Thomson Reserve
下半年，最受關注的樓盤Thomson Reserve，的確是集齊了大家想要的所有屬性：地鐵，學校，商城，超大型樓盤，自然環境和優質開發商。但問題來了，這麼好的樓盤，到底買多少錢才是合理的？
接下來我們就一點一點分析。
5次集體收購，拿到超優地價
Thomson view這個樓盤的集體收購過程頗有波折，第5次才收購成功，也使得保留價比以前低了不少，總之最後成功收購的地價在1,178psf ppr。
這個價位大家可能沒有感覺，畢竟當時2025年的10月有這個價位，還不算太有優勢。
但接下來地價越來越高。Thomson Reserve是屬於新加坡RCR的地理位置。接下來我們會對比所有區域的地價：
我們看到的是 OCR的地價全面超越
位置差三站的Lentor central 1,278psf ppr ，
Chuan grove 1,331 psf ppr
Bedok Rise 1,330 psf ppr
如果排序，Thomson reserve 不僅是RCR里最低的也是完全低於OCR的。基本是最低的。
這個地價使得主要開發商華業集團在定價上擁有大的競爭優勢，也為買家預留更多升值空間。Thomson reserve對買家來說是一個用OCR預算購買RCR項目的機會。UOL到底會怎麼做，讓我們拭目以待。
比較鄰居，預估合理價位
Thomson reserve 本身在D20郵區，樓下有地鐵站，對面Thomson plaza，還在Ai tong 小學一公里內，屬性超優。
開發商會怎樣定價？我們看回同一郵區內的其他樓盤的轉售價位。
關注以下三個樓盤，Marymount 地鐵站的Jadescape, Lentor 地鐵站的 Lentor Modern,和Mayflower地鐵站的 AMO residences。
兩房兩衛
Jadescape 兩房兩衛的尺價在2,400-2,450 psf，總價位達到180-188萬。
AMO residences兩房兩衛尺價在2,450-2,550 psf，總價位達到 182-189萬。
因為Thomson Reserve是harmonisation rule 之後的樓盤，不算空調槽，預計尺價會高出7%-10%, 如果計入和周邊二手樓盤的年齡差，這個尺價差距就更大了。 開發商在定價的時候一定會考慮到總價位的可接受性，和周邊的樓盤做出合理對比。如果總價位和周邊二手樓盤的總價位類似，就非常有優勢了。
預估Thomson Reserve的兩房是667方尺，總價大概170萬起。到時儘量不要超過190萬的價位買入。
三房標準型
Thomson Reserve 的三房戶型到時會有標準的三房和較大的premium 戶型。我們預估的是三房兩衛的戶型。
Jadescape 三房904方尺，尺價達到2,500~2,550 psf,總價達到 225萬~230萬。
Lentor Modern三房990方尺，尺價達到2,400~2,500 psf,總價達到 240萬-250萬。
AMO Residences 三房958方尺，尺價達到2,450~2,610 psf, 總價達到 240萬-250萬。
由於 Thomson Reserve 屬於 Harmonisation Rule 實施後的項目，建築面積不計入空調機位，因此其表面尺價預計會比周邊舊項目高出約 7%–10%。如果再考慮新盤與二手房之間的樓齡差距，尺價差距看起來會更加明顯。因此，比較時不應只看尺價，更要看總價和實際可使用面積。
開發商在定價時，通常會優先考慮市場能夠接受的總價水平(Quantum)，並與周邊項目形成合理對比。若 Thomson Reserve 的總價與周邊二手樓盤接近，那麼買家便有機會以相似預算，獲得更新的產品、更高效的戶型設計以及更長的產權年限，這將成為項目的一大優勢。
預估Thomson Reserve的三房是915方尺，總價大概230萬起。到時儘量不要超過260萬的價位買入，具備較好的增值空間。
四房標準型
從目前周邊項目的成交情況來看，Thomson Reserve 的四房產品預計將成為改善型家庭重點關注的戶型之一。
作為參考：
• Jadescape 四房 1,259 方尺，目前成交總價約 318萬–330萬，尺價約 2,525–2,620 psf；
• AMO Residences 四房 1,292 方尺，目前成交總價約 320萬–325萬，尺價約 2,477–2,535 psf；
從成交數據可以發現，雖然兩個項目之間存在約 5 年左右的樓齡差距，但市場最終接受的總價卻非常接近，均集中在 320 萬左右的區間。
這也反映出一個重要規律：
買家購買大戶型時，關注的往往是總價（Quantum），而不是單純的尺價（PSF）。
由於 Thomson Reserve 屬於 Harmonisation Rule 實施後的項目，建築面積不再包含空調機位等不可使用空間，因此未來項目的表面尺價預計會比周邊舊項目高出約 7%-10%。
不過，尺價提高並不代表總價一定大幅上漲。開發商通常會透過優化戶型設計及控制面積，將產品總價維持在市場能夠接受的範圍內。
參考目前 Upper Thomson 及 Ang Mo Kio 一帶的新盤和次新盤成交情況，若 Thomson Reserve 的四房面積落在 1,150 至 1,250 方尺左右，其合理總價區間預計將落在 300萬至340萬之間。
對於改善型家庭而言，如果未來能夠在 330 萬以內購入四房單位，將有機會以接近次新盤的預算，獲得更新的產品、更高的空間使用效率以及更長的產權年限。
超大項目，什麼時候入場合適
Thomson Reserve 作為擁有1269個單位的巨型項目，任何一個開發商拿到這個項目都有銷售的壓力。要在一開始就拿到較好的銷量 接近50%-70%，在定價方面就要很有策略。
再結合開發商UOL的一貫風格，開始價位和最後的價位通常有較高的價差。
大機率，UOL會延續以往的風格，
開盤第一期（phase 1 launch)，用低價位引流的戶型來吸引客戶，比如有噪音，朝向不那麼理想的，價位有較大的優惠，在第一期至少達到50%以上的銷量。
開盤後期(phase 2,3,4...)，逐漸再用朝向好的優質大戶型把價格推上去。
不同戶型，如何選擇
如果 Thomson Reserve 在你的購房關注名單上，那麼首期開盤（Phase 1 Launch）值得重點關注。
參考過去多個熱門項目，首批單位通常擁有相對更好的價格優勢，一旦進入後續加推階段，價格往往會逐步上調。
由於 Harmonisation Rule 新規的影響，未來項目的尺價與總價邏輯也會有所不同，因此提前做好預算規劃和貸款測算非常重要。
我已經根據目前市場數據，對不同戶型進行了初步價格預測和資金測算。
