比上个月售出的834 个单位下降近一半至 437 套，因农历七月鬼月期间缺乏新项目推出。
新私宅销售以核心中央区（CCR）占榜首，共有220 套单位以S$225 万的中位价售出，占8月新私宅销售的一半。
8 月新私宅销售中大约 13% 的新私宅买家是外籍人士，主要受市中心（CCR）房屋销售的推动。
博纳研究新私宅销售月报
2022 年 8 月
由于农历鬼月期间缺乏新项目推出，开发商销售额从 7 月到 8 月份出现显著下降。8 月份新私宅销量下降约 48% 至 437 套（不包括执行共管公寓EC），而上个月的成交量为834 套。这是自2020 年 4 月份冠病疫情阻断措施期间售出277个新单位以来，最低的月度销量。
与去年同期相比，新私宅销量较2021 年 8 月的 1,216 套下降了约 64%，沁水轩（The Watergardens at Canberra）于当时开盘，协助带动了销售活动。8 月份新私宅销量（不包括 EC）使2022年前八个月来的总销量达到 5,493 套，同比下降近 41%，因为今年推出的新盘数量较少，进而抑制了交易量。
由于 OCR 未售新房库存即将耗尽，核心中央区（CCR）和 RCR 项目，占据了本月最畅销住宅项目的绝大部分。高端住宅领域方面，CCR 以220个单位的销量引领 8 月份的总新私宅销量，比 7 月份增长了19%，并占8月销售额的一半。Hyll on Holland 是 8 月份最畅销的项目，以S$2,674psf 的中位价售出了42 间单位。其他助长销售的 CCR 项目包括 Perfect Ten 和 The Hyde，分别售出了 27 个单位（中位价S$2,942psf）和 20 个单位（中位价 S$3,002psf ）。
开发商于8 月份售出了127套位于市区边缘 RCR 的房屋，比 7 月份的 164 套下降了 22.6%。瑞雅嘉苑（Riviere）是当中表现最好的 RCR 项目，有 28 个单位以S$2,862psf 的中位数价格易手。购房者也在万宝轩（One Pearl Bank）、鼎瑞苑（The Landmark）、南峰雅苑（Avenue South Residence）以及福瑞轩（Forett At Bukit Timah）中以S$2,274psf 至 S$2,635psf 的中位价购买新单位。
7 月到 8 月份，OCR 新私宅销量暴跌 81.4%，开发商仅售出 90 套新单位。这可能是自2009 年 1 月份售出 46 套 OCR 新单位以来的最低月销量。8 月份最畅销的几个OCR项目是以 S$2,222psf中位价出售16 个单位的迎昕园（The Gazania），及以S$1,423psf中位价售出12 个单位的沁水轩，还有以S$2,057psf中位价售出10 个单位的Urban Treasures。
EC 市场方面，8 月份共售出 11套新单位，略低于 7 月份的 12 套。North Gaia EC 是8月份的畅销项目，以S$1,256psf中位价售出了 5 个单位。
开发商在 8 月份向市场投放了134 个新单位（不包括 EC），而上个月则为402 个单位。2022 年前八个月内，共有3,105 个新单位（不包括EC）推出市场销售，比去年同期下降了61%。
7 月至 8 月份交易量的下降都在预料之内。由于8 月份正值农历鬼月以致当月没有新的大型项目开盘，外加未售房屋库存有限（尤其在RCR和OCR），8 月份的新私宅销售显得更加低迷。
具体而言，OCR 子市场本月只有 90 笔交易或许足以说明OCR房屋供应相当紧迫。从 8 月份的市建局数据来看，市场上许多 OCR 项目不是已全部售罄，就是未售单位数量已非常少，有几个项目的剩余单位数量甚至已下降至个位数。许多未售出的单位也可能是面积较大的公寓，或许不符合一些潜在买家的需求或预算。供应紧缩，加上真切的购房需求，导致最近推出的OCR 新盘出现强劲的销售势头，即7月份 AMO Residence 和本月的 Sky Eden@Bedok。
在大众市场缺乏新盘推出来推动销售的情况下，CCR 项目已经填补了销量上的“空缺”。一般被视为豪宅市场代表的CCR子市场，占了 8 月份新私宅销售的一半。市区重建局房地产资讯系统的数据显示，新加坡买家在 8 月份 CCR 新私宅销售中的占比约为 71.5%，外国买家和新加坡永久居民则分别占 CCR 新私宅销售的 16.7% 和11.8%（见图 1）。
总体而言，外籍买家占 8 月份新私宅销售总量的约13.3% 左右，高于 7 月份的 5.1%。据我们的整体观察，与今年第一季相比，随着我国边境限制的进一步放宽，外国买家的比例从2022 年 4 月开始逐渐攀升。
由于缺乏新盘推出，OCR新私宅的中位价于8 月份环比下降近 11% 至S$1,860psf（见表 1）。与此同时，CCR 和 RCR 的中位数成交价分别攀升了 2.2% 和 4.6% ，达S$2,802psf和S$2,431psf。
随着 9 月份新盘的推出，我们预料新私宅销量将于本月回升。Sky Eden@Bedok 在 9 月 7 日开盘时，已售出其 158 个住宅单位中的约 75%。另一个即将推出的新项目是曲水伦庭，预计将吸引不少买家。
