新加坡：一些前房屋与城市发展公司（HUDC）的住宅区对拟议的降低集体出售（en bloc）同意门槛表示乐观，认为这将增加他们成功达成集体出售的机会。
Pine Grove 正在推进其第四次尝试，预计将于 9 月中旬结束；而 Ivory Heights 和 Laguna Park 在今年早些时候因未能达到目前 80% 的同意门槛而终止了集体出售尝试。
这些前 HUDC 住宅区（包括 Lakeview Estate 和 Braddell View）尚未实现集体出售。它们建于 20 世纪 70 和 80 年代，最初面向中等收入家庭，后来私有化，特点是占地面积广且单位数量多。
分析师此前表示，这些开发项目已接近 99 年租期的中点，如果重新开发，可能会产生显著增加的住房数量。
PropNex 首席执行官 Kelvin Fong 表示，例如，拥有 516 个单位的 Laguna Park 地块据报道可产生约 1,700 个新单位，而拥有 660 个单位的 Pine Grove 重新开发后可能提供 2,000 多个新住宅。
这些住宅区的管理委员会（MCST）和集体出售委员会成员表示，如果拟议的变更生效，他们对集体出售的前景感到乐观，尤其是随着这些老旧住宅的维护需求变得更加紧迫。
Pine Grove 的 MCST 主席 Cheryn Liew 女士表示：“现在是最好的时机，一切都准备就绪了。”
她指出，除了最近修订的额外买方印花税（ABSD）规则外，拟议的措施将给大型集体出售项目的开发商更多时间来销售单位。
“我们的规模实在太大了，资产也太老了——已经 42 年了。整个社区的灯光都变得很暗，”她说，“坦白说，它的‘保质期’早在很多年前就过期了。”
法律部于 8 月 4 日提交了一项法案，拟将 40 至 59 年房龄的老旧开发项目的同意门槛从 80% 降低至 70%，而 60 年及以上的项目则从 80% 降低至 65%。
新加坡国立大学（NUS）房地产教授 Sing Tien Foo 表示，这一变化可以减少许多住宅区在推进集体出售时面临的“阻碍”问题，尤其是考虑到其巨大的规模。
与此同时，其他拟议措施将收紧集体出售尝试的管理规则，包括提高召开大会成立集体出售委员会的门槛，并将集体出售委员会获取集体出售协议签名的期限从 12 个月缩短至 6 个月。
Sing 教授表示，这些措施在促进集体出售和保护希望留住房屋的业主权益之间取得了平衡。
他说：“不同的业主有不同的考虑。如果允许（集体出售）过于频繁地进行，甚至在缺乏强力支持的情况下进行，可能会在居民之间造成很多紧张关系。”
重燃希望
法律部表示，降低同意门槛将为老旧开发项目的业主在获得广泛支持的情况下，提供一个更实际的重新开发选项。
自 1999 年新加坡引入集体出售制度以来，许多开发项目已显著老化。该部门补充说，这类住宅区通常需要大量的投资用于维护、修理和升级工程，以保持安全和宜居。
根据政府官方记录，大约每 20 个私人非 landed 住宅单位中就有 1 个房龄超过 40 年。
对于那些缓慢向 80% 门槛靠近的前 HUDC 住宅区来说，降低同意门槛是一项受欢迎的措施。
Laguna Park 在 4 月初结束了其第五次尝试，保留价为 14.8 亿新元（约 11.6 亿美元），在 8 月中旬集体出售协议到期前，仅获得了约 49% 的签名。
该住宅区集体出售委员会秘书 Rita Waswani 女士说：“这次我们肯定错过机会了。所以让我们结束这次尝试，为下一次做好更好的准备。”
一个主要的挑战是与业主的沟通，例如居住在海外的业主以及因医疗问题需要授权书的业主，这导致过程冗长。
“但现在我们有了经验，我们认为这是一个重新思考如何操作的好机会。等到 Laguna Park 在 2028 年满 50 岁时，我们可以再次启动，”她说。
她对缩短签名收集期限表示担忧。
她补充说，对于大型住宅区，将时间线缩短一半，而签名要求仅降低 10 个百分点是不成比例的。
“所以我感觉 6 个月将是一个挑战，除非集体出售委员会准备得非常充分，且业主非常果断……完全没有‘观望’的空间。人们必须果断决定签还是不签，迅速结案。”
Ivory Heights 在 6 月结束了其第三次正式尝试，保留价为 16.8 亿新元，获得了约 60% 的签名。
该集体出售委员会成员 Sambanthan Thavarajah 先生将价格预期的不匹配列为获得必要签名的主要挑战。
但他对未来的努力持乐观态度。他补充说，较短的时间线不是问题，因为大多数签名是在前六个月内收集的。
“我认为所有主要的障碍都已消除，只剩下无法改变的心理部分，”他指出了部分居民对家园的情感依恋。
与此同时，Pine Grove 在 17.8 亿新元的保留价下已收集了 64% 的签名。Liew 女士表示，在法律通过之前，该住宅区在 9 月 20 日前还需要“不到一百个”签名才能达到目前的 80% 门槛。
该法案将在下次议会会议上由国会议员（MP）辩论，然后在三读时进行投票。如果通过并获得总统批准，修正案将在稍后日期生效。
如果通过，大多数修正案将适用于那些在法律生效前尚未获得第一份集体出售协议签名的进行中的集体出售项目。
然而，仍在收集签名的委员会将被允许召开大会，决定是否终止协议，如果终止，则批准符合新规则的新协议条款。
此类集体出售委员会将从开始之日起获得 7 个月的时间来达到新协议所需的同意门槛。
Liew 女士说：“我们必须在月底决定是追求 70% 还是继续坚持 80%……这应该是可行的，只是我们需要居民更加积极，并意识到如果这次集体出售失败，未来将面临哪些其他挑战。”
更新的必要性
这三个住宅区的维护成本多年来一直在攀升，这成为了重新开发的动力。
在 Pine Grove，强制性的定期外墙检查、电梯更换、混凝土剥落修复和污水管修复可能使住宅区花费至少 500 万新元。
在今年的年度股东大会（AGM）上，一项决议通过，将每月维护费和偿债基金缴费提高约 50%，从 318.28 新元增加到 479.60 新元。
Liew 女士说，为了跟上维修成本，委员会可能在下次年度股东大会上再次提高费用。她补充说，她不倾向于征收特别征收金，因为这对一些年长居民来说在经济上压力太大。
一个关键担忧是电梯，其中一些更换零件已经停产。
“我简直不敢想象……公寓楼里有这么多老人和轮椅居民。如果发生意外怎么办？我不知道急救人员将如何把我们的老朋友从 17 层接下来，”她说。
Laguna Park 最近尝试将居民的管理基金和偿债基金缴费分别提高约 14% 和 40%，但两项决议均未通过。
Waswani 女士指出，前 HUDC 住宅区（主要为那些不符合 HDB 平房资格但又买不起私人住宅的人而建）并没有“豪华”的公寓装修。
“建造时使用的材料本应是低成本维护，但 2026 年的 Laguna Park 已经不是 1978 年的 Laguna Park 了，而 2038 年的 Laguna Park 也不会是 2026 年的样子，”她指出了基础设施的老化。
“我们必须继续尝试（集体出售），因为这里不可能再维持 50 年，迹象已经很明显了。这不是‘是否’的问题，而是‘何时’的问题，”她说。
Ivory Heights 的情况类似，电梯升级已成为紧迫问题。
Thavarajah 先生说，居民必须出资支付电梯更换费用——至少需要数百万美元，尽管他没有透露具体数字。
“对我来说，这尤其是一个安全问题。电梯里可能会发生意外，老人或小孩可能会被卡住，”他说。
跨过第一道坎
尽管有维护需求，但一些居民由于对家园的依恋而犹豫是否参与集体出售。
“有些人不想卖……（他们说）我在这里长大了 30 年。这是一栋 40 年大的建筑，我人生中最美好的时光都在这里度过。”
“这种情感是无法用金钱衡量的，”Thavarajah 先生说。
Waswani 女士说，一些居民在做决定时是“用感情思考”的。
“（一些居民说）我工作了一辈子才买下这套公寓，我想把它留给我的孩子，”她说。
“我认为如果是永久产权（freehold），你给孩子留的是遗产。但对于租赁产权（leasehold），这真的是遗产，还是给他们留了一个麻烦？”她补充说，在住宅区启动新尝试之前，需要“建立意识”。
一个更实际的担忧是寻找替代住房的成本和麻烦。
AlpsEdge Real Estate 执行董事 Tan Hong Boon 指出，近年来房价上涨。
一些年长者或已退休的人可能会选择搬到 HDB 平房，并留一些现金用于退休——随着 15 个月等待期的取消，这条路现在变得更容易了。
“但如果他们想寻找另一套同样大小的私人房产，很可能很难找到，”他说。
HUDC 的单位通常更宽敞。例如，Pine Grove 的三居室面积在 1,600 到 1,900 平方英尺之间。相比之下，即将推出的 Thomson Reserve 公寓的三居室预计仅为 950 平方英尺。
最终，达到最低签名数量只是第一步。下一步是找到愿意以该价格买单的合适开发商。
CapitaLand Development Singapore 投资与开发董事总经理 Chew Peet Mun 表示，拟议的变更为某些重新开发项目的执行提供了灵活性，特别是大型老旧住宅区，包括前 HUDC 开发项目。
这可能会扩大开发商可考虑的机会范围。
他补充说，每个地块都会根据其自身价值进行评估，考虑因素包括位置、规划参数、开发潜力、土地定价、执行考量和当前市场状况。
NUS 的 Sing 教授表示，这种大规模重新开发伴随着风险。
与政府土地销售（GLS）招标不同，购买这些住宅区并不那么简单，因为集体出售可能涉及复杂的法律程序。
“所以，降低门槛只是一个因素。第二个最重要的因素是预期。你需要设定一个合理的预期价格。开发商也必须评估基于当前利率是否具有盈利可能性，”他说。
“如果你设定一个过高的价格，差距太大，就很难找到潜在买家。”
由于房龄越老，开发商在补足 99 年租期方面支付的费用就越多，这使得价格预期的挑战更加复杂。因此，开发商可能会提供较低的保留价。
Tan 先生表示，正确设定价格预期是一个“教育过程”。集体出售委员会应在顾问的帮助下了解市场。
业主自然更关心他们获得的补偿是否足以寻找替代房产。
“所以，有时他们的预期是基于替代成本或他们认为应该得到多少，而不是市场愿意为该地块支付多少。”
“作为委员会和顾问，我们必须同时管理卖方的预期和买方的预期……这样双方最终才能达成协议。”
