PropNex在8月12日发布了基于1533名新加坡组屋屋主访谈的意向调查。
55.1%的受访者仍有升级私宅意愿，结论还算乐观。但把预算分布一列，反差立刻显现：92%的人把购房预算压在250万新元以下，其中30.1%只看100万至150万，29.9%甚至连100万都难以企及。意愿与能力之间，横着一道以月供计算的鸿沟。
居住年限越长
组屋从踏板变归宿
交叉数据把问题说得更透。居住组屋不满五年的屋主中，40.2%不想升级；而居住超过二十年的老住户中，这一比例升至63%。住得越久，越不想搬，时间把组屋从“临时踏板”变成了“长期归宿”。
在选址偏好上，41%的受访者希望留在现住地附近，77%把地铁和交通枢纽列为前三考量，黄金地段反而没那么重要。通勤便利、熟邻在侧、孩子不用转学，这些日常里的确定性，正取代地段符号成为更务实的考量。
房价之外
月供才是更痛的日常
究竟是什么把多数人挡在私宅门外？
66.3%的受访者将房价高企列为首要障碍，较2024年的63.4%进一步上升。
有意思的是，将ABSD列为障碍的人群从50%降至31%——税费负担的敏感性在下降，并非政策效应减弱，而是每月现金月供带来的持续性现金流压力，比一次性税负更让购房者感到切肤之痛。
市区重建局的数据印证了这种心理落差：上半年62.2%的新私宅成交价低于250万，理论上与多数人的预算区间能够对接，但现实中仅5.8%的受访者认为新私宅负担得起，觉得转售私宅可承受的也只有8.3%。统计数据与个体感受之间，横亘着一道以月供计算的心理防线。
EC门槛抬高
过渡通道的弹性被摊薄
这道防线在今年5月之后被进一步加固。政府将EC的最低居住年限从五年翻倍至十年，私有化年限延至十五年，延迟付款取消，首次购屋者配额升至90%。
过去数年间EC中位数尺价累计上涨134.8%，超越大众私宅97.4%的涨幅，政策出手意在抑制投机热度，但客观上也收窄了组屋提升者的过渡通道。以月入1.6万新元的买家为例，受MSR30%上限约束，购买EC可动用的资金上限约为160万新元，而同等收入水平购买私宅则可触及245万新元。
原本作为组屋与私宅之间桥梁的EC，其过渡弹性正在被时间成本和贷款上限双重摊薄。
转售私宅升温
组屋市场冷热分化
市场的实际走向已经开始回应这些变化。第二季转售私宅交易量环比增长18.2%，占全部私宅交易的62%，背后逻辑清晰——新私宅平均尺价2455新元，转售私宅1869新元，近600元的价差对于预算敏感的组屋提升者而言，构成实质性的替代动力。
组屋市场本身亦呈现分化态势：转售价第一季下滑0.1%，为2019年以来首次季度回落，但百万组屋交易量却创下491宗新高。
普通单位价格松动，优质地段大型单位依然坚挺，这一走势与调查中“地段重于黄金地段”的发现形成呼应。
