房地產投資在幾個方面可起到保值作用。在通脹環境中，房東通常能夠提高租金，從而增加現金流。
（istock ）
隨著社區與經濟逐漸走出疫情陰影，全球家庭儲蓄率走高將再次推高各地房地產市場。
通脹升溫高於預期正促進房地產行業的投資機會，房地產很可能是投資者如今的最佳選擇。
作為全球位列前五的房地產管理公司，我們對這一資產類別的投資已久經考驗，曾經歷多個市場周期。
我們的信念來自於五大因素：收益、增長潛力、波動管理、多元化投資，以及抗通脹潛力。
縱觀歷史，房地產行業為投資者提供了較其他資產類別更高水平的經風險調整的總回報，其風險回報與其他資產類別不同，波動性通常更低。
房地產行業在通脹升溫時提供資本增值及收入機會，在傳統上扮演了對沖通脹的角色。在如今的宏觀經濟環境中，這具有一定說服力。
2022年1月，隨著能源價格飆升、勞動力短缺及供應中斷推高消費者物價指數，美國通脹率加速上漲至自1982年2月以來的最高值7.5％。
儘管部分通脹壓力有可能與疫情一同退場，仍有部分通脹壓力將持續下去。一方面，供應鏈瓶頸或許是短暫的。但另一方面，能源價格已大幅上升，並且在可預見的未來很可能會維持在高位。
此外，長期人口趨勢及疫情驅動的行為有可能導致工作人口永久減少，使工資通脹持續。疫情後辭職人數打破紀錄的「大辭職潮」是其中主要原因。
房地產投資在幾個方面可起到保值作用。房地產的價值在根本上源自其產生的現金流。現金流越高，價值就越高，投資者回報也越高。在通脹環境中，房東通常能夠提高租金，從而增加現金流。
商用物業等許多長期租約通常內含租金上漲機制，用於保護實際收入。此外，工資增加很可能會令消費支出增加，有利於單戶或多戶住宅物業，而這正是我們在市場中識別的關鍵機會領域之一。
直接房地產管理公司，具有管理成本上漲所需的控制權，能夠靈活變通改善運營，注重新科技以減輕成本增加的影響。
最後，勞動力成本大幅上揚、材料成本增加，以及供應嚴重短缺，導致新建房屋難以交付。因此房地產供應將難以追上需求，房東定價能力也隨之上升。
我們在市場中看到許多超額收益的機遇。疫情並未導致房地產行業出現範式轉變，僅僅是加快了既有趨勢的節奏。
隨著社區與經濟逐漸走出疫情陰影，全球家庭儲蓄率走高將再次推高各地房地產市場。這將帶動住房、電子商務和服務需求，進一步支持那些以最快速度和最大幅度走出疫情早期物業價格下跌的行業。我們相信這一軌跡仍將延續。
我們將策略重點放在市場中最活躍的領域：工業、住房，以及另類房地產，如醫療行業設施等。
推動資產配置的一大主題是從海岸城市遷至「陽光地帶」（包括南北卡羅萊納州、喬治亞州和德克薩斯州）。
這將對許多行業的房地產價值帶來影響，包括住房、辦公、工業和技術中心。
與此同時，醫療行業轉型使得對主要進行醫學研究的生物科學設施以及為近7300萬「嬰兒潮」一代老齡化人口提供新技術門診護理的醫務所需求上升。
另一個重要主題是採用電子商務進程加快，繼續推動倉儲租賃需求。一個例子是我們在麻薩諸塞州波士頓市擁有及管理的30萬平方英尺倉庫One National，亞馬遜將其用於中轉分揀中心。
（作者系諾偉房地產（Nuveen Real Estate）首席投資官及美洲區基金管理主管，公司管理總值1520億美元房地產）
來自 / 聯合早報
文 / 肖恩·萊斯Shawn Lese
