每次好好过写豪宅市场的文章，评论区最常见的反应是：
"跟我有什么关系"
确实，3700 万的 Paterson Hill 公寓、5500 万的 Dunearn Road 洋房，不是大多数人的购物车。
但豪宅市场的走向，从来都不只是有钱人的事。
它是整个私宅市场的风向标—— 顶端的定价逻辑在变化，中间的价格预期就跟着移动。
所以这份第一季数据，即使你不买豪宅，也值得花几分钟了解。
188 套，一个季度
2026 年第一季，新加坡核心中央区（CCR）内，售价 500 万新币及以上的住宅成交了 188 套（不含批量交易）。
这个数字比上一季的 186 套略高，比去年三季度的 177 套也多，而且显著高于过去三年的季度平均值 137 套。
从数据面来说，豪宅市场在 2025 年下半年启动的回暖趋势，到 2026 年初没有减速。
但有一个盘贡献了大半的新盘成交
这一季豪宅新盘共售出 55 个单位，创下 2023 年第四季度以来的最高水平。
但其中 38 套来自同一个项目—— River Modern。
也就是说，如果把 River Modern 拿掉，其余所有新盘在整个季度里只卖了 17 套豪宅级别的单位。
Skye at Holland、UPPERHOUSE、Watten House 各贡献了 3 套，其他项目只有零星成交。
这说明什么？豪宅新盘市场的 "量"，在很大程度上取决于有没有一个重量级项目推出。市场的底层需求是在的，但还没有到遍地开花的程度。
二手市场反而更能说明真实温度
新盘容易被单个项目带动，二手数据则更分散、更能反映有机需求。
第一季豪宅二手成交 133 套，比上一季少了 6 套。The Draycott 和 Leedon Residence 各卖了 6 套，Paterson Suites、Nassim Jade、Goodwood Residence 各 4 套——
分布很均匀，没有一个项目独大。
更值得注意的价格信号：
第一季 CCR 内单价超过$3,000 每平方英尺且总价超过 500 万的成交，共 75 套——
是去年三季度的 1.5 倍，达到 2023 年第四季以来的最高水平。
这个数字意味着 $3,000 每平方英尺正在从 "天花板" 变成 "常态线"，而这条线一旦建立起来，会向下传导，影响中档私宅市场的定价锚点。
买豪宅的人里面，七成是本地人
这个比例已经连续多个季度稳定在 69% 至 73% 之间。
自 2023 年 4 月外国人 ABSD 提高到 60% 以后，市场迅速完成了结构调整——
外国买家大幅缩减，本地高净值买家成为绝对主力。
这意味着新加坡豪宅市场的价格支撑，不是来自外资炒作，而是来自本地财富积累的自然溢出。
新元强势、零资本利得税、政治稳定、家族办公室持续增长—— 这些结构性因素不会因为短期的地缘波动而改变。
优质洋房：量在缩，价在降
顶级独栋别墅市场讲的是另一个故事。
第一季只成交了 4 宗 GCB 交易，比上一季的 9 宗明显减少。平均地价从上一季的 $2,021 跌到 $1,803，是 2022 年第二季以来的最低水平。
样本量太小，单季数据不能做太多推断。但更长的趋势是：GCB 地价已经从 2023 年的峰值回落，目前处于一个相对冷静的区间。
对于一直在关注这个细分市场的超高净值买家来说，现在的热度比两年前明显低了——
这反而可能是一个更理性的观察窗口。
回到那个问题：跟我有什么关系？
如果你在看 CCR 或者 RCR 的私宅，豪宅数据告诉你两件事：
第一，$3,000 以上的尺价正在被更多成交巩固为 CCR 的新常态。这意味着同区域的中高端二手私宅，定价也会被向上牵引—— 如果你在犹豫是否出手一套 $2,000+ 尺价的 CCR 二手盘，它的参考系正在发生变化。
第二，本地买家主导的市场结构，意味着价格波动更温和、投机性更低—— 但同时也意味着你不太可能等到一个外资撤退带来的"崩盘式抄底机会"。
