私宅業主福音！
15個月購房禁令或明年取消
還記得那項讓私宅業主頭疼的政策嗎？2022年之前，如果你想賣掉新加坡的私宅再買組屋，必須等上漫長的15個月才能進入轉售組屋市場。這項政策一度被稱為「樓市降溫神器」，成功將二手組屋交易中私宅業主的比例從34%降至12%。然而，如今國家發展部長徐芳達的一席話，卻讓很多人看到了希望的曙光。
徐芳達明確表示，15個月等候期只是一個「臨時性措施」，其初衷是為了防止轉售組屋價格飆升。而隨著市場逐漸回穩，政府正在考慮在未來1-2年內檢討甚至完全取消這項限制。如果一切順利，最早在2026年，私宅業主賣房後就可以直接購買轉售組屋，無需再經歷漫長的等待。
政策調整的信號背後，是市場供需關係的悄然變化 —— 究竟哪些現實因素為鬆綁政策提供了支撐？
為何現在鬆綁？
樓市回穩+供應激增成關鍵
建屋局數據顯示，2025年第一季度，HDB轉售價格環比僅上漲1.6%，漲幅已連續兩個季度收窄。徐芳達分析，推動政策調整的核心動力來自供應端的 「組合拳」：明年起將有更多組屋滿 5年居住期，疊加2027 年前超5萬套預購組屋的供應，轉售組屋市場的房源將大幅增加，意味著市場將迎來一波房源激增。
更關鍵的是，預購組屋的分流效應將進一步緩解價格壓力。政府計劃在2025 至2027 年間推出的5萬套組屋中，部分位於成熟社區且包含老齡化設計，這種結構性供應增加不僅能滿足不同群體需求，還能通過 「新增供應 — 分流需求 — 平抑價格」 的良性循環來穩定市場。
部長特別指出，2021年至2022年期間轉售組屋價格曾出現單季度暴漲，如今市場回穩恰好符合政策退出的預設條件，「三管齊下的供應策略已為政策調整奠定基礎」。
專家激辯：一刀切取消or 分步放寬？
雖然政策鬆綁的方向已初見端倪，但具體如何落地仍存在爭議。業內人士的觀點可謂針鋒相對：
保守派：以大亨房地產首席研究師麥俊榮為代表，他擔心突然取消限購會引發私宅業主集中湧入組屋市場，推高房價。因此，他建議採取漸進式策略，比如先將等待期縮短至7-8個月，或者針對45歲以上業主設置豁免條款。
激進派：合登集團總監李思德則認為，單純限制需求的效果有限，因為即使政策實施期間，組屋價格依然持續上漲。他主張維持現有政策或僅小幅縮減至12個月，以避免因鬆綁過快導致需求反彈抵消供應增加的效果。
兩派觀點的核心分歧在於政策調整應優先考慮市場穩定性（即逐步試探）還是效率性（即快速響應市場需求）。無論最終選擇哪條路徑，都考驗著政府在「穩市場」與「惠民生」之間找到微妙平衡的能力。
組屋供應+翻新計劃
雙管齊下，政府力挺本地購房者
如果說私宅業主迎來的是政策寬鬆的春風，那麼本地居民則享受到了更加系統性的住房保障。自徐芳達擔任國家發展部長以來，提出的「供需雙向調節」成為政策主線：
在供應端，除新增超5萬套組屋外，政府還推出了「再創我們的家園」計劃，用於成熟社區的基礎設施升級。例如，「樂齡翻新計劃」則針對房齡超30年的組屋提供翻新津貼，2024年已完成數萬套老舊組屋的管線改造。
總理黃循財進一步透露，新加坡正加速追趕因疫情滯後的住房建設進度，待供應穩定後，將考慮放寬購屋群體限制，尤其是助力年輕人實現擁屋夢。目前，單身人士已可購買二房式靈活單位、轉售組屋，甚至在優選和黃金地段置業。
在需求端，政府通過多種方式降低購房成本。今年財政預算案中，「重新擁屋計劃」津貼從5萬新元提高至7.5萬新元，受惠群體擴大至租賃組屋中的首次購屋家庭。符合條件的家庭購買屋契較短的組屋時，實際購房成本可降低約30%。
當本地居民迎來政策利好的同時，外國人在新購房政策的嚴苛性卻形成鮮明對比，相關調整呼聲也持續引發業界關注。
外國人買房難！
60%印花稅遭炮轟，業界吁降回30%
自2023年4月起，外國人購房需繳納高達60%的額外買方印花稅（ABSD），這一數字幾乎令外籍買家望而卻步。統計顯示，外籍買家占私宅交易的比例大幅下降，核心中央區高檔私宅成交量也顯著縮水。
對此，業界普遍呼籲降低稅率。博納產業建議，對於500萬新元以上的高檔私宅，可將外國人ABSD降至30%；ERA產業總裁則提議，允許無多套房產持有計劃的買家豁免部分稅費。值得注意的是，鄰國馬來西亞自2024年調整外國人購房政策後，外籍買家占比顯著上升。
從私宅業主限制的鬆綁到外國人印花稅的爭議，新加坡樓市政策正站在調整的關鍵節點。如何在「保民生」與「促市場」間找到新平衡點，既關乎購房者切身利益，也影響樓市長期走向。政策制定者需在「短期穩定」與「長期活力」間尋求微妙平衡，而每一步調整都將牽動新加坡房地產市場的神經。
