新加坡：一些前房屋與城市發展公司（HUDC）的住宅區對擬議的降低集體出售（en bloc）同意門檻表示樂觀，認為這將增加他們成功達成集體出售的機會。
Pine Grove 正在推進其第四次嘗試，預計將於 9 月中旬結束；而 Ivory Heights 和 Laguna Park 在今年早些時候因未能達到目前 80% 的同意門檻而終止了集體出售嘗試。
這些前 HUDC 住宅區（包括 Lakeview Estate 和 Braddell View）尚未實現集體出售。它們建於 20 世紀 70 和 80 年代，最初面向中等收入家庭，後來私有化，特點是占地面積廣且單位數量多。
分析師此前表示，這些開發項目已接近 99 年租期的中點，如果重新開發，可能會產生顯著增加的住房數量。
PropNex 執行長 Kelvin Fong 表示，例如，擁有 516 個單位的 Laguna Park 地塊據報道可產生約 1,700 個新單位，而擁有 660 個單位的 Pine Grove 重新開發後可能提供 2,000 多個新住宅。
這些住宅區的管理委員會（MCST）和集體出售委員會成員表示，如果擬議的變更生效，他們對集體出售的前景感到樂觀，尤其是隨著這些老舊住宅的維護需求變得更加緊迫。
Pine Grove 的 MCST 主席 Cheryn Liew 女士表示：「現在是最好的時機，一切都準備就緒了。」
她指出，除了最近修訂的額外買方印花稅（ABSD）規則外，擬議的措施將給大型集體出售項目的開發商更多時間來銷售單位。
「我們的規模實在太大了，資產也太老了——已經 42 年了。整個社區的燈光都變得很暗，」她說，「坦白說，它的『保質期』早在很多年前就過期了。」
法律部於 8 月 4 日提交了一項法案，擬將 40 至 59 年房齡的老舊開發項目的同意門檻從 80% 降低至 70%，而 60 年及以上的項目則從 80% 降低至 65%。
新加坡國立大學（NUS）房地產教授 Sing Tien Foo 表示，這一變化可以減少許多住宅區在推進集體出售時面臨的「阻礙」問題，尤其是考慮到其巨大的規模。
與此同時，其他擬議措施將收緊集體出售嘗試的管理規則，包括提高召開大會成立集體出售委員會的門檻，並將集體出售委員會獲取集體出售協議簽名的期限從 12 個月縮短至 6 個月。
Sing 教授表示，這些措施在促進集體出售和保護希望留住房屋的業主權益之間取得了平衡。
他說：「不同的業主有不同的考慮。如果允許（集體出售）過於頻繁地進行，甚至在缺乏強力支持的情況下進行，可能會在居民之間造成很多緊張關係。」
重燃希望
法律部表示，降低同意門檻將為老舊開發項目的業主在獲得廣泛支持的情況下，提供一個更實際的重新開發選項。
自 1999 年新加坡引入集體出售制度以來，許多開發項目已顯著老化。該部門補充說，這類住宅區通常需要大量的投資用於維護、修理和升級工程，以保持安全和宜居。
根據政府官方記錄，大約每 20 個私人非 landed 住宅單位中就有 1 個房齡超過 40 年。
對於那些緩慢向 80% 門檻靠近的前 HUDC 住宅區來說，降低同意門檻是一項受歡迎的措施。
Laguna Park 在 4 月初結束了其第五次嘗試，保留價為 14.8 億新元（約 11.6 億美元），在 8 月中旬集體出售協議到期前，僅獲得了約 49% 的簽名。
該住宅區集體出售委員會秘書 Rita Waswani 女士說：「這次我們肯定錯過機會了。所以讓我們結束這次嘗試，為下一次做好更好的準備。」
一個主要的挑戰是與業主的溝通，例如居住在海外的業主以及因醫療問題需要授權書的業主，這導致過程冗長。
「但現在我們有了經驗，我們認為這是一個重新思考如何操作的好機會。等到 Laguna Park 在 2028 年滿 50 歲時，我們可以再次啟動，」她說。
她對縮短簽名收集期限表示擔憂。
她補充說，對於大型住宅區，將時間線縮短一半，而簽名要求僅降低 10 個百分點是不成比例的。
「所以我感覺 6 個月將是一個挑戰，除非集體出售委員會準備得非常充分，且業主非常果斷……完全沒有『觀望』的空間。人們必須果斷決定簽還是不簽，迅速結案。」
Ivory Heights 在 6 月結束了其第三次正式嘗試，保留價為 16.8 億新元，獲得了約 60% 的簽名。
該集體出售委員會成員 Sambanthan Thavarajah 先生將價格預期的不匹配列為獲得必要簽名的主要挑戰。
但他對未來的努力持樂觀態度。他補充說，較短的時間線不是問題，因為大多數簽名是在前六個月內收集的。
「我認為所有主要的障礙都已消除，只剩下無法改變的心理部分，」他指出了部分居民對家園的情感依戀。
與此同時，Pine Grove 在 17.8 億新元的保留價下已收集了 64% 的簽名。Liew 女士表示，在法律通過之前，該住宅區在 9 月 20 日前還需要「不到一百個」簽名才能達到目前的 80% 門檻。
該法案將在下次議會會議上由國會議員（MP）辯論，然後在三讀時進行投票。如果通過並獲得總統批准，修正案將在稍後日期生效。
如果通過，大多數修正案將適用於那些在法律生效前尚未獲得第一份集體出售協議簽名的進行中的集體出售項目。
然而，仍在收集簽名的委員會將被允許召開大會，決定是否終止協議，如果終止，則批准符合新規則的新協議條款。
此類集體出售委員會將從開始之日起獲得 7 個月的時間來達到新協議所需的同意門檻。
Liew 女士說：「我們必須在月底決定是追求 70% 還是繼續堅持 80%……這應該是可行的，只是我們需要居民更加積極，並意識到如果這次集體出售失敗，未來將面臨哪些其他挑戰。」
更新的必要性
這三個住宅區的維護成本多年來一直在攀升，這成為了重新開發的動力。
在 Pine Grove，強制性的定期外牆檢查、電梯更換、混凝土剝落修復和污水管修復可能使住宅區花費至少 500 萬新元。
在今年的年度股東大會（AGM）上，一項決議通過，將每月維護費和償債基金繳費提高約 50%，從 318.28 新元增加到 479.60 新元。
Liew 女士說，為了跟上維修成本，委員會可能在下次年度股東大會上再次提高費用。她補充說，她不傾向於徵收特別徵收金，因為這對一些年長居民來說在經濟上壓力太大。
一個關鍵擔憂是電梯，其中一些更換零件已經停產。
「我簡直不敢想像……公寓樓里有這麼多老人和輪椅居民。如果發生意外怎麼辦？我不知道急救人員將如何把我們的老朋友從 17 層接下來，」她說。
Laguna Park 最近嘗試將居民的管理基金和償債基金繳費分別提高約 14% 和 40%，但兩項決議均未通過。
Waswani 女士指出，前 HUDC 住宅區（主要為那些不符合 HDB 平房資格但又買不起私人住宅的人而建）並沒有「豪華」的公寓裝修。
「建造時使用的材料本應是低成本維護，但 2026 年的 Laguna Park 已經不是 1978 年的 Laguna Park 了，而 2038 年的 Laguna Park 也不會是 2026 年的樣子，」她指出了基礎設施的老化。
「我們必須繼續嘗試（集體出售），因為這裡不可能再維持 50 年，跡象已經很明顯了。這不是『是否』的問題，而是『何時』的問題，」她說。
Ivory Heights 的情況類似，電梯升級已成為緊迫問題。
Thavarajah 先生說，居民必須出資支付電梯更換費用——至少需要數百萬美元，儘管他沒有透露具體數字。
「對我來說，這尤其是一個安全問題。電梯里可能會發生意外，老人或小孩可能會被卡住，」他說。
跨過第一道坎
儘管有維護需求，但一些居民由於對家園的依戀而猶豫是否參與集體出售。
「有些人不想賣……（他們說）我在這裡長大了 30 年。這是一棟 40 年大的建築，我人生中最美好的時光都在這裡度過。」
「這種情感是無法用金錢衡量的，」Thavarajah 先生說。
Waswani 女士說，一些居民在做決定時是「用感情思考」的。
「（一些居民說）我工作了一輩子才買下這套公寓，我想把它留給我的孩子，」她說。
「我認為如果是永久產權（freehold），你給孩子留的是遺產。但對於租賃產權（leasehold），這真的是遺產，還是給他們留了一個麻煩？」她補充說，在住宅區啟動新嘗試之前，需要「建立意識」。
一個更實際的擔憂是尋找替代住房的成本和麻煩。
AlpsEdge Real Estate 執行董事 Tan Hong Boon 指出，近年來房價上漲。
一些年長者或已退休的人可能會選擇搬到 HDB 平房，並留一些現金用於退休——隨著 15 個月等待期的取消，這條路現在變得更容易了。
「但如果他們想尋找另一套同樣大小的私人房產，很可能很難找到，」他說。
HUDC 的單位通常更寬敞。例如，Pine Grove 的三居室面積在 1,600 到 1,900 平方英尺之間。相比之下，即將推出的 Thomson Reserve 公寓的三居室預計僅為 950 平方英尺。
最終，達到最低簽名數量只是第一步。下一步是找到願意以該價格買單的合適開發商。
CapitaLand Development Singapore 投資與開發董事總經理 Chew Peet Mun 表示，擬議的變更為某些重新開發項目的執行提供了靈活性，特別是大型老舊住宅區，包括前 HUDC 開發項目。
這可能會擴大開發商可考慮的機會範圍。
他補充說，每個地塊都會根據其自身價值進行評估，考慮因素包括位置、規劃參數、開發潛力、土地定價、執行考量和當前市場狀況。
NUS 的 Sing 教授表示，這種大規模重新開發伴隨著風險。
與政府土地銷售（GLS）招標不同，購買這些住宅區並不那麼簡單，因為集體出售可能涉及複雜的法律程序。
「所以，降低門檻只是一個因素。第二個最重要的因素是預期。你需要設定一個合理的預期價格。開發商也必須評估基於當前利率是否具有盈利可能性，」他說。
「如果你設定一個過高的價格，差距太大，就很難找到潛在買家。」
由於房齡越老，開發商在補足 99 年租期方面支付的費用就越多，這使得價格預期的挑戰更加複雜。因此，開發商可能會提供較低的保留價。
Tan 先生表示，正確設定價格預期是一個「教育過程」。集體出售委員會應在顧問的幫助下了解市場。
業主自然更關心他們獲得的補償是否足以尋找替代房產。
「所以，有時他們的預期是基於替代成本或他們認為應該得到多少，而不是市場願意為該地塊支付多少。」
「作為委員會和顧問，我們必須同時管理賣方的預期和買方的預期……這樣雙方最終才能達成協議。」
