前幾年，聊起巴耶利峇（Paya Lebar），不少人第一反應是：「地段不差，就是有點吵。」
靠近芽籠（Geylang），上空時不時還有軍機轟鳴，很多家庭買家會猶豫再三。
但現在，這片被低估許久的區域，正悄悄醞釀一次轉身的機會。
市區重建局（URA）6 月 25 日發布《2025 年發展總藍圖》草案，正式確認：
從 2030 年代起，巴耶利峇空軍基地將逐步遷出，取而代之的，是一個全新的 「以社區為中心」 的城鎮。
這不是紙上談兵。其實早在去年底，zf 就已提出將放寬機場周邊建築高度的規定，預計今年 8 月生效。
這意味著：巴耶利峇將迎來幾十年來最重要的一次城市更新與土地釋放。
對房地產市場而言，這是一個不容忽視的信號。
交通便利：巴耶利峇地鐵站為東西線與環線交匯點，覆蓋 CBD 和城市多個方向。
配套成熟：已建成的商辦綜合項目包括：
Paya Lebar Quarter（PLQ）
Paya Lebar Square
SingPost Centre
地段剛好：向西是芽籠，向東連通加東，處在傳統老城區與現代辦公區之間，既有煙火氣，又有發展空間。
私宅供應有限：周邊多年沒有新項目，最近一次是 2017 年的 Park Place Residences，如今已是區域轉售價最高項目。
根據 EdgeProp 數據，第 14 區非有地私宅：
過去 5 年租金上漲超 57%
過去 10 年轉售價上漲超 52%
相比之下，全島私宅同期平均漲幅為 43%，巴耶利峇是穩紮穩打的 「黑馬」。
*至整數
而且，目前這一區域的私宅大多為永久地契老項目，如：
The Sunny Spring（1998）
The Waterina（2005）
Katong Regency（2012）
意味著，一旦有新地皮釋放，市場需求將迅速湧入，價格有望再創新高。
想布局中長期投資、提前卡位 「重建區」 的買家
尋找交通便利、租金穩健的家庭或個人
對新加坡未來整體發展方向有信心、想參與早期機會的海外買家
當然，教育資源相對欠缺（僅有 Kong Hwa School），對以校網為優先考量的家庭買家來說，仍需權衡。
關注新條例正式落地時間點：8 月後相關地塊或將陸續釋放，可關注政府地皮銷售（GLS）和潛在私地整合。
優先鎖定低齡永久地契項目：如 Katong Regency、Park Place Residences，在未來更新周期中具備更大改造潛力。
以投資視角分析產品價值：租金收益、轉售流通性、未來市鎮配套升級等都是重點考量因素。
