2022年8月份無新盤推出市場
致新私宅銷售環比驟降近48%
8 月份新私宅總銷量比上個月售出的834 個單位下降近一半至 437 套，因農曆七月鬼月期間缺乏新項目推出。
新私宅銷售以核心中央區（CCR）占榜首，共有220 套單位以S$225 萬的中位價售出，占8月新私宅銷售的一半。
8 月新私宅銷售中大約 13% 的新私宅買家是外籍人士，主要受市中心（CCR）房屋銷售的推動。
博納研究新私宅銷售月報
2022 年 8 月
由於農曆鬼月期間缺乏新項目推出，開發商銷售額從 7 月到 8 月份出現顯著下降。8 月份新私宅銷量下降約 48% 至 437 套（不包括執行共管公寓EC），而上個月的成交量為834 套。這是自2020 年 4 月份冠病疫情阻斷措施期間售出277個新單位以來，最低的月度銷量。
與去年同期相比，新私宅銷量較2021 年 8 月的 1,216 套下降了約 64%，沁水軒（The Watergardens at Canberra）於當時開盤，協助帶動了銷售活動。8 月份新私宅銷量（不包括 EC）使2022年前八個月來的總銷量達到 5,493 套，同比下降近 41%，因為今年推出的新盤數量較少，進而抑制了交易量。
由於 OCR 未售新房庫存即將耗盡，核心中央區（CCR）和 RCR 項目，占據了本月最暢銷住宅項目的絕大部分。高端住宅領域方面，CCR 以220個單位的銷量引領 8 月份的總新私宅銷量，比 7 月份增長了19%，並占8月銷售額的一半。Hyll on Holland 是 8 月份最暢銷的項目，以S$2,674psf 的中位價售出了42 間單位。其他助長銷售的 CCR 項目包括 Perfect Ten 和 The Hyde，分別售出了 27 個單位（中位價S$2,942psf）和 20 個單位（中位價 S$3,002psf ）。
開發商於8 月份售出了127套位於市區邊緣 RCR 的房屋，比 7 月份的 164 套下降了 22.6%。瑞雅嘉苑（Riviere）是當中表現最好的 RCR 項目，有 28 個單位以S$2,862psf 的中位數價格易手。購房者也在萬寶軒（One Pearl Bank）、鼎瑞苑（The Landmark）、南峰雅苑（Avenue South Residence）以及福瑞軒（Forett At Bukit Timah）中以S$2,274psf 至 S$2,635psf 的中位價購買新單位。
7 月到 8 月份，OCR 新私宅銷量暴跌 81.4%，開發商僅售出 90 套新單位。這可能是自2009 年 1 月份售出 46 套 OCR 新單位以來的最低月銷量。8 月份最暢銷的幾個OCR項目是以 S$2,222psf中位價出售16 個單位的迎昕園（The Gazania），及以S$1,423psf中位價售出12 個單位的沁水軒，還有以S$2,057psf中位價售出10 個單位的Urban Treasures。
EC 市場方面，8 月份共售出 11套新單位，略低於 7 月份的 12 套。North Gaia EC 是8月份的暢銷項目，以S$1,256psf中位價售出了 5 個單位。
開發商在 8 月份向市場投放了134 個新單位（不包括 EC），而上個月則為402 個單位。2022 年前八個月內，共有3,105 個新單位（不包括EC）推出市場銷售，比去年同期下降了61%。
7 月至 8 月份交易量的下降都在預料之內。由於8 月份正值農曆鬼月以致當月沒有新的大型項目開盤，外加未售房屋庫存有限（尤其在RCR和OCR），8 月份的新私宅銷售顯得更加低迷。
具體而言，OCR 子市場本月只有 90 筆交易或許足以說明OCR房屋供應相當緊迫。從 8 月份的市建局數據來看，市場上許多 OCR 項目不是已全部售罄，就是未售單位數量已非常少，有幾個項目的剩餘單位數量甚至已下降至個位數。許多未售出的單位也可能是面積較大的公寓，或許不符合一些潛在買家的需求或預算。供應緊縮，加上真切的購房需求，導致最近推出的OCR 新盤出現強勁的銷售勢頭，即7月份 AMO Residence 和本月的 Sky Eden@Bedok。
在大眾市場缺乏新盤推出來推動銷售的情況下，CCR 項目已經填補了銷量上的「空缺」。一般被視為豪宅市場代表的CCR子市場，占了 8 月份新私宅銷售的一半。市區重建局房地產資訊系統的數據顯示，新加坡買家在 8 月份 CCR 新私宅銷售中的占比約為 71.5%，外國買家和新加坡永久居民則分別占 CCR 新私宅銷售的 16.7% 和11.8%（見圖 1）。
總體而言，外籍買家占 8 月份新私宅銷售總量的約13.3% 左右，高於 7 月份的 5.1%。據我們的整體觀察，與今年第一季相比，隨著我國邊境限制的進一步放寬，外國買家的比例從2022 年 4 月開始逐漸攀升。
由於缺乏新盤推出，OCR新私宅的中位價於8 月份環比下降近 11% 至S$1,860psf（見表 1）。與此同時，CCR 和 RCR 的中位數成交價分別攀升了 2.2% 和 4.6% ，達S$2,802psf和S$2,431psf。
隨著 9 月份新盤的推出，我們預料新私宅銷量將於本月回升。Sky Eden@Bedok 在 9 月 7 日開盤時，已售出其 158 個住宅單位中的約 75%。另一個即將推出的新項目是曲水倫庭，預計將吸引不少買家。
