轉售組屋平均價格比十年前更負擔得起
組屋價格過去兩年持續走高引起關注，部分成熟市鎮的轉售組屋價格攀高並多次出現百萬交易，引發國人擔憂。但根據房價收入比率，新組屋售價的可負擔水平，在過去十多年來保持平穩。轉售組屋平均價格則比十年前更負擔得起。
組屋價格除以年收入，可計算出負擔能力。數字代表這對夫妻需用多少年工資來償還的房屋價格。數字代表這對夫妻需用多少年工資來償還沒有納入津貼的房屋價格。
房價收入比率越低，就代表價格更負擔得起。政府早前指出房屋價格不超過家庭年收入的五倍是負擔得起的水平。
分析結果顯示，大學畢業生購買四房式或更大的預購組屋單位時，過去十多年來的比率都在五或以下。
國大商學院房地產系教授程天富博士說：「2022年開始我們看到更多元化，也看到很多新的市鎮，非成熟組屋等等這個地方的新組屋供應，這些組屋的價格會相對比較低，而且更可負擔得起。」
在成熟市鎮大巴窯，四房式預購組屋單位的房價收入比率近期稍微下滑。同樣屬於成熟市鎮的宏茂橋，比率則明顯上升，意味著國人更難負擔得起。
分析師解釋，組屋地點同地鐵站等毗鄰設施的距離，是影響組屋定價的主要因素。
使用房價和家庭中位數年收入的比率進行計算，我們發現四房式或更大的轉售組屋單位的房價收入比率在2013年達到5.3高峰，之後有所下滑,並在疫情暴發後回彈不過還是維持在5以下。
雖然轉售市場的整體房價收入比率還是在可負擔得起的水平，不過如果我們分析全島26個市鎮的個別比率，就會發現成熟和非常熟市鎮的比率是有一定的差距。
分析發現非成熟市鎮的房價收入比率，過去20多年都維持平穩，去年底介於3.9到4.9，屬負擔得起水平。不過,成熟市鎮則介於4.1到8.3,範圍較廣。當中，加冷黃埔的轉售組屋在去年第四季達6.7，寫下有記錄以來新高。中央區同樣在去年達到高點。
分析師指出由於這些市鎮的供應有限，導致供需不平衡，因此推高房價。此外轉售市場沒有薪金頂限，因此吸引較富有的買家進場。
橙易產業研究與諮詢部副總裁孫燕清說：「現在有很多買家可能願意支付更高的價格，可能是因為他們覺得這些房屋以後可能會變成百萬組屋，或者可以得到更高的回報。這或許顯示了投機性質。」
分析師也認為黃金地段組屋模式或能有效遏制投機現象，並可探討用來取代現有的成熟和非成熟市鎮的分類。
