每次好好過寫豪宅市場的文章，評論區最常見的反應是：
"跟我有什麼關係"
確實，3700 萬的 Paterson Hill 公寓、5500 萬的 Dunearn Road 洋房，不是大多數人的購物車。
但豪宅市場的走向，從來都不只是有錢人的事。
它是整個私宅市場的風向標—— 頂端的定價邏輯在變化，中間的價格預期就跟著移動。
所以這份第一季數據，即使你不買豪宅，也值得花幾分鐘了解。
188 套，一個季度
2026 年第一季，新加坡核心中央區（CCR）內，售價 500 萬新幣及以上的住宅成交了 188 套（不含批量交易）。
這個數字比上一季的 186 套略高，比去年三季度的 177 套也多，而且顯著高於過去三年的季度平均值 137 套。
從數據面來說，豪宅市場在 2025 年下半年啟動的回暖趨勢，到 2026 年初沒有減速。
但有一個盤貢獻了大半的新盤成交
這一季豪宅新盤共售出 55 個單位，創下 2023 年第四季度以來的最高水平。
但其中 38 套來自同一個項目—— River Modern。
也就是說，如果把 River Modern 拿掉，其餘所有新盤在整個季度里只賣了 17 套豪宅級別的單位。
Skye at Holland、UPPERHOUSE、Watten House 各貢獻了 3 套，其他項目只有零星成交。
這說明什麼？豪宅新盤市場的 "量"，在很大程度上取決於有沒有一個重量級項目推出。市場的底層需求是在的，但還沒有到遍地開花的程度。
二手市場反而更能說明真實溫度
新盤容易被單個項目帶動，二手數據則更分散、更能反映有機需求。
第一季豪宅二手成交 133 套，比上一季少了 6 套。The Draycott 和 Leedon Residence 各賣了 6 套，Paterson Suites、Nassim Jade、Goodwood Residence 各 4 套——
分布很均勻，沒有一個項目獨大。
更值得注意的價格信號：
第一季 CCR 內單價超過$3,000 每平方英尺且總價超過 500 萬的成交，共 75 套——
是去年三季度的 1.5 倍，達到 2023 年第四季以來的最高水平。
這個數字意味著 $3,000 每平方英尺正在從 "天花板" 變成 "常態線"，而這條線一旦建立起來，會向下傳導，影響中檔私宅市場的定價錨點。
買豪宅的人裡面，七成是本地人
這個比例已經連續多個季度穩定在 69% 至 73% 之間。
自 2023 年 4 月外國人 ABSD 提高到 60% 以後，市場迅速完成了結構調整——
外國買家大幅縮減，本地高凈值買家成為絕對主力。
這意味著新加坡豪宅市場的價格支撐，不是來自外資炒作，而是來自本地財富積累的自然溢出。
新元強勢、零資本利得稅、政治穩定、家族辦公室持續增長—— 這些結構性因素不會因為短期的地緣波動而改變。
優質洋房：量在縮，價在降
頂級獨棟別墅市場講的是另一個故事。
第一季只成交了 4 宗 GCB 交易，比上一季的 9 宗明顯減少。平均地價從上一季的 $2,021 跌到 $1,803，是 2022 年第二季以來的最低水平。
樣本量太小，單季數據不能做太多推斷。但更長的趨勢是：GCB 地價已經從 2023 年的峰值回落，目前處於一個相對冷靜的區間。
對於一直在關注這個細分市場的超高凈值買家來說，現在的熱度比兩年前明顯低了——
這反而可能是一個更理性的觀察窗口。
回到那個問題：跟我有什麼關係？
如果你在看 CCR 或者 RCR 的私宅，豪宅數據告訴你兩件事：
第一，$3,000 以上的尺價正在被更多成交鞏固為 CCR 的新常態。這意味著同區域的中高端二手私宅，定價也會被向上牽引—— 如果你在猶豫是否出手一套 $2,000+ 尺價的 CCR 二手盤，它的參考系正在發生變化。
第二，本地買家主導的市場結構，意味著價格波動更溫和、投機性更低—— 但同時也意味著你不太可能等到一個外資撤退帶來的"崩盤式抄底機會"。
