转售组屋平均价格比十年前更负担得起
组屋价格过去两年持续走高引起关注，部分成熟市镇的转售组屋价格攀高并多次出现百万交易，引发国人担忧。但根据房价收入比率，新组屋售价的可负担水平，在过去十多年来保持平稳。转售组屋平均价格则比十年前更负担得起。
组屋价格除以年收入，可计算出负担能力。数字代表这对夫妻需用多少年工资来偿还的房屋价格。数字代表这对夫妻需用多少年工资来偿还没有纳入津贴的房屋价格。
房价收入比率越低，就代表价格更负担得起。政府早前指出房屋价格不超过家庭年收入的五倍是负担得起的水平。
分析结果显示，大学毕业生购买四房式或更大的预购组屋单位时，过去十多年来的比率都在五或以下。
国大商学院房地产系教授程天富博士说：“2022年开始我们看到更多元化，也看到很多新的市镇，非成熟组屋等等这个地方的新组屋供应，这些组屋的价格会相对比较低，而且更可负担得起。”
在成熟市镇大巴窑，四房式预购组屋单位的房价收入比率近期稍微下滑。同样属于成熟市镇的宏茂桥，比率则明显上升，意味着国人更难负担得起。
分析师解释，组屋地点同地铁站等毗邻设施的距离，是影响组屋定价的主要因素。
使用房价和家庭中位数年收入的比率进行计算，我们发现四房式或更大的转售组屋单位的房价收入比率在2013年达到5.3高峰，之后有所下滑,并在疫情暴发后回弹不过还是维持在5以下。
虽然转售市场的整体房价收入比率还是在可负担得起的水平，不过如果我们分析全岛26个市镇的个别比率，就会发现成熟和非常熟市镇的比率是有一定的差距。
分析发现非成熟市镇的房价收入比率，过去20多年都维持平稳，去年底介于3.9到4.9，属负担得起水平。不过,成熟市镇则介于4.1到8.3,范围较广。当中，加冷黄埔的转售组屋在去年第四季达6.7，写下有记录以来新高。中央区同样在去年达到高点。
分析师指出由于这些市镇的供应有限，导致供需不平衡，因此推高房价。此外转售市场没有薪金顶限，因此吸引较富有的买家进场。
橙易产业研究与咨询部副总裁孙燕清说：“现在有很多买家可能愿意支付更高的价格，可能是因为他们觉得这些房屋以后可能会变成百万组屋，或者可以得到更高的回报。这或许显示了投机性质。”
分析师也认为黄金地段组屋模式或能有效遏制投机现象，并可探讨用来取代现有的成熟和非成熟市镇的分类。
