在新加坡，多數中高收入者都把房子當成投資，在追求進階和提升的人生過程，既是工具，也是目標。
過程從組屋開始，要取得資本增值，將來脫售了好提升，有些人一次，有些人很多次，到了退休時若有需要還能降級套現來養老，達到進可攻退可守境界。
若有第二或更多套房子出租更棒，除了資本增值，更是賺取租金累積被動收入，加速進階的不二法門。
根據市區重建局星期五（10月28日）發布的數據，整體私宅價格已連漲10季，今年第三季環比上漲3.8％再創新高。當中非有地大眾化私宅環比上漲7.5％，更是2009年第三季以來最大季度增幅——AMO Residence、Sky Eden@Bedok和曲水倫庭（Lentor Modern）幾個新項目的提升者需求強勁是主要推手。市郊新項目平均尺價如今已達2000元，以85平方米（915平方英尺）的法定平均單位面積計算，平均價格約180萬元。
在房價和利率都居高的情況下，這股提升的慾望，下來還會多強？
最新降溫措施9月底生效，銀行計算最高房貸額的中期利率上調後，尚未有專攻組屋提升者的大眾化私宅推出，登場的大眾化項目只有執行共管公寓（EC）登豐嘉園（Copen Grand）。
登豐嘉園反應熱烈，首日售出73％的單位，平均尺價1300元。當中首輪供第二次購屋的提升者申購的30％頂限滿額，沒被抽中者要一個月後方可進場選購剩餘單位。
當中有買家願意額外支付3％的房價以延後支付房貸，以一個1001平方英尺的三臥房單位計算，要暫時避開眼前高利率的衝擊須多付約3萬8000元，然後期望將來開始支付房貸時利率已下滑，可省回更多利息成本。
從這個單一項目有限的供應來看，提升的需求還是強勁，背後支撐的主要是房價長期增值的預期。房子作為一項投資，即使當前價格和利率都已上揚不少，買家還是認為值得。
而且，一些買家看重的是當下的價格可負擔，以及將來會增值，只要能進場，就算提升到小一點的私宅也沒關係。
然而，提升住房的方式並不只限於從組屋提升到私宅或EC，還包括小屋換大屋，以及從偏遠處搬到地理條件更好的地方。財力足夠當然可三者兼得，力有不及仍可擇其一二。
在疫後時代，人們在提升時對空間的需求是不是會更重視一些，值得思考。
換個方式說，如果從三或四房式組屋換到五房式，或從五房式換到地點更好的五房式所帶來的「提升值」大於換到面積更小、地點並沒有更好的私宅，那麼原先要提升到私宅的人，會不會把眼界放寬、選擇範圍變大，讓提升的入場成本因此不必那麼高，同時又可取得相當的資產增值？
事實上，這些以空間和地點為首要考量的提升者應該大有人在，但問題可能是，如今符合他們的理想、可供提升的五房式或更大型的轉售組屋其實不多。
先來看五房式組屋的整體供應，根據歷年建屋局年報數據，建屋局售出的組屋整體數量在2014年至2021年間累計增長14.74％，截至去年達101萬9120間。當中，四房式組屋的數量累計增幅為16.77％，五房式則是12.75％。
五房式組屋轉售市場 八年來需求多新供應少
也就是說，這八年間五房式組屋的數量增長低於整體平均兩個百分點。這看起來微小，但以五房式組屋總數逾20萬來算，相當於四五千個單位。五房式組屋本就較少，如果增幅繼續縮減，未來會更稀缺。
其次，這八年間五房式組屋的轉售量占整體組屋轉售交易的比重，從2014年的20.22％逐年提高，在2021年達到25.88％，增加了5.66個百分點。期間，五房式組屋轉售交易量每年的增幅都大於整體，除了2020年，去年增幅近14％，更比整體高出一倍。
簡言之，這八年來，五房式組屋在轉售市場的需求增長大於整體，但新供應卻減少了。
再來就是五房式組屋推出的地點，過去幾年，地理條件相對優越和居中的成熟區已不再推出五房式組屋。11月即將推出的新預購組屋，女皇鎮烏魯班丹和加冷—黃埔的項目都沒有五房式，想要的話得去義順、武吉巴督和還在興建的登加新鎮。
可以這麼說，成熟區五房式組屋在轉售市場幾乎不會再有新供應，就像已不再興建的單層和雙層公寓式組屋。想專注提升空間和地點的人，要嘛犧牲空間，要嘛犧牲地點，不然就得選擇較老舊的屋子——以組屋的99年地契，三四十歲的提升者要買進，尤其在房價整體居高的市場周期，對人生財務規劃並非最理想。
組屋最根本的政策目標是協助年輕人擁屋，少建五房式是因為家庭平均規模變小和讓整體價格更可負擔；不在成熟區建五房式是因為可興建的空間有限，也同樣是讓整體價格更可負擔。
然而，組屋同時也是我國住房市場供應和交易最多的房屋類型，它必然是各個不同人生階段國人的重要住房選項。
新一輪降溫措施突如其來規定脫售私宅購買轉售組屋的買家須等待15個月，我們如今知道，原來它在「降級者」市場多麼受歡迎，2021年至今年第三季購買轉售組屋的私宅屋主比2019年和2020年多了一倍。
新加坡在疫後會繼續對外開放，吸引國際資金和人才，要在全球價值鏈上提升進階。這意味著本地私宅市場跟國際資金和人才的流動會更緊密相連，傳統上以本地提升者為主的大眾化私宅也越會是如此，望而不及的人恐怕會更多。
在這塊市場，大型組屋可扮演緩解的角色，幫忙滿足國人要提升的需求。興建更多五房式組屋，並且在成熟區恢復興建，讓提升的選擇更多元，是值得考慮的長遠方案。
