讨论:何不多建五房式组屋

2022年11月28日   •   3千次阅读

在新加坡,多数中高收入者都把房子当成投资,在追求进阶和提升的人生过程,既是工具,也是目标。

过程从组屋开始,要取得资本增值,将来脱售了好提升,有些人一次,有些人很多次,到了退休时若有需要还能降级套现来养老,达到进可攻退可守境界。

若有第二或更多套房子出租更棒,除了资本增值,更是赚取租金累积被动收入,加速进阶的不二法门。

根据市区重建局星期五(10月28日)发布的数据,整体私宅价格已连涨10季,今年第三季环比上涨3.8%再创新高。当中非有地大众化私宅环比上涨7.5%,更是2009年第三季以来最大季度增幅——AMO Residence、Sky [email protected]和曲水伦庭(Lentor Modern)几个新项目的提升者需求强劲是主要推手。市郊新项目平均尺价如今已达2000元,以85平方米(915平方英尺)的法定平均单位面积计算,平均价格约180万元。

在房价和利率都居高的情况下,这股提升的欲望,下来还会多强?

讨论:何不多建五房式组屋

最新降温措施9月底生效,银行计算最高房贷额的中期利率上调后,尚未有专攻组屋提升者的大众化私宅推出,登场的大众化项目只有执行共管公寓(EC)登丰嘉园(Copen Grand)。

登丰嘉园反应热烈,首日售出73%的单位,平均尺价1300元。当中首轮供第二次购屋的提升者申购的30%顶限满额,没被抽中者要一个月后方可进场选购剩余单位。

当中有买家愿意额外支付3%的房价以延后支付房贷,以一个1001平方英尺的三卧房单位计算,要暂时避开眼前高利率的冲击须多付约3万8000元,然后期望将来开始支付房贷时利率已下滑,可省回更多利息成本。

从这个单一项目有限的供应来看,提升的需求还是强劲,背后支撑的主要是房价长期增值的预期。房子作为一项投资,即使当前价格和利率都已上扬不少,买家还是认为值得。

而且,一些买家看重的是当下的价格可负担,以及将来会增值,只要能进场,就算提升到小一点的私宅也没关系。

然而,提升住房的方式并不只限于从组屋提升到私宅或EC,还包括小屋换大屋,以及从偏远处搬到地理条件更好的地方。财力足够当然可三者兼得,力有不及仍可择其一二。

在疫后时代,人们在提升时对空间的需求是不是会更重视一些,值得思考。

换个方式说,如果从三或四房式组屋换到五房式,或从五房式换到地点更好的五房式所带来的“提升值”大于换到面积更小、地点并没有更好的私宅,那么原先要提升到私宅的人,会不会把眼界放宽、选择范围变大,让提升的入场成本因此不必那么高,同时又可取得相当的资产增值?

事实上,这些以空间和地点为首要考量的提升者应该大有人在,但问题可能是,如今符合他们的理想、可供提升的五房式或更大型的转售组屋其实不多。

先来看五房式组屋的整体供应,根据历年建屋局年报数据,建屋局售出的组屋整体数量在2014年至2021年间累计增长14.74%,截至去年达101万9120间。当中,四房式组屋的数量累计增幅为16.77%,五房式则是12.75%。

五房式组屋转售市场 八年来需求多新供应少

也就是说,这八年间五房式组屋的数量增长低于整体平均两个百分点。这看起来微小,但以五房式组屋总数逾20万来算,相当于四五千个单位。五房式组屋本就较少,如果增幅继续缩减,未来会更稀缺。

其次,这八年间五房式组屋的转售量占整体组屋转售交易的比重,从2014年的20.22%逐年提高,在2021年达到25.88%,增加了5.66个百分点。期间,五房式组屋转售交易量每年的增幅都大于整体,除了2020年,去年增幅近14%,更比整体高出一倍。

简言之,这八年来,五房式组屋在转售市场的需求增长大于整体,但新供应却减少了。

再来就是五房式组屋推出的地点,过去几年,地理条件相对优越和居中的成熟区已不再推出五房式组屋。11月即将推出的新预购组屋,女皇镇乌鲁班丹和加冷—黄埔的项目都没有五房式,想要的话得去义顺、武吉巴督和还在兴建的登加新镇。

可以这么说,成熟区五房式组屋在转售市场几乎不会再有新供应,就像已不再兴建的单层和双层公寓式组屋。想专注提升空间和地点的人,要嘛牺牲空间,要嘛牺牲地点,不然就得选择较老旧的屋子——以组屋的99年地契,三四十岁的提升者要买进,尤其在房价整体居高的市场周期,对人生财务规划并非最理想。

组屋最根本的政策目标是协助年轻人拥屋,少建五房式是因为家庭平均规模变小和让整体价格更可负担;不在成熟区建五房式是因为可兴建的空间有限,也同样是让整体价格更可负担。

然而,组屋同时也是我国住房市场供应和交易最多的房屋类型,它必然是各个不同人生阶段国人的重要住房选项。

新一轮降温措施突如其来规定脱售私宅购买转售组屋的买家须等待15个月,我们如今知道,原来它在“降级者”市场多么受欢迎,2021年至今年第三季购买转售组屋的私宅屋主比2019年和2020年多了一倍。

新加坡在疫后会继续对外开放,吸引国际资金和人才,要在全球价值链上提升进阶。这意味着本地私宅市场跟国际资金和人才的流动会更紧密相连,传统上以本地提升者为主的大众化私宅也越会是如此,望而不及的人恐怕会更多。

在这块市场,大型组屋可扮演缓解的角色,帮忙满足国人要提升的需求。兴建更多五房式组屋,并且在成熟区恢复兴建,让提升的选择更多元,是值得考虑的长远方案。

讨论:何不多建五房式组屋
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来源:狮城新闻

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