- 新加坡買房旺季到了，12個潛在的風險不能不知道
- IPA和OTP是什麼？在新加坡買房這兩份文件為什麼重要
- 遇到賣家不遵守合同，在新加坡的我們應該怎麼辦？
馬上，新加坡傳統的樓市旺季就要到了。
在2024年第三季度，私人住宅價格下跌0.7%後，第四季度又上漲了2.3%。最近一段時間，較低的利率引發了購房熱潮。
未來幾個月，新加坡將有多個新樓盤上市。不單單是新推出的公寓，優質的轉售公寓已變得越來越稀有，搶購好房源難免有一些事情可能會出錯，這12個一些或許被忽視但常見的風險，值得買房人提前關注。
1）要儘早修復個人信用評分
如果你在申請住房貸款之前的幾周或幾天內才開始還清汽車貸款、信用卡貸款等，那可能為時已晚。
各種貸款償還的情況可能需要長達12個月的時間才能反映在您的信用評分中，並且之前的任何缺失（例如以前的逾期付款）也可能需要12個月才能得出反映。因此，在嘗試申請住房貸款之前，你需要至少一年開始還清其他貸款或修復你的信用評分。
2）拿到IPA並不是萬事大吉，貸款申請仍有可能不獲批
In-Principle Approval（IPA）是買房者與銀行達成的協議。根據你的信用記錄和財務狀況，銀行可以評估你的資格並預先批准你的房屋貸款。
然而，當獲得IPA時，你需要交一筆定金，但卻並沒有發生實際貸款。一旦你沒有資格獲得貸款，部分或全部定金可能被沒收。所以，爭取到任何銀行的儘快批准至關重要。
3）遭遇最終貸款審批失敗
如果你的財務狀況發生變化，或者你在申請IPA後出現其他情況，即使你已獲得IPA，銀行也可能拒絕你的貸款。
因此，如果在此期間的收入發生變化，你應該重新申請 IPA，千萬要記住，不要欺騙銀行，否則後果更嚴重！
4）當銀行的估值低於預期時，準備好支付差價
對於新推出的項目，這不是問題，因為開發商的初始價格始終被視為房產估值。但對於轉售房產，銀行接受的估價最終可能會低於賣方的要價。
例如，一棟房產售價為180萬新，但銀行只接受176萬新的估值。在這種情況下，你需要補充額外的40,000新現金，因為貸款或公積金無法覆蓋到這筆費用。
當然，你也許可以在有限的時間內貨比三家，選擇一家願意接受更高估值的銀行（但最終可能會成為一家房貸利率更高的銀行）。
5）選購權書過期可能會造成更大損失
選購權書OTP是買賣雙方簽署正式買房合約前，必經的一道程序，買方在簽署OTP時必須付賣方一筆定金。
注意了！OTP的有效期通常只有14到21天！對於新推出的房產項目，如果OTP失效，你通常會喪失全部定金。對於轉售房產，你也通常最終會損失全部選購權費。
延遲提交支票、等到最後一刻才簽名等等都有可能會導致OTP失效。另外請記住，銀行在公共假期休息，所以不要拖！
6）賣家突然退出交易？請拿起法律武器
有時，賣方會改變出售想法，甚至違反合同將房產出售給其他人。
在這些情況下，你需要立即聯繫律所，訴諸法院後法官有時可以強迫賣方繼續出售（取決於具體情況）。但不幸的是，採取法律行動往往意味著耗費大量的時間和精力......
7）如遇緊急意外情況無法繼續買房流程怎麼做？
有時候，簽訂了OTP後可能也會出現這樣那樣的意外情況：比如買房者突然去世，又或者房屋遭遇火災等問題。
由於這些都是「未知的未知」，因此沒有真正的方法來應對它們，而且並非所有這些都可以糾正。不過，為了以防萬一，在開始購買房產之前，最好確保擁有人壽保險、閒置現金等方法可能可以起到幫助作用。
8）新房產項目推出後排隊人數眾多怎麼辦？
當排隊人數較多時，你必須接受可能無法獲得心儀單位的情況。如果你想要的單位被搶購一空，請嘗試與中介合作尋找第二個、第三個甚至更多的替代方案。
因為如果你沒有這方面的計劃，你可能最終會得到一個你並不完全滿意的單位，住進去了才後悔。
9）產權缺陷不可忽視
這種情況並不常見，但確實時有發生，比如賣家在完成交易前遭遇破產的情況。
如果他們距離被宣布破產還有幾天的時間，或者財產存在利益衝突，那麼放棄這筆交易可能會更好。
10）確保在簽字前完成約定好的維修工作
如果你即將和賣家達成轉售房產購買協議，賣方將解決有關房產的某些已經存在的問題，你需要在簽署買賣協議之前檢查是否全部完成。
特別是，請注意OTP中的「as is、where is」或其他買者自負條款，這些條款意味著你同意以當前狀況購買房產，無論其他口頭協議是什麼。
11）遇到賣方存在未繳納的費用和稅費該怎麼做？
在某些情況下，賣家可能會因為有意出售房產而跳過公寓最後一個季度的維護費。
不管怎麼樣，這些費用都不該由買方承擔，因此不管有沒有簽訂合同，都可以要求賣方負責這一部分。
12）如果賣家不按時搬出房子怎麼辦？
通常，這種行為後果會在買賣協議中詳細說明。根據合同，賣方可能需要支付賠償金，類似於對開發商的逾期完工罰款。
條款中的利息通常以購買價格的8%至10%年利率計算，再折算成每天的比例。但在極端情況下，可能需要法院下令驅逐前業主。
