房地产投资在几个方面可起到保值作用。在通胀环境中，房东通常能够提高租金，从而增加现金流。
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随着社区与经济逐渐走出疫情阴影，全球家庭储蓄率走高将再次推高各地房地产市场。
通胀升温高于预期正促进房地产行业的投资机会，房地产很可能是投资者如今的最佳选择。
作为全球位列前五的房地产管理公司，我们对这一资产类别的投资已久经考验，曾经历多个市场周期。
我们的信念来自于五大因素：收益、增长潜力、波动管理、多元化投资，以及抗通胀潜力。
纵观历史，房地产行业为投资者提供了较其他资产类别更高水平的经风险调整的总回报，其风险回报与其他资产类别不同，波动性通常更低。
房地产行业在通胀升温时提供资本增值及收入机会，在传统上扮演了对冲通胀的角色。在如今的宏观经济环境中，这具有一定说服力。
2022年1月，随着能源价格飙升、劳动力短缺及供应中断推高消费者物价指数，美国通胀率加速上涨至自1982年2月以来的最高值7.5％。
尽管部分通胀压力有可能与疫情一同退场，仍有部分通胀压力将持续下去。一方面，供应链瓶颈或许是短暂的。但另一方面，能源价格已大幅上升，并且在可预见的未来很可能会维持在高位。
此外，长期人口趋势及疫情驱动的行为有可能导致工作人口永久减少，使工资通胀持续。疫情后辞职人数打破纪录的“大辞职潮”是其中主要原因。
房地产投资在几个方面可起到保值作用。房地产的价值在根本上源自其产生的现金流。现金流越高，价值就越高，投资者回报也越高。在通胀环境中，房东通常能够提高租金，从而增加现金流。
商用物业等许多长期租约通常内含租金上涨机制，用于保护实际收入。此外，工资增加很可能会令消费支出增加，有利于单户或多户住宅物业，而这正是我们在市场中识别的关键机会领域之一。
直接房地产管理公司，具有管理成本上涨所需的控制权，能够灵活变通改善运营，注重新科技以减轻成本增加的影响。
最后，劳动力成本大幅上扬、材料成本增加，以及供应严重短缺，导致新建房屋难以交付。因此房地产供应将难以追上需求，房东定价能力也随之上升。
我们在市场中看到许多超额收益的机遇。疫情并未导致房地产行业出现范式转变，仅仅是加快了既有趋势的节奏。
随着社区与经济逐渐走出疫情阴影，全球家庭储蓄率走高将再次推高各地房地产市场。这将带动住房、电子商务和服务需求，进一步支持那些以最快速度和最大幅度走出疫情早期物业价格下跌的行业。我们相信这一轨迹仍将延续。
我们将策略重点放在市场中最活跃的领域：工业、住房，以及另类房地产，如医疗行业设施等。
推动资产配置的一大主题是从海岸城市迁至“阳光地带”（包括南北卡罗莱纳州、乔治亚州和德克萨斯州）。
这将对许多行业的房地产价值带来影响，包括住房、办公、工业和技术中心。
与此同时，医疗行业转型使得对主要进行医学研究的生物科学设施以及为近7300万“婴儿潮”一代老龄化人口提供新技术门诊护理的医务所需求上升。
另一个重要主题是采用电子商务进程加快，继续推动仓储租赁需求。一个例子是我们在马萨诸塞州波士顿市拥有及管理的30万平方英尺仓库One National，亚马逊将其用于中转分拣中心。
（作者系诺伟房地产（Nuveen Real Estate）首席投资官及美洲区基金管理主管，公司管理总值1520亿美元房地产）
来自 / 联合早报
文 / 肖恩·莱斯Shawn Lese
