5 years deadline
市场捡漏
随着Terra Hill 的推出，一批开发商的楼盘也跟着打折，推出更具有吸引力的价位。虽然我们认为Terra Hill 的定价有它的立场，比如附近没有永久大型楼盘，地价高达1335等。但如果还是觉得terra Hill的价位有点高，不妨看看这些开发商的打折楼盘。比如 武吉知马的Royalgreen 打折扣尺价低至2500。还有Juniper Hill的最后一间也是给出巨大的折扣。
Royalgreen 不仅吸收买家印花税还给出高达7万折扣，最终折扣高达11万。尺价也低至2500。
这些打折楼盘背后有哪些原因？和Terra Hill 竞争市场是一方面原因，本身楼盘接近5年的ABSD期限也是一个很重要的原因。接下来我们看看还有哪些楼盘很可能因为接近截至日期而促销。
01 30个项目接近销售截至期限
今年有近 30 个住宅项目临近关键的销售截止日期，届时开发商将不得不清空所有未售出的单元——不然就得支付高达数千万的巨额印花税。
根据政府规定，发展商在买地后的五年内必须建成和售出所有单位，否则必须缴交相当于地价25%到35％的额外买方印花税（ABSD）。即使只是剩一个单位没卖出同样得缴付这笔为数不小的税金，因此发展商一旦面对五年期限将至而手上仍有未卖出单位时都会愿意提供诱人折扣。
截至 2023 年 2 月中旬，这些项目中约有 1,400 个未售出单元接近其五年里程碑。这些开发项目中的大部分（约 990 个单元）位于黄金地段的核心区域 (CCR)。约 23.6% 的未售出单元位于城市边缘或中部地区其他地区 (RCR)，其余 7.3% 位于郊区（中部地区以外，或 OCR）。
风险最大的项目包括第 10 区的 Cuscaden Reserve，有 182 个未售出的单元；振瑞路 The Landmark（173 个未售出单位）；和第 10 区的 Leedon Green（108 个未售出单位）。
这些数据基于截至 2023 年 2 月的销售数据，由 ERA Realty 和 Huttons 为商业时报 (BT) 整合。
其他仍有超过 30% 单位未售出的项目包括 The Atelier，有 95 个单位未售出，以及牛顿的 Pullman Residences，有 113 个单位。这两个属于永久产权的英华小学学区房。The Atelier给出了统一价促销。尺价低至24XX。pullman Reisdences目前也给出一定折扣在热销中。
在拥有五个或更多单元的住宅项目中，房地产开发商需缴纳地价 40% 的额外买方印花税 (ABSD)，如果开发商在五年内出售所有单元，则可免除其中 35% 的印花税。否则，ABSD 的那部分必须连同利息支付。
对于 2018 年 7 月至 2021 年 12 月期间收购的土地，应付 ABSD 为 25%，不可免除部分为 5%。2018 年 7 月之前获得的土地适用 15% 的税率。
作为政府在冠病流行期间采取的临时宽松措施的一部分，还向 2020 年 6 月之前获得的土地的开发商提供了六个月的延期。
由 SC Global Developments、在香港上市的新世界发展和远东发展集团联合开发的拥有 192 个单元的 Cuscaden Reserve 于 2019 年 9 月推出，售价为每平方英尺 3,327 新元 (psf)。
市区重建局的 Realis 数据显示，自 2019 年 9 月以来，这个拥有 99 年租赁权的项目已经进行了 10 笔交易。最新交易是 2022 年 6 月以 450 万新元或每平方英尺 3,830 新元的价格成交的 1,163 平方英尺 (sq ft) 单元。
The Landmark 于 2020 年 11 月推出，中位价为每平方英尺 2,250 新元。这个为期 99 年的租赁项目包括 396 个单位，由 ZACD Group、SSLE Development 和 MCC Singapore 共同开发。其最近一次交易是在 2023 年 2 月 10 日，以 140 万新元或每平方英尺 2,646 新元的价格成交了一个 517 平方英尺的单位。
The Landmark目前有starbuy ,尺价低至24xx.
仁恒置地和 MCL 置地于 2020 年 1 月推出该项目时，拥有 638 个单元的 Leedon Green 的中位价为每平方英尺 2,785 新元。永久业权开发项目的最新交易是 2023 年 2 月 12 日的 710 平方英尺单元，价格为 200 万新元或 每平方英尺 2,869 新元。
leedon green 的小户型有不管楼层高低的同一价位促销。尺价低至23xx。
Edmund Tie 的研究和咨询主管 Lam Chern Woon 指出， 今年面临 ABSD 截止日期的所有住宅项目都可能在 2018 年 7 月之前获土地，因此适用 15% 的税率。
02 各大开发商的反应
ERA Realty 研究和咨询公司负责人 Nicholas Mak 表示，如果开发商面临更高的潜在 ABSD 责任或有许多未售出的单位，他们将更有动力在 ABSD 截止日期前“以某种方式”出售所有单位。
他说，这通常是通过剩余单位的折扣来实现的， 可能会提供其他交易甜头，例如出售带有室内设计的单元或装修工程的折扣。
在 ABSD 截止日期之前，BT 采访的一些开发人员似乎对清除项目中的所有单元充满信心。
City Developments Limited (CDL) 的两个项目：黄金地段第 9 区的 Haus on Handy 和加东的 Amber Park——如果到2023年第三季度还有未售出的单位，将承担 15% 的 ABSD 。
Amber Park 目前只剩5房大户型单位。
CDL 发言人告诉BT，ABSD 的最后期限对他们来说不太可能成为问题。迄今为止，Haus on Handy 已售出 92%，还有 15 个单位未售出；Amber Park 已售出 99%，还剩 6 个单位。
“鉴于我们还有一段良好的运行时间，我们有信心在项目的 ABSD 时间表内清理我们的库存，”发言人说。
星狮地产：截至 2023 年 2 月，Jiak Kim 街的 455 套豪华住宅开发项目 Riviere 有 20 至 30 套未售出。
有消息称，为 Riviere 提供的折扣从 8,000 新元到 15,000 新元不等——大致相当于 2023 年预算中宣布的较高边际买家印花税的应付金额。
BT了解到，Frasers 有信心在 2023 年 6 月的最后期限之前将豪华项目售罄。
自 Riviere 于 2019 年 5 月推出以来，当时以每平方英尺 2,580 新元的起价销售，其 455 个单元中的 95% 已以每平方英尺 2,808 新元的中位价售出。其最近一次交易是在 2 月 10 日，以 510 万新元或每平方英尺 2,992 新元的价格成交了一个 1,711 平方英尺的单位。
Riviere 是 1 月份最畅销的新项目之一，当月售出 13 个单元，中位价为每平方英尺 3,087 新元。
Huttons高级研究总监Lee Sze Teck强调，面临最后期限的开发商可能会推迟降价。“大多数开发商都上市了，所以股东可能会质疑这个决定，这会让早期的买家不高兴，”李说。相反，开发商可能会将剩余的单位出售给房地产基金，该基金可能会出租这些单位以获得经常性收入，或者在未来将其出售以获取利润，他说。
Edmund Tie 的 Lam 补充说，开发商也可能使用实体来购买剩余的单位。他说，为这些交易支付 ABSD 比为土地价格支付 15% 的 ABSD “惩罚性更小”。对于吸纳率较低的项目，他指出，开发商只按地价支付 ABSD 可能更“有意义”。“这样一来，开发商就可以自由持有这些单位，并在市场复苏时出售。”
ERA 的 Mak 说，大部分未售出的单元都在 CCR，这反映出那里的房屋销售严重依赖国外需求。虽然大多数买家（70%）仍然是新加坡人，但他说这远低于其他地区，新加坡人占买家的 85% 至 90%。冠病大流行期间的边境限制自然导致 CCR 的销售放缓。
第一太平戴维斯研究与咨询执行董事 Alan Cheong 指出，许多优质项目“针对的是偶尔进门的超高净值人士”。因此，应付 ABSD 对开发商来说不是问题，他说。“找到买家只是时间问题。”
