5 years deadline
市場撿漏
隨著Terra Hill 的推出，一批開發商的樓盤也跟著打折，推出更具有吸引力的價位。雖然我們認為Terra Hill 的定價有它的立場，比如附近沒有永久大型樓盤，地價高達1335等。但如果還是覺得terra Hill的價位有點高，不妨看看這些開發商的打折樓盤。比如 武吉知馬的Royalgreen 打折扣尺價低至2500。還有Juniper Hill的最後一間也是給出巨大的折扣。
Royalgreen 不僅吸收買家印花稅還給出高達7萬折扣，最終折扣高達11萬。尺價也低至2500。
這些打折樓盤背後有哪些原因？和Terra Hill 競爭市場是一方面原因，本身樓盤接近5年的ABSD期限也是一個很重要的原因。接下來我們看看還有哪些樓盤很可能因為接近截至日期而促銷。
01 30個項目接近銷售截至期限
今年有近 30 個住宅項目臨近關鍵的銷售截止日期，屆時開發商將不得不清空所有未售出的單元——不然就得支付高達數千萬的巨額印花稅。
根據政府規定，發展商在買地後的五年內必須建成和售出所有單位，否則必須繳交相當於地價25%到35％的額外買方印花稅（ABSD）。即使只是剩一個單位沒賣出同樣得繳付這筆為數不小的稅金，因此發展商一旦面對五年期限將至而手上仍有未賣出單位時都會願意提供誘人折扣。
截至 2023 年 2 月中旬，這些項目中約有 1,400 個未售出單元接近其五年里程碑。這些開發項目中的大部分（約 990 個單元）位於黃金地段的核心區域 (CCR)。約 23.6% 的未售出單元位於城市邊緣或中部地區其他地區 (RCR)，其餘 7.3% 位於郊區（中部地區以外，或 OCR）。
風險最大的項目包括第 10 區的 Cuscaden Reserve，有 182 個未售出的單元；振瑞路 The Landmark（173 個未售出單位）；和第 10 區的 Leedon Green（108 個未售出單位）。
這些數據基於截至 2023 年 2 月的銷售數據，由 ERA Realty 和 Huttons 為商業時報 (BT) 整合。
其他仍有超過 30% 單位未售出的項目包括 The Atelier，有 95 個單位未售出，以及牛頓的 Pullman Residences，有 113 個單位。這兩個屬於永久產權的英華小學學區房。The Atelier給出了統一價促銷。尺價低至24XX。pullman Reisdences目前也給出一定折扣在熱銷中。
在擁有五個或更多單元的住宅項目中，房地產開發商需繳納地價 40% 的額外買方印花稅 (ABSD)，如果開發商在五年內出售所有單元，則可免除其中 35% 的印花稅。否則，ABSD 的那部分必須連同利息支付。
對於 2018 年 7 月至 2021 年 12 月期間收購的土地，應付 ABSD 為 25%，不可免除部分為 5%。2018 年 7 月之前獲得的土地適用 15% 的稅率。
作為政府在冠病流行期間採取的臨時寬鬆措施的一部分，還向 2020 年 6 月之前獲得的土地的開發商提供了六個月的延期。
由 SC Global Developments、在香港上市的新世界發展和遠東發展集團聯合開發的擁有 192 個單元的 Cuscaden Reserve 於 2019 年 9 月推出，售價為每平方英尺 3,327 新元 (psf)。
市區重建局的 Realis 數據顯示，自 2019 年 9 月以來，這個擁有 99 年租賃權的項目已經進行了 10 筆交易。最新交易是 2022 年 6 月以 450 萬新元或每平方英尺 3,830 新元的價格成交的 1,163 平方英尺 (sq ft) 單元。
The Landmark 於 2020 年 11 月推出，中位價為每平方英尺 2,250 新元。這個為期 99 年的租賃項目包括 396 個單位，由 ZACD Group、SSLE Development 和 MCC Singapore 共同開發。其最近一次交易是在 2023 年 2 月 10 日，以 140 萬新元或每平方英尺 2,646 新元的價格成交了一個 517 平方英尺的單位。
The Landmark目前有starbuy ,尺價低至24xx.
仁恆置地和 MCL 置地於 2020 年 1 月推出該項目時，擁有 638 個單元的 Leedon Green 的中位價為每平方英尺 2,785 新元。永久業權開發項目的最新交易是 2023 年 2 月 12 日的 710 平方英尺單元，價格為 200 萬新元或 每平方英尺 2,869 新元。
leedon green 的小戶型有不管樓層高低的同一價位促銷。尺價低至23xx。
Edmund Tie 的研究和諮詢主管 Lam Chern Woon 指出， 今年面臨 ABSD 截止日期的所有住宅項目都可能在 2018 年 7 月之前獲土地，因此適用 15% 的稅率。
02 各大開發商的反應
ERA Realty 研究和諮詢公司負責人 Nicholas Mak 表示，如果開發商面臨更高的潛在 ABSD 責任或有許多未售出的單位，他們將更有動力在 ABSD 截止日期前「以某種方式」出售所有單位。
他說，這通常是通過剩餘單位的折扣來實現的， 可能會提供其他交易甜頭，例如出售帶有室內設計的單元或裝修工程的折扣。
在 ABSD 截止日期之前，BT 採訪的一些開發人員似乎對清除項目中的所有單元充滿信心。
City Developments Limited (CDL) 的兩個項目：黃金地段第 9 區的 Haus on Handy 和加東的 Amber Park——如果到2023年第三季度還有未售出的單位，將承擔 15% 的 ABSD 。
Amber Park 目前只剩5房大戶型單位。
CDL 發言人告訴BT，ABSD 的最後期限對他們來說不太可能成為問題。迄今為止，Haus on Handy 已售出 92%，還有 15 個單位未售出；Amber Park 已售出 99%，還剩 6 個單位。
「鑒於我們還有一段良好的運行時間，我們有信心在項目的 ABSD 時間表內清理我們的庫存，」發言人說。
星獅地產：截至 2023 年 2 月，Jiak Kim 街的 455 套豪華住宅開發項目 Riviere 有 20 至 30 套未售出。
有消息稱，為 Riviere 提供的折扣從 8,000 新元到 15,000 新元不等——大致相當於 2023 年預算中宣布的較高邊際買家印花稅的應付金額。
BT了解到，Frasers 有信心在 2023 年 6 月的最後期限之前將豪華項目售罄。
自 Riviere 於 2019 年 5 月推出以來，當時以每平方英尺 2,580 新元的起價銷售，其 455 個單元中的 95% 已以每平方英尺 2,808 新元的中位價售出。其最近一次交易是在 2 月 10 日，以 510 萬新元或每平方英尺 2,992 新元的價格成交了一個 1,711 平方英尺的單位。
Riviere 是 1 月份最暢銷的新項目之一，當月售出 13 個單元，中位價為每平方英尺 3,087 新元。
Huttons高級研究總監Lee Sze Teck強調，面臨最後期限的開發商可能會推遲降價。「大多數開發商都上市了，所以股東可能會質疑這個決定，這會讓早期的買家不高興，」李說。相反，開發商可能會將剩餘的單位出售給房地產基金，該基金可能會出租這些單位以獲得經常性收入，或者在未來將其出售以獲取利潤，他說。
Edmund Tie 的 Lam 補充說，開發商也可能使用實體來購買剩餘的單位。他說，為這些交易支付 ABSD 比為土地價格支付 15% 的 ABSD 「懲罰性更小」。對於吸納率較低的項目，他指出，開發商只按地價支付 ABSD 可能更「有意義」。「這樣一來，開發商就可以自由持有這些單位，並在市場復甦時出售。」
ERA 的 Mak 說，大部分未售出的單元都在 CCR，這反映出那裡的房屋銷售嚴重依賴國外需求。雖然大多數買家（70%）仍然是新加坡人，但他說這遠低於其他地區，新加坡人占買家的 85% 至 90%。冠病大流行期間的邊境限制自然導致 CCR 的銷售放緩。
第一太平戴維斯研究與諮詢執行董事 Alan Cheong 指出，許多優質項目「針對的是偶爾進門的超高凈值人士」。因此，應付 ABSD 對開發商來說不是問題，他說。「找到買家只是時間問題。」
