PropNex在8月12日發布了基於1533名新加坡組屋屋主訪談的意向調查。
55.1%的受訪者仍有升級私宅意願，結論還算樂觀。但把預算分布一列，反差立刻顯現：92%的人把購房預算壓在250萬新元以下，其中30.1%只看100萬至150萬，29.9%甚至連100萬都難以企及。意願與能力之間，橫著一道以月供計算的鴻溝。
居住年限越長
組屋從踏板變歸宿
交叉數據把問題說得更透。居住組屋不滿五年的屋主中，40.2%不想升級；而居住超過二十年的老住戶中，這一比例升至63%。住得越久，越不想搬，時間把組屋從「臨時踏板」變成了「長期歸宿」。
在選址偏好上，41%的受訪者希望留在現住地附近，77%把地鐵和交通樞紐列為前三考量，黃金地段反而沒那麼重要。通勤便利、熟鄰在側、孩子不用轉學，這些日常里的確定性，正取代地段符號成為更務實的考量。
房價之外
月供才是更痛的日常
究竟是什麼把多數人擋在私宅門外？
66.3%的受訪者將房價高企列為首要障礙，較2024年的63.4%進一步上升。
有意思的是，將ABSD列為障礙的人群從50%降至31%——稅費負擔的敏感性在下降，並非政策效應減弱，而是每月現金月供帶來的持續性現金流壓力，比一次性稅負更讓購房者感到切膚之痛。
市區重建局的數據印證了這種心理落差：上半年62.2%的新私宅成交價低於250萬，理論上與多數人的預算區間能夠對接，但現實中僅5.8%的受訪者認為新私宅負擔得起，覺得轉售私宅可承受的也只有8.3%。統計數據與個體感受之間，橫亘著一道以月供計算的心理防線。
EC門檻抬高
過渡通道的彈性被攤薄
這道防線在今年5月之後被進一步加固。政府將EC的最低居住年限從五年翻倍至十年，私有化年限延至十五年，延遲付款取消，首次購屋者配額升至90%。
過去數年間EC中位數尺價累計上漲134.8%，超越大眾私宅97.4%的漲幅，政策出手意在抑制投機熱度，但客觀上也收窄了組屋提升者的過渡通道。以月入1.6萬新元的買家為例，受MSR30%上限約束，購買EC可動用的資金上限約為160萬新元，而同等收入水平購買私宅則可觸及245萬新元。
原本作為組屋與私宅之間橋樑的EC，其過渡彈性正在被時間成本和貸款上限雙重攤薄。
轉售私宅升溫
組屋市場冷熱分化
市場的實際走向已經開始回應這些變化。第二季轉售私宅交易量環比增長18.2%，占全部私宅交易的62%，背後邏輯清晰——新私宅平均尺價2455新元，轉售私宅1869新元，近600元的價差對於預算敏感的組屋提升者而言，構成實質性的替代動力。
組屋市場本身亦呈現分化態勢：轉售價第一季下滑0.1%，為2019年以來首次季度回落，但百萬組屋交易量卻創下491宗新高。
普通單位價格鬆動，優質地段大型單位依然堅挺，這一走勢與調查中「地段重於黃金地段」的發現形成呼應。
