Thomson Reserve
下半年，最受关注的楼盘Thomson Reserve，的确是集齐了大家想要的所有属性：地铁，学校，商城，超大型楼盘，自然环境和优质开发商。但问题来了，这么好的楼盘，到底买多少钱才是合理的？
接下来我们就一点一点分析。
5次集体收购，拿到超优地价
Thomson view这个楼盘的集体收购过程颇有波折，第5次才收购成功，也使得保留价比以前低了不少，总之最后成功收购的地价在1,178psf ppr。
这个价位大家可能没有感觉，毕竟当时2025年的10月有这个价位，还不算太有优势。
但接下来地价越来越高。Thomson Reserve是属于新加坡RCR的地理位置。接下来我们会对比所有区域的地价：
我们看到的是 OCR的地价全面超越
位置差三站的Lentor central 1,278psf ppr ，
Chuan grove 1,331 psf ppr
Bedok Rise 1,330 psf ppr
如果排序，Thomson reserve 不仅是RCR里最低的也是完全低于OCR的。基本是最低的。
这个地价使得主要开发商华业集团在定价上拥有大的竞争优势，也为买家预留更多升值空间。Thomson reserve对买家来说是一个用OCR预算购买RCR项目的机会。UOL到底会怎么做，让我们拭目以待。
比较邻居，预估合理价位
Thomson reserve 本身在D20邮区，楼下有地铁站，对面Thomson plaza，还在Ai tong 小学一公里内，属性超优。
开发商会怎样定价？我们看回同一邮区内的其他楼盘的转售价位。
关注以下三个楼盘，Marymount 地铁站的Jadescape, Lentor 地铁站的 Lentor Modern,和Mayflower地铁站的 AMO residences。
两房两卫
Jadescape 两房两卫的尺价在2,400-2,450 psf，总价位达到180-188万。
AMO residences两房两卫尺价在2,450-2,550 psf，总价位达到 182-189万。
因为Thomson Reserve是harmonisation rule 之后的楼盘，不算空调槽，预计尺价会高出7%-10%, 如果计入和周边二手楼盘的年龄差，这个尺价差距就更大了。 开发商在定价的时候一定会考虑到总价位的可接受性，和周边的楼盘做出合理对比。如果总价位和周边二手楼盘的总价位类似，就非常有优势了。
预估Thomson Reserve的两房是667方尺，总价大概170万起。到时尽量不要超过190万的价位买入。
三房标准型
Thomson Reserve 的三房户型到时会有标准的三房和较大的premium 户型。我们预估的是三房两卫的户型。
Jadescape 三房904方尺，尺价达到2,500~2,550 psf,总价达到 225万~230万。
Lentor Modern三房990方尺，尺价达到2,400~2,500 psf,总价达到 240万-250万。
AMO Residences 三房958方尺，尺价达到2,450~2,610 psf, 总价达到 240万-250万。
由于 Thomson Reserve 属于 Harmonisation Rule 实施后的项目，建筑面积不计入空调机位，因此其表面尺价预计会比周边旧项目高出约 7%–10%。如果再考虑新盘与二手房之间的楼龄差距，尺价差距看起来会更加明显。因此，比较时不应只看尺价，更要看总价和实际可使用面积。
开发商在定价时，通常会优先考虑市场能够接受的总价水平(Quantum)，并与周边项目形成合理对比。若 Thomson Reserve 的总价与周边二手楼盘接近，那么买家便有机会以相似预算，获得更新的产品、更高效的户型设计以及更长的产权年限，这将成为项目的一大优势。
预估Thomson Reserve的三房是915方尺，总价大概230万起。到时尽量不要超过260万的价位买入，具备较好的增值空间。
四房标准型
从目前周边项目的成交情况来看，Thomson Reserve 的四房产品预计将成为改善型家庭重点关注的户型之一。
作为参考：
• Jadescape 四房 1,259 方尺，目前成交总价约 318万–330万，尺价约 2,525–2,620 psf；
• AMO Residences 四房 1,292 方尺，目前成交总价约 320万–325万，尺价约 2,477–2,535 psf；
从成交数据可以发现，虽然两个项目之间存在约 5 年左右的楼龄差距，但市场最终接受的总价却非常接近，均集中在 320 万左右的区间。
这也反映出一个重要规律：
买家购买大户型时，关注的往往是总价（Quantum），而不是单纯的尺价（PSF）。
由于 Thomson Reserve 属于 Harmonisation Rule 实施后的项目，建筑面积不再包含空调机位等不可使用空间，因此未来项目的表面尺价预计会比周边旧项目高出约 7%-10%。
不过，尺价提高并不代表总价一定大幅上涨。开发商通常会透过优化户型设计及控制面积，将产品总价维持在市场能够接受的范围内。
参考目前 Upper Thomson 及 Ang Mo Kio 一带的新盘和次新盘成交情况，若 Thomson Reserve 的四房面积落在 1,150 至 1,250 方尺左右，其合理总价区间预计将落在 300万至340万之间。
对于改善型家庭而言，如果未来能够在 330 万以内购入四房单位，将有机会以接近次新盘的预算，获得更新的产品、更高的空间使用效率以及更长的产权年限。
超大项目，什么时候入场合适
Thomson Reserve 作为拥有1269个单位的巨型项目，任何一个开发商拿到这个项目都有销售的压力。要在一开始就拿到较好的销量 接近50%-70%，在定价方面就要很有策略。
再结合开发商UOL的一贯风格，开始价位和最后的价位通常有较高的价差。
大概率，UOL会延续以往的风格，
开盘第一期（phase 1 launch)，用低价位引流的户型来吸引客户，比如有噪音，朝向不那么理想的，价位有较大的优惠，在第一期至少达到50%以上的销量。
开盘后期(phase 2,3,4...)，逐渐再用朝向好的优质大户型把价格推上去。
不同户型，如何选择
如果 Thomson Reserve 在你的购房关注名单上，那么首期开盘（Phase 1 Launch）值得重点关注。
参考过去多个热门项目，首批单位通常拥有相对更好的价格优势，一旦进入后续加推阶段，价格往往会逐步上调。
由于 Harmonisation Rule 新规的影响，未来项目的尺价与总价逻辑也会有所不同，因此提前做好预算规划和贷款测算非常重要。
我已经根据目前市场数据，对不同户型进行了初步价格预测和资金测算。
