新加坡私人住宅市場在2026年上半年表現強勁後，下半年預計將迎來新一輪供應潮。
預計將有約3550套新私人住宅單位推出市場，其中首批4個項目、共1679套單位，最快將在7月登場，進一步測試市場購買力。
分析師認為，未來新盤價格仍會繼續上漲，但買家的承受能力已經開始形成明顯的價格上限，因此短期內新盤均價突破**每平方英尺4000新元（psf）**的可能性不大。
下半年供應量與上半年相當
根據市場統計：截至目前，2026年上半年（不包括EC執行共管公寓）共推出：
7個私人住宅項目
共3534套單位
表現最亮眼的項目包括：
River Modern
共455套
已售出93%
中位價：3229新元/平方英尺
Pinery Residences（淡濱尼）
共588套
已售出94%
中位價：2548新元/平方英尺
Tengah Garden Residences
共863套
僅剩3套未售
中位價：2113新元/平方英尺
7月預計推出4大項目
Huttons Asia執行長葉潤祥（Mark Yip）表示，7月有望推出以下項目：
市場預計售價如下：
Amberwood at Holland
預計均價：
2900-3000新元/平方英尺
Dunearn House
預計均價：
3200新元/平方英尺
Lentor Gardens Residences
預計均價：
2300新元/平方英尺
Lucerne Grand
預計均價：
2600新元/平方英尺
農曆七月將影響第三季度銷售
傳統上，每年第三季度都是開發商銷售淡季。
原因在於農曆七月（俗稱「鬼月」）期間，不少買家會避免做重大投資決定。
2026年鬼月時間：
8月13日開始
9月10日結束
因此市場預計Q3整體銷售節奏將放緩。
最大焦點：Thomson Reserve
第三季度最受關注的新盤將是：
Thomson Reserve
1240套單位
位於原Thomson View集體出售地塊
由UOL與CapitaLand聯合開發
由於地價僅：1178新元/容積率平方英尺（psf ppr）
開發商擁有較大的定價空間，因此被認為有機會推出具有競爭力的價格，同時維持可觀利潤。
新加坡房價漲幅已經放緩
Savills Singapore研究主管Alan Cheong指出：近年來房價持續上漲，但漲勢已經趨於溫和。
私人住宅價格漲幅
2021年的大漲最終引發政府在隨後幾年推出多輪降溫措施。
HDB轉售價格漲幅
同樣明顯降溫。
新盤價格越來越貴，但「天花板」開始出現
過去兩年：
地價上漲
建築成本上漲
融資成本上漲
推動開發商不斷提高售價。
但市場人士發現：
買家開始展現明確的價格敏感度。
開發商想賣更貴，但買家未必願意買單。
OCR（外圍區域）價格已逼近3000元/平方英尺
今年4月推出的：Vela Bay（Bayshore）
首輪開盤即售出72%
中位價達到：2865新元/平方英尺
創下外圍區域新高。
Knight Frank研究主管Leonard Tay預計：
今年剩餘時間推出的大多數項目，價格應該仍會維持在3000元/平方英尺以下。
Alan Cheong則認為：
條件相對普通的新盤價格區間可能落在：
2100-2400新元/平方英尺之間。
CCR核心區可能突破3500元/平方英尺
PropNex執行長馮建偉（Kelvin Fong）認為：核心中央區（CCR）部分新項目均價可能達到：3300-3500新元/平方英尺
甚至更高。
事實上，目前已有不少項目超過3000元/平方英尺：
單位：新元/平方英尺
短期內突破4000元/平方英尺機會不大
Alan Cheong認為：市場要實現新一輪價格躍升，需要滿足幾個條件：
1. 就業市場保持穩定
居民收入持續增長。
2. AI不會大規模衝擊就業
如果人工智慧導致大規模裁員，住房需求可能受到影響。
3. 經濟基本面持續改善
房價必須獲得真實需求支持，而非投機資金推動。
因此：
即使是高端新盤，短期內均價突破4000元/平方英尺的機會仍然不高。
哪些項目最值得關注？ Thomson Reserve市場普遍認為將成為下半年最強銷售項目之一。
1240套超大規模
產品覆蓋面廣
價格有競爭力
靠近成熟住宅區
Dunearn House同樣備受關注。
Bukit Timah Turf City首個新公寓項目
靠近地鐵站
近年來區域新盤供應稀缺
分析師認為：
它有機會刷新該區域99年產權公寓的新價格紀錄。
Lucerne Grand位於裕廊湖區附近。
與Lakeside MRT直接連接
綜合發展項目
區域長期供應不足
預計將吸引大量自住買家。
EC市場或比去年更火爆
分析師認為：未來即將推出的EC項目可能比私人公寓更受歡迎。
Senja Close
Woodlands Drive 17
Sembawang Road
等地項目。
由於這些項目不受2026年5月新EC政策影響（包括更長MOP以及更多首次購房者優先配額），預計將獲得強勁需求。
2026全年成交預測 Huttons & PropNex預測不含EC：
全年約9000套新房成交
CBRE預測（較保守）
7500至8500套
相比2025年的：10815套
將略有回落。房價未來走勢
CBRE東南亞研究主管宋明蔚（Tricia Song）預計：2026年私人住宅價格仍將保持：2%-4%的溫和增長
她指出：
自2020年第一季度疫情低點以來，新加坡私人住宅價格累計上漲已經達到：
43.5%
但目前市場並未出現：
熱錢炒作
大規模外國資金推動
脫離經濟基本面的上漲
因此暫時沒有出現需要進一步調控的跡象。
她強調：
如果未來房價漲幅明顯快於經濟增長，或出現大量投機資金流入，政府仍可能再次出手調控。
2026年下半年，新加坡樓市將迎來約3550套新供應，整體市場仍然健康。
雖然地價和開發成本持續推高新盤售價，但買家承受能力開始形成明顯「價格天花板」。
分析師普遍認為，未來半年新盤價格繼續上漲，但大部分項目仍將維持在3000新元/平方英尺以內，即便是核心區項目，短期突破4000新元/平方英尺的可能性也不大。
Thomson Reserve、Dunearn House 和 Lucerne Grand 將成為下半年最值得關注的三個新盤。
