- 新加坡买房旺季到了，12个潜在的风险不能不知道
- IPA和OTP是什么？在新加坡买房这两份文件为什么重要
- 遇到卖家不遵守合同，在新加坡的我们应该怎么办？
马上，新加坡传统的楼市旺季就要到了。
在2024年第三季度，私人住宅价格下跌0.7%后，第四季度又上涨了2.3%。最近一段时间，较低的利率引发了购房热潮。
未来几个月，新加坡将有多个新楼盘上市。不单单是新推出的公寓，优质的转售公寓已变得越来越稀有，抢购好房源难免有一些事情可能会出错，这12个一些或许被忽视但常见的风险，值得买房人提前关注。
1）要尽早修复个人信用评分
如果你在申请住房贷款之前的几周或几天内才开始还清汽车贷款、信用卡贷款等，那可能为时已晚。
各种贷款偿还的情况可能需要长达12个月的时间才能反映在您的信用评分中，并且之前的任何缺失（例如以前的逾期付款）也可能需要12个月才能得出反映。因此，在尝试申请住房贷款之前，你需要至少一年开始还清其他贷款或修复你的信用评分。
2）拿到IPA并不是万事大吉，贷款申请仍有可能不获批
In-Principle Approval（IPA）是买房者与银行达成的协议。根据你的信用记录和财务状况，银行可以评估你的资格并预先批准你的房屋贷款。
然而，当获得IPA时，你需要交一笔定金，但却并没有发生实际贷款。一旦你没有资格获得贷款，部分或全部定金可能被没收。所以，争取到任何银行的尽快批准至关重要。
3）遭遇最终贷款审批失败
如果你的财务状况发生变化，或者你在申请IPA后出现其他情况，即使你已获得IPA，银行也可能拒绝你的贷款。
因此，如果在此期间的收入发生变化，你应该重新申请 IPA，千万要记住，不要欺骗银行，否则后果更严重！
4）当银行的估值低于预期时，准备好支付差价
对于新推出的项目，这不是问题，因为开发商的初始价格始终被视为房产估值。但对于转售房产，银行接受的估价最终可能会低于卖方的要价。
例如，一栋房产售价为180万新，但银行只接受176万新的估值。在这种情况下，你需要补充额外的40,000新现金，因为贷款或公积金无法覆盖到这笔费用。
当然，你也许可以在有限的时间内货比三家，选择一家愿意接受更高估值的银行（但最终可能会成为一家房贷利率更高的银行）。
5）选购权书过期可能会造成更大损失
选购权书OTP是买卖双方签署正式买房合约前，必经的一道程序，买方在签署OTP时必须付卖方一笔定金。
注意了！OTP的有效期通常只有14到21天！对于新推出的房产项目，如果OTP失效，你通常会丧失全部定金。对于转售房产，你也通常最终会损失全部选购权费。
延迟提交支票、等到最后一刻才签名等等都有可能会导致OTP失效。另外请记住，银行在公共假期休息，所以不要拖！
6）卖家突然退出交易？请拿起法律武器
有时，卖方会改变出售想法，甚至违反合同将房产出售给其他人。
在这些情况下，你需要立即联系律所，诉诸法院后法官有时可以强迫卖方继续出售（取决于具体情况）。但不幸的是，采取法律行动往往意味着耗费大量的时间和精力......
7）如遇紧急意外情况无法继续买房流程怎么做？
有时候，签订了OTP后可能也会出现这样那样的意外情况：比如买房者突然去世，又或者房屋遭遇火灾等问题。
由于这些都是“未知的未知”，因此没有真正的方法来应对它们，而且并非所有这些都可以纠正。不过，为了以防万一，在开始购买房产之前，最好确保拥有人寿保险、闲置现金等方法可能可以起到帮助作用。
8）新房产项目推出后排队人数众多怎么办？
当排队人数较多时，你必须接受可能无法获得心仪单位的情况。如果你想要的单位被抢购一空，请尝试与中介合作寻找第二个、第三个甚至更多的替代方案。
因为如果你没有这方面的计划，你可能最终会得到一个你并不完全满意的单位，住进去了才后悔。
9）产权缺陷不可忽视
这种情况并不常见，但确实时有发生，比如卖家在完成交易前遭遇破产的情况。
如果他们距离被宣布破产还有几天的时间，或者财产存在利益冲突，那么放弃这笔交易可能会更好。
10）确保在签字前完成约定好的维修工作
如果你即将和卖家达成转售房产购买协议，卖方将解决有关房产的某些已经存在的问题，你需要在签署买卖协议之前检查是否全部完成。
特别是，请注意OTP中的“as is、where is”或其他买者自负条款，这些条款意味着你同意以当前状况购买房产，无论其他口头协议是什么。
11）遇到卖方存在未缴纳的费用和税费该怎么做？
在某些情况下，卖家可能会因为有意出售房产而跳过公寓最后一个季度的维护费。
不管怎么样，这些费用都不该由买方承担，因此不管有没有签订合同，都可以要求卖方负责这一部分。
12）如果卖家不按时搬出房子怎么办？
通常，这种行为后果会在买卖协议中详细说明。根据合同，卖方可能需要支付赔偿金，类似于对开发商的逾期完工罚款。
条款中的利息通常以购买价格的8%至10%年利率计算，再折算成每天的比例。但在极端情况下，可能需要法院下令驱逐前业主。
